"Bất động sản tỉnh sẽ bắt đầu sốt vào quý 3/2026, giá chung cư Hà Nội sẽ hạ khoảng 15-30% vào giai đoạn 2027-2029"

Thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm đã có những biến chuyển đáng ghi nhận. Trong khi, chung cư và biệt thự Hà Nội giá liên tục tăng cao thì bất động sản các tỉnh vẫn khá ảm đạm. Vậy, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ có diễn biến rao sao? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Trong những tháng đầu năm 2024, dòng tiền đã đổ mạnh vào phân khúc chung cư khiến phân khúc này "sốt nóng" cả về giá và giao dịch. Tuy nhiên, đến tháng 4, chung cư đã "hạ nhiệt". Vậy, theo ông, thời gian tới, dòng tiền sẽ đi đâu và các nhà đầu tư sẽ lựa chọn phân khúc nào để neo đậu?

Tính đến cuối tháng 6/2024, tổng số tiền gửi các tổ chức tín dụng là 13,6 triệu tỷ đồng, trong đó tiền gửi của người dân chiếm khoảng 50%. TP. Hà Nội là nơi có nhiều tiền gửi ngân hàng nhất trong các tỉnh, thành cả nước. Tính đến cuối tháng 11/2023, tiền gửi tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội đạt hơn 4,44 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 30% tổng số tiền gửi cả nước.

Số liệu tiền gửi nêu trên thể hiện phần nào dòng tiền không được lưu thông tốt. Nếu số tiền nêu trên được rút ra và lưu thông đầu tư vào bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản, đặc biệt số tiền gửi ngân hàng của người dân Hà Nội. Chính vì thế, nhiều môi giới bất động sản các tỉnh bông đùa rằng: Đất nơi nào chưa có nhà đầu tư Hà Nội quan tâm thì đất nơi đó chưa sốt.

Theo tôi, sắp tới, các nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các huyện xa trung tâm hoặc các tỉnh lân cận Hà Nội.

Chung cư đã "hạ nhiệt", vậy giá có giảm không, thưa ông?

Từ quý 2/2022, nhà đầu tư Hà Nội quay lại đầu tư thị trường chung cư Hà Nội, kết hợp với nguồn cung ít ỏi do vướng mắc thủ tục đầu tư khiến cho giá chung cư nơi đây tăng vọt từ 30-100%. Thị trường không còn căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2, thậm chí rất ít dự án có giá dưới 45 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội giao bán ủy quyền lên tới hơn 30 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư đang mở bán hiện nay đa số từ mức 50-80 triệu đồng/m2, giá căn hộ 80-100 triệu đồng/m2 cũng khá phổ biến. 

Giá chung cư sẽ hạ khoảng 15-30% vào giai đoạn 2027-2029. Sẽ lặp lại lịch sử giai đoạn năm 2013, khi đó giá chung cư TP. Hà Nội hạ từ 20 - 40% so với đỉnh năm 2010.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6

Dự báo nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ tăng từ cuối năm 2025 và dồi dào vào giai đoạn 2027-2029, với nhiều dự án thương mại mở bán, nhiều khu đô thị lớn hình thành và đặc biệt có vài chục dự án nhà ở xã hội mở bán quy mô vài trăm nghìn căn hộ. 

Người dân nên cân nhắc xuống tiền mua chung cư giai đoạn này, nhất là nhà đầu tư vì nguy cơ giá chung cư sẽ hạ khoảng 15-30% vào giai đoạn 2027-2029. Sẽ lặp lại lịch sử giai đoạn năm 2013, khi đó giá chung cư TP. Hà Nội hạ từ 20 - 40% so với đỉnh năm 2010.

Ông dự báo như thế nào về các phân khúc khác ở thị trường Hà Nội?

Sàn thương mại, kiot chợ ở Hà Nội hiện nay giá giảm mạnh, thanh khoản yếu do làn sóng trả mặt bằng, giảm giá thuê ảnh hưởng từ kinh tế trong nước và thế giới hiện nay gặp khó khăn, nhu cầu tiêu dùng người dân giảm mạnh. Cá biệt có một số nhà đầu tư vẫn tăng giá bán sàn thương mại, kiot chợ bất chấp kinh doanh và cho thuê ế ẩm do làn sóng tăng giá của chung cư, nhà phố nội thành Hà Nội.

Nhà phố nội thành Hà Nội đi ngang, giảm giá nhẹ, giảm mạnh thanh khoản từ quý 2/2022 và tăng dựng đứng giá, thanh khoản trở lại từ quý 1/2024. Từ tháng 4/2024, giá bán, giao dịch nhà phố Hà Nội đi ngang, cần một khoảng thời gian tích lũy dài nữa mới có thể tăng giá trở lại.

Đất nền ven đô thành phố Hà Nội tăng dựng đứng về giá, thanh khoản tăng từ quý 1/2024, nổi bật là đất các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức vì có thông tin sắp lên quận. Từ tháng 5/2024 đến nay, giá và tính thanh khoản các huyện nêu trên chững lại.

Như ông có nhận định, nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các huyện xa trung tâm hoặc các tỉnh lân cận Hà Nội. Như vậy, bất động sản tỉnh có xuất hiện "sóng" thời gian tới không?

Bất động sản các tỉnh sẽ rục rịch thanh khoản từ quý 4/2024, tăng thanh khoản từ quý 2/2025, bắt đầu sốt vào quý 3/2026.

Hiện nay, tại một số tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Phú Thọ... nhà đầu tư nhốn nháo đi tìm mua đất trước khi các luật về bất động sản chính thức hiệu lực 1/8. Ông có nhận định gì về động thái này của các nhà đầu tư? Theo ông, khi các luật đi vào cuộc sống sẽ tác động đến thị trường như thế nào? Phân khúc nào sẽ tăng giá mạnh nhất?

Hiện là "đáy" của phân khúc đất nền. Từ nay đến năm 2026, giá đất nền tỉnh sẽ tăng mạnh nhất do khan hiếm nguồn cung bởi quy định cấm dự án phân lô với các đô thị loại 3 trở lên.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6

Giá bất động sản Hà Nội tăng quá nhanh khiến các nhà đầu tư quay sang gửi tiền ngân hàng hoặc tìm kênh đầu tư mới hoặc bất động sản tỉnh, trong đó bất động sản các tỉnh lân cận Hà Nội được hưởng lợi nhất là Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Giang.

Tâm lý các nhà đầu tư là sợ lạm phát, nhất là trong quý 3 tới dự kiến FED sẽ hạ lãi suất và sợ giá bất động sản sẽ tăng sau ngày 1/8/2024 khi các luật Đất đai 2024, Nhà ở 2023, Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.

Giai đoạn từ nay đến năm 2026, giá phân khúc đất nền tỉnh sẽ tăng mạnh nhất do khan nguồn cung bởi quy định cấm dự án phân lô với các đô thị loại 3 trở lên. Giá đất nền thời gian qua giảm từ 20-40%. Hiện là "đáy" của phân khúc đất nền. Vì vậy, đầu tư đất nền giai đoạn này rất an toàn về giá, tỷ lệ sinh lời cao. Giá bán phân khúc này rất linh hoạt, tổng giá thấp phù hợp tệp khách rộng.

Xin cảm ơn ông!