Sau chung cư, dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng đổ vào đất nền, đất đấu giá?

Theo bản tin  thị trường bất động sản mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản quý 2/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước.

Cụ thể, quý 2, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công.

Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cầu được cải thiện. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư - ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước và nhu cầu ở thực, đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm sâu, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...

Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý 2 được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Cụ thể, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM. Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với kỳ gốc (quý 2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP.HCM. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng đã bắt đầu "tăng tốc" với tốc độ tăng giá trong quý 2/2024 đã vượt qua TP.HCM, dù giá bán căn hộ trung bình tại đây hiện vẫn thấp hơn 2 đô thị đặc biệt.

VARS cho rằng, giá căn hộ sơ cấp vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của "người có tiền". Còn để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải "trông chờ" vào nhà ở xã hội, mà phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm.

Trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang trong xu hướng phục hồi khi niềm tin của người dân và doanh nghiệp về sự hồi phục sớm của thị trường đang ở mức cao bởi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó.

Theo VARS, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư "lão làng" đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng

Do đó, VARS cho rằng, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng sang các loại hình khác, có các yếu tố sau:

Thứ nhất là vị trí - yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. Vì đây là yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đó là các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; đã có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.

Thứ hai là tiềm năng phát triển. Các bất động sản ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Nhưng cũng cần tìm hiểu kỹ về kế hoạch phát triển của khu vực đó trong tương lai.

Thứ ba là các sản phẩm có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại hay các sản phẩm có hệ sinh thái dịch vụ cao cấp, có mục tiêu hướng tới cộng đồng dân cư tinh hoa.

VARS cho rằng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ cần thời gian để "thẩm thấu" hoàn toàn nội dung của các bộ Luật. Các dự án bất động sản cần thời gian để tháo gỡ các vướng mắc bởi việc các bộ Luật có hiệu lực thực thi sớm chỉ góp phần đẩy nhanh chứ không gỡ được ngay vướng mắc cho các dự án bất động sản. Đồng thời, các dự án cũng cần hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch và sở hữu các yếu tố nói trên.

Đầu tiên, có thể kể đến là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Các đại đô thị được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island.... sẽ tiếp tục là tâm điểm giao dịch.

Tiếp theo, không thể không kể đến loại hình đất nền - "kênh đầu tư vua" với lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư "săn đón".

Hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục "đổ" về loại hình đất đấu giá khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

VARS cho rằng, việc lựa chọn "đúng", không những giúp nhà đầu tư "giữ" tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.