Từng là "vùng ven" của Tp.HCM, nhưng đến nay giá trung bình căn hộ khu vực này chạm mốc 80 triệu đồng mỗi m2.

Vào quý 1/2023, giá trung bình căn hộ tại Tp.Thủ Đức đạt 78,7 triệu đồng mỗi m2 (tăng 12% so với cùng kì). Bước sang quý 3/2023, mức giá trung bình này nhích lên 81 triệu đồng/m2 (theo dữ liệu từ Nhà Tốt).

Trong báo cáo thị trường quý 4/2023 của Datxanh Services cũng chỉ ra, mức giá trung bình căn hộ tại Tp.HCM hiện đạt mốc 60 – 80 triệu đồng/m2, tăng 3-5% so với cùng kì năm ngoái.

Như vậy, dù thị trường bất động sản biến động nhưng mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn đà tăng. Trong đó, một số khu vực phát triển lâu đời như quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) hiện khó tìm dự án mới và mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao. Nhiều người dân có động thái chờ giá bất động sản nơi này đi xuống nhưng không thành hiện thực trong suốt thập kỉ qua.

Khảo sát cho thấy, vào năm 2021, nhà phố tại quận Thủ Đức có giá trung bình 140 triệu đồng/m2; giá đất nhà phố, biệt thự rơi vào khoảng 150-180 triệu đồng/m2. Trong khi chung cư chạm mốc  trung bình 70 triệu đồng/m2. Riêng nhà đất trong hẻm có giá dao động từ 40-105 triệu đồng/m2 (tuỳ căn, vị trí). Đến nay, mức giá này tiếp tục tăng lên. Riêng giá chung cư năm 2023 đã đạt trung bình 80 triệu đồng mỗi m2 nhưng người mua khó khăn khi tìm dự án mới vì quỹ đất cạn kiệt. Một số dự án cũ chào bán giai đoạn 2020-2021 tại khu vực này cũng đã có giá từ 45-100 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án, vị trí). Mức giá này tiếp tục nhích lên vào năm 2023.

Đáng nói, tình trạng căn hộ thứ cấp bán lỗ hay bán ngang giá vốn cũng rất hiếm diễn ra tại đây. Gần đây, nếu một số khu ven của Tp.HCM như quận 9, quận Bình Tân, quận 12 hay huyện Nhà Bè có diễn ra tình trạng bán lỗ căn hộ thứ cấp (ở một số dự án và nhà đầu tư bị ngộp tài chính) thì quận Thủ Đức gần như không có nhà đầu tư chịu bán ra với giá lỗ.

Theo lý giải của một môi giới, để mua được bất động sản tại khu vực này đa số là người có tài chính tốt nên họ không có nhu cầu bán lỗ thu dòng tiền. Cùng với đó, do thị trường nơi đây khan nguồn cung mới, nhu cầu ở thực cao nên nhà đầu tư có lợi thế giữ hàng chờ tăng giá. “Một số thông tin rao bán cắt lỗ bất động sản quận Thủ Đức thực ra là cắt lời”, môi giới này cho hay.

Ghi nhận cho thấy, hiện quận Thủ Đức chỉ có một số dự án căn hộ quy mô lớn đã được hình thành từ trước như căn hộ King Crown Infinity (đường Võ Văn Ngân); Dự án FIATO Premier thuộc Thang Long Home – Hưng Phú (đường Tô Ngọc Vân); căn hộ LDG River (Quốc lộ 13, P.Hiệp Bình Phước); chung cư Hà Đô Phạm Văn Đồng; còn lại gần như không có nguồn cung mới ra thị trường trong những năm gần đây. Trong đó, dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group đang manh nha ra thị trường quận Thủ Đức được xem là nguồn cung hiếm hoi tại khu vực. Dự án này cách vành đai 2 khoảng 2 phút di chuyển đang được khách hàng quan tâm.

Nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng giá căn hộ quận Thủ Đức luôn ở ngưỡng cao, và dự báo tiếp tục tăng giá trong tương lai. Chẳng hạn, tại P.Bình Thọ, một căn hộ có giá 90 triệu đồng/m2 vào năm 2021, hiện đã đạt mốc trên 100 triệu đồng/m2. Để tìm dự án chung cư có ngưỡng giá 50-60 triệu đồng/m2 tại quận Thủ Đức không còn dễ dàng. Dù giá cao nhưng nhu cầu tìm mua  bất động sản tại đây theo các môi giới vẫn âm thầm diễn ra. Họ là những người có tích luỹ tốt, phần lớn mua làm “của để dành” cho con cái hoặc sinh sống lâu dài.

Không chỉ tại quận Thủ Đức mà theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM nói chung sẽ tiếp tục đi lên do các yếu tố về nguồn cung, quỹ đất sạch khan hiếm, chi phí đầu vào không giảm...

Chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services khẳng định, dù thị trường khó khăn nhưng giá căn hộ vẫn tăng trung bình từ 3-10% trên khắp các vùng miền. Xu hướng tăng giá này vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield cho hay, trong 10 năm qua (2012-2022), giá bán căn hộ tại Tp.HCM đã tăng 3 lần. Mức tăng trung bình đạt 12% mỗi năm. Cụ thể, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và tăng nhanh từ năm 2020 - 2021 đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

Theo bà Trang, các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Ngoài ra, nguồn cung khan hiếm là một phần nguyên nhân của việc tăng giá.

Khi được hỏi, mức giá căn hộ tại Tp.HCM ở ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2 có còn dễ hấp thụ hay không, bà Trang Bùi cho hay, đây là mức giá vẫn chấp nhận được, thậm chí sẽ khan hiếm trong vòng 1-2 năm tới khi mà định vị về giá của chủ đầu tư vẫn có xu hướng tăng lên. Ở một số vị trí đẹp, quỹ đất cạn kiệt giá căn hộ không thể đi xuống được.

Cũng theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.