Văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang thiếu cung trầm trọng

Theo lý giải của CBRE, chính việc hạn chế nguồn cung trong nửa đầu năm 2019, giá thuê cả cả Hạng A & Hạng B tiếp tục tăng, tuy nhiên, chỉ ở tốc độ vừa phải, đặc biệt đối với phân khúc Hạng A. 

Tính đến quý 2/2019, giá thuê trung bình Hạng A là 46,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,9% so với quý quý 1 và 2,9% theo năm so với quý 2/2018. Giá thuê Hạng B đạt 23,5 USD/m2/tháng, tăng 0,3% so với quý trước và 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tốc độ tăng giá bình ổn của thị trường văn phòng nửa đầu năm 2019 là do chịu sự ảnh hưởng của một lượng lớn nguồn cung tương lai dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động trong nửa cuối năm 2019. 

Với tổng cộng sáu tòa nhà văn phòng mới (một Hạng A và năm Hạng B), tương đương với 130.000 m2 diện tích sàn sử dụng sẽ đưa các chủ nhà vào tình thế cạnh tranh gay gắt trong tương lai sắp tới. 

Tuy nhiên, giá thuê của hai hạng được dự báo sẽ có những diễn biến khác nhau. Trong khi việc tăng giá thuê của phân khúc Hạng A sẽ bị hạn chế bởi giá thuê cao ngất ngưỡng, đồng thời cạnh tranh với các tòa nhà Hạng B hiện hữu cũng như các tòa nhà văn phòng mới trong tương lai thì phân khúc Hạng B vẫn còn nhiều đất để tăng giá do giá thuê của phân khúc này vẫn chỉ bằng một nửa giá thuê Hạng A.

Nhìn chung, báo cáo nghiên cứu của CBRE cho thấy tình hình hoạt động của thị trường văn phòng tại TP.HCM vẫn được đánh giá tốt với tỷ lệ trống của cả hai Hạng A & Hạng B thấp hơn 4% do nguồn cung hạn chế trong nửa đầu năm 2019. 

Tính đến quý 2 2019, tỷ lệ trống Hạng A vẫn giữ ở mức 2,6%, không thay đổi so với quý 1/2019 và giảm nhẹ 2 đpt so với cùng kì năm trước. Các chủ nhà của phân khúc này cũng đã cố gắng nâng cấp cơ sở vật chất trong tòa nhà nhằm giữ chân khách thuê cũng như tùy chỉnh giá thuê phù hợp với thị trường hiện tại. Mặt khác, tỷ lệ trống Hạng B đạt 3,4%, tăng nhẹ 0,3 đpt theo quý và 0,5 đpt theo năm do một số khách thuê tại các tòa nhà văn phòng ngoại vi di dời ra đi nơi khác.

Nhu cầu thuê văn phòng liên tục ghi nhận những điểm tích cực, đặc biệt là sau chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Cuộc chiến thương mại này đã thúc đẩy các công ty sản xuất và logistics nước ngoài tìm kiếm mặt bằng văn phòng để dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Những động thái đó được thể hiện qua sự gia tăng về yêu cầu thuê văn phòng mới được ghi nhận bởi CBRE trong quý 2/2019 lên đến 29%, tăng 21 đpt so với cùng kì năm ngoái. Gần 40% tổng các yêu cầu thuê mới đến từ công ty sản xuất và logistics và 50% trong số đó có văn phòng tại Trung Quốc. Bên cạnh ngành Sản Xuất và Logistics, các công ty Công Nghệ Thông Tin cũng chiếm thị phần đáng kể với 15% tổng số yêu cầu thuê. Những công ty Công Nghệ này mở rộng nhanh chóng và họ tìm kiếm mặt bằng lớn để hợp nhất các chi nhánh nhỏ khác nhau.

Từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới với hơn 300.000 m2 diện tích sử dụng. Một nửa trong số đó sẽ là phân khúc Hạng A. Với một làn sóng nguồn cung mới trong ba năm tới, thị trường được dự báo sẽ gia tăng tỷ lệ trống cho cả hai phân khúc. 

Tỷ lệ trống Hạng A ở các năm 2019, 2020 và 2021 dự báo sẽ đạt lần lượt là 10%, 14% và 20% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ lệ trống Hạng B dự kiến sẽ tăng lên 6,6%, 7,4% và giảm xuống 3,9% trong cùng thời gian dự báo.

Về tỷ lệ tăng giá thuê, giá thuê Hạng A sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong hai năm đầu (2019 và 2020) với tốc độ tăng trưởng trung bình lần lượt là 3% và 0,6%. Tuy nhiên, giá trung bình Hạng A sẽ có chiều hướng giảm nhẹ 0,6% trong năm 2021 khi tỷ lệ trống của phân khúc này chạm ngưỡng 20% trong cùng năm. 

Ngược lại, sở hữu giá thuê cạnh tranh và tiềm năng tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong ba năm tới mặc cho bối cảnh cạnh tranh gay gắt của thị trường. Cụ thể, từ cuối năm 2019 tới hết năm 2021, giá thuê phân khúc này sẽ tăng lần lượt là 2,3%, 1,8% và 2,6%.

Trong tương lai, thị trường văn phòng sẽ chứng kiến việc tái cấu trúc nguồn cầu văn phòng. Không gian làm việc linh hoạt, các công ty Công Nghệ Thông Tin và công ty Bảo Hiểm sẽ thay thế các công ty Tài Chính/Ngân Hàng để trở thành ba nguồn cầu chủ chốt trên thị trường văn phòng. Ngoài ra, các công ty Sản Xuất cũng có thể sẽ phục hồi vị trí khách thuê chính trong thị trường nếu không có những dấu hiệu tiêu cực nào ảnh hưởng đến kinh tế - chính trị Việt Nam trong tương lai.

Trong khi đó, ở một phân khúc khác là thị trường không gian làm việc linh hoạt trong nửa đầu năm 2019 vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh. Trong quý vừa qua, thị trường đã tiếp nhận thêm hơn 4.000 m2 diện tích sàn từ năm địa điểm mới – Up Deutsches Haus (Q.1), The Hive – Huỳnh Khương Ninh (Q.1), Compass Office - Landmark 81 (Bình Thạnh), Leo Palace 21 (Q.1) và Kafnu – Saigon Pearl (Bình Thạnh). 

Mặc dù không gian làm việc linh hoạt được mở rộng nhanh chóng, hiệu suất hoạt động của thị trường này vẫn được ghi nhận rất tốt. Trong quý vừa qua, giá thuê của gói văn phòng riêng giảm nhẹ 3,9% so với quý trước do một số văn phòng dịch vụ (Serviced Offices) muốn thu hút thêm khách thuê mới để lấp đầy số phòng trống còn lại của họ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn đạt mức trung bình 80%.

Tính đến quý 2/2019, tổng nguồn cung tích lũy của thị trường đạt 46.266 m2 diện tích sàn, tăng 101% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào cuối năm 2019, nâng tỷ lệ không gian làm việc linh hoạt so với tổng nguồn cung văn phòng (penetration rate) từ 2% trong quý 2 2019 lên đến 5% vào quý 4/2019. 

Theo báo cáo của Bộ Phận Nghiên Cứu CBRE về Không gian làm việc linh hoạt, thị trường TP.HCM nằm trong top 5 thị trường tăng trưởng nhanh nhất với trung bình hơn 80% mỗi năm.