Vì sao siết phân lô bán nền từ 1/8 không thể khiến phân khúc này tăng giá ngay, phải chờ đến quý 2/2025 mới có thể sôi động?

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức cùng có hiệu lực từ ngày 1/8 với nhiều điểm mới. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc. Có nhiều ý kiến cho rằng, sau ngày 1/8 khi luật có hiệu lực, việc hạn chế phân lô tách thửa sẽ khiến đất nền khan hiếm nguồn cung và tăng giá.

Bàn về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, việc hạn chế phân lô đối với dự án ở khu đô thị loại 3 trở lên sẽ làm nguồn cung khan hiếm. Tuy có sự dịch chuyển nhất định thị phần căn hộ mạnh mẽ, nhưng đất nền vẫn còn tỷ trọng khá lớn trong tâm lý xưa nay là mua đầu tư, để dành. Bên cạnh đó, bảng giá đất theo thị trường là làm tăng mạnh chi phí nộp tiền sử dụng đất. Nguồn cung sản phẩm của các dự án hiện hữu cũng đang khan hiếm và đã tăng 15-20% so với năm trước, sẽ làm cho giá bất động sản tăng cục bộ.

Vị này cho rằng, các yếu tố trên sẽ làm cho đất nền tăng giá trong thời gian sắp tới. Các tháng còn lại của năm 2024, giá đất nền tăng nhẹ theo xu hướng chung của thị trường. Còn qua năm 2025 thì chắc chắn tăng mạnh lên 15-20%.

“Để Luật có hiệu lực đi vào thực tế thì cần các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Do đó, để thị trường đất nền phục hồi thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, từ sau 1/8/2024 đến hết quý II/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Phải chờ đến quý III/2025 thì có thể giá đất nền mới tăng, thanh khoản phân khúc này mới tốt hơn. Tuy nhiên, lúc này thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo “sốt” như những năm trước đây”, ông Quang phân tích.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhận định, phân khúc đất nền đã có sổ hoặc thuộc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

"Về lâu dài, sức hút của đất nền sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026. Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản", ông Thắng cho hay.