Với tỷ lệ dư nợ/GDP hiện nay, kinh tế Việt Nam vẫn "nghiện vốn"

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn - Founder FIDT, Giám đốc môi giới Hội sở Mirae Asset Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tính thời sự về BĐS quá nóng tạo ra sức nóng hơn bao giờ trên thị trường.

Chi sẻ tại buổi tọa đàm có chủ đề "Trật tự mới trên thị trường Bất động sản Việt Nam", ông Tuấn cho biết nghiên cứu của FIDT, người Việt Nam phân bổ chiếm tới 60 - 80% tài sản của mình vào BĐS.

"Từ đầu năm đến nay, trải qua các cú sốc trên thị trường BĐS (Thiên nga đen), nhìn vào thị trường Việt Nam cũng khá tương đồng với thị trường Trung Quốc, thị trường BĐS chiếm 30 - 40% vốn hóa, FIDT và nhà đầu tư cũng rất lo ngại, từ các câu chuyện huy động vốn thế nào, cầu sụt giảm hay không, thị trường có tiến vào đóng băng không… Nhưng nhìn lại giai đoạn 2008-2011 có thể nói đó mới là giai đoạn đen tối của nền kinh tế cũng như thị trường BĐS. Và cũng phải nhìn nhận lại thị trường từ đầu năm đến nay, câu chuyện thanh lọc tạo ra cơ hội hơn là thách thức, sự thanh lọc đó tạo hình thái mới phát triển hơn trong tương lai BĐS và cổ phiếu BĐS", ông nhận định.

Dù vậy, ở góc độ nhà tư vấn đầu tư, ông cũng cho rằng có cơ sở để quan ngại với những hình thức mời chào trái phiếu không rõ ràng.

Ước tính về đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động niêm yết. Nguồn: FIDT

"Đối với thị trường Việt Nam, nhìn chung tổng lượng trái phiếu cũng đang thấp và thấp nhất khu vực, chỉ chiếm khoảng 16% so với GDP. Trong khi kênh trái phiếu cũng rất quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp, sau sự kiện Tân Hoàng Minh tôi cũng đánh giá tích cực cho thị trường, việc thanh lọc này để hướng tới một thị trường trong sạch, lành mạnh hơn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Tổng thể, nhìn vào thị trường BĐS, thu nhập người dân vẫn đang gia tăng. Năm nay có thể Việt Nam là quốc gia tăng trưởng GDP cao và có thể đạt 8% trở lên, người dân Việt Nam có tính thích nghi rất nhanh, nền kinh tế năng động, thu nhập tăng, riêng TP.HCM có đến 120 -150 nghìn người nhập cư mỗi năm, vì vậy FIDT đánh giá khó khăn ngắn hạn này để chuẩn bị tương lai dài hạn vẫn phát triển đối với thị trường BĐS khi thu nhập gia tăng, nhu cầu nhà ở gia tăng.

Cũng do đó mà có thể khẳng định những thay đổi về cơ cấu pháp lý, nguồn vốn tạo ra trật tự mới cho thị trường và về tương lai, những đơn vị nào chủ động, nắm bắt sự tích cực này sẽ phát triển tốt hơn.

Về phía nguồn vốn tín dụng, theo ông Tuấn, nhà đầu tư "nhầm" là NHNN siết room tín dụng nhưng thực tế tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam lũy kế tới cuối năm 2021 khoảng 10,5 triệu tỷ. Năm nay, NHNN cho mức tăng trưởng room 14%, tức năm nay sẽ có khoảng 1,5 triệu tỷ đồng được bơm vào thị trường, đó vẫn là con số rất lớn so với con số GDP dự kiến là 7- 8%. "Bản chất nền kinh tế chúng ta là một nền kinh tế “nghiện vốn”, dễ tạo ra “bong bóng tài sản”, chưa kể bối cảnh vĩ mô, như FED tăng lãi suất, làm đồng USD mạnh lên, những vấn đề về lạm phát, đứt gãy chuỗi cung ứng bởi những biến động địa chính trị, đó cũng là bài toán thách thức đối với Việt Nam.

NHNN không "siết tín dụng" nhưng có sự hạn chế. Nguồn: FIDT

Lạm phát những năm 2011-2012 trên 20% tạo ra những nguy cơ rất lớn. Vì vậy, ở hiện tại NHNN phải lựa chọn biện pháp an toàn, kiềm chế lạm phát. Các thặng dư giúp chính sách tài khóa tốt, tạo dư địa cho nền kinh tế giữ ổn định. Room tín dụng trong 8 tháng đầu năm đã tăng trưởng hơn 9%, tức vẫn rất hút vốn, nên góc nhìn ở đây không phải siết room tín dụng", ông Tuấn cho biết.

Ths. Bùi Tiến Đức - Trưởng bộ phận nghiên cứu phân tích đầu tư FIDT thông tin thêm: NHNN chưa nới room cho 4% còn lại trong kế hoạch năm nay. NHNN đang có sự thận trọng và muốn định hướng cho phần vốn BĐS là làm giảm đi, thanh lọc những nguồn vốn đầu cơ mà vẫn khuyến khích giải ngân cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu thật sự.

Theo ông Đức, về vấn đề lãi suất, Việt Nam vẫn đang chịu các áp lực về bên trong lẫn bên ngoài. FED tăng lãi suất tạo ra sự chuyển dịch dòng vốn. Đối với những nước đang phát triển như Việt Nam, NHNN đang đối mặt với áp lực về lãi suất, tỷ giá trong nước. Về nguyên nhân bên trong, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, nhu cầu tăng lên đột biến, giá xăng dầu tăng vọt làm lạm phát tăng cao, vì thế NHNN phải có biện pháp để kiềm hãm sự lạm phát này để điều tiết vĩ mô.

"Xu hướng chung sẽ là các ngân hàng đẩy lãi suất lên cao thông qua các chính sách hút tín phiếu trên thị trường liên ngân hàng. Mặc dù tăng khá nhẹ nhưng nhìn chung xu hướng lãi suất vẫn tăng và chậm rãi".

Từ góc nhìn của doanh nghiệp địa ốc lớn trên thị trường, TS Phạm Anh Khôi - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần dịch vụ BĐS Đất Xanh, Tổng Giám đốc FINA DXG chia sẻ: " So với cách đây 10 năm, thị trường cũng đã phát triển hơn rất nhiều không chỉ là về hệ thống ngân hàng, chính sách nhà nước mà kể cả những đơn vị phát triển BĐS, DXG cũng phát triển cả quy mô vốn và chất lượng sản phẩm.

Trong 6 tháng gần đây, các thị trường có sự xuất hiện bong bóng cục bộ đã bắt đầu hạ nhiệt và phân hóa rõ ràng trong thị trường, tập trung vào những thành phố có nhu cầu bền vững như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh trực thuộc trung ương hầu như các dự án phân phối và phát triển cho thấy nhu cầu vẫn rất cao".

Ông Khôi nhận định có thể kỳ vọng những thay đổi nghị định mới, pháp lý, yêu cầu của các đơn vị phát triển BĐS phải đạt được các tiêu chí cụ thể trước khi được giao đất…. "Hiện đơn vị phát triển BĐS Việt Nam chiếm 75% là các đơn vị nhỏ lẻ, các đơn vị chuyên nghiệp chỉ chiếm hơn 20% thị phần cho thấy tiềm năng phát còn rất lớn và cần tập trung hỗ trợ các đơn vị lớn và đặc biệt có tiềm lực hỗ trợ tài chính".