Xin thí điểm áp hệ số điều chỉnh giá đất: Các dự án ở TP.HCM sẽ có lối ra?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, cho biết nếu được giải quyết, sẽ tạo ra hướng mở giúp tháo gỡ các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với các dự án hiện nay.

Chậm xác định giá đất, mất cơ hội đầu tư của doanh nghiệp

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên - Môi trường về các kiến nghị cơ chế, chính sách về lĩnh vực tài nguyên và môi trường để đưa vào dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54.

Trong đó có nội dung cho phép TP xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND TP thông qua.

Từ đó, UBND TP được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) đối với các trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức, các dự án thấp tầng và đối với dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Theo tìm hiểu, TP.HCM đề xuất như trên bởi theo quy định hiện nay, hệ số điều chỉnh giá đất chỉ được áp dụng đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá đối với khu đất có giá (theo bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng.

Khu đất có giá từ 30 tỉ đồng trở lên phải xác định nghĩa vụ tài chính thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường, bằng một trong bốn phương pháp so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ.

Theo UBND TP, tổng thời gian giải quyết hồ sơ từ ba đến sáu tháng, thậm chí có trường hợp kéo dài từ một đến vài năm do nhiều nguyên nhân khách quan, trong đó có việc các quy định liên quan đến việc xác định, định giá đất thay đổi thường xuyên.

Mặc dù đã giảm tối đa thời gian xác định giá đất cụ thể nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong việc xác định giá đất vẫn kéo dài.

Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển của kinh tế - xã hội.

Do vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận phương án này để mong muốn sớm được hoàn thành thủ tục về đất đai. Áp dụng cơ chế này sẽ đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất.

Mặt khác, khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể đảm bảo công khai, minh bạch.

Người dân các khu vực nông thôn chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức (300m2) thì sẽ áp dụng hệ số K mới là 2.5 theo tờ trình của UBND TP.HCM. Trong ảnh: khu dân cư huyện Bình Chánh, TP.HCM - Ảnh: Quang Định

Bảng giá đất thu thập đến từng thửa đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay nếu kiến nghị này được chấp thuận, sẽ không cần đến việc thuê tư vấn cho việc định giá từng dự án, vốn là việc rất khó khăn hiện nay.

* Hiện tại TP.HCM có hàng trăm dự án vướng mắc do không tính được tiền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng cho cư dân. Nguyên nhân do đâu, thưa ông?

- Vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên các đơn vị tư vấn e ngại.

Việc đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Đi vào chi tiết các dự án, việc thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó. Có dự án cả năm làm không ra được chứng thư thẩm định.

* Như ông nói thì dù kiến nghị được chấp thuận cũng vẫn cần phải xây dựng một bảng giá đất "chuẩn" thu thập thông tin đến từng thửa đất?

- Đúng vậy. Nếu không có bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất sẽ không áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh để tính giá đất. Bởi vì việc tính giá đất theo hệ số điều chỉnh sẽ phải gắn với vị trí khu đất (mặt tiền, hẻm).

Tùy từng vị trí khu đất để có thể lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số được quy định. Nếu một miếng đất ở khu vực không có hạ tầng sẽ không xác định được vị trí khu đất và không đủ cơ sở áp dụng hệ số, bảng giá để tính giá đất.

* Vậy việc xây dựng bảng giá đất thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất hiện triển khai ra sao, để đảm bảo nếu được thông qua sẽ áp dụng được liền?

- Trước đây, sở từng kiến nghị trước mắt được thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh cho tất cả các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, bởi nếu tính tiền hằng năm sẽ đỡ rủi ro (tính sai giá, thấp giá) hơn. Trường hợp cho thuê trả tiền một lần hay giao đất, nếu tính không chính xác sẽ rất nguy hiểm.

Hiện nay, Sở Tài nguyên - Môi trường đang nghiên cứu, điều tra, xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, thu thập tất cả những giao dịch về mua bán trên thị trường và bảo đảm tham mưu UBND TP xây dựng bảng giá đất hằng năm phù hợp, tiệm cận với giá thị trường.

Việc có dữ liệu đầu vào chuẩn xác sẽ giúp khâu tư vấn thẩm định và áp dụng phương pháp tính giá đất bằng hệ số điều chỉnh thuận lợi hơn.

* Trong lúc chờ được áp dụng cơ chế mới thì những vướng mắc về tính giá đất ở các dự án sẽ được giải quyết như thế nào?

- Hiện tại vẫn phải làm theo quy định, phải thẩm định giá. Năm 2022, TP cũng thông qua kết quả thẩm định giá đất tất cả 83 dự án bồi thường và 30 dự án thương mại. Dù vậy, tiến độ phê duyệt thẩm định giá ở các dự án hiện có chậm vì khó khăn ở khâu thuê đơn vị tư vấn, thu thập thông tin giá đất như nói trên.

Đồ họa: Tuấn Anh

Dự kiến hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022

Nhiều dự án bất động sản ở khu vực huyện Nhà Bè, TP.HCM khi áp dụng hệ số K (theo tờ trình của UBND TP.HCM) tạo hướng mở tháo gỡ vướng mắc về tính tiền sử dụng đất - Ảnh: Tự Trung

Hôm nay (9-12), HĐND TP.HCM sẽ xem xét thông qua tờ trình của UBND TP về bảng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023, theo hướng tăng 1.0 so với năm 2022 (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với bảng giá đất).

Lý giải việc đề xuất tăng hệ số, UBND TP cho biết theo quy định, hằng năm UBND cấp tỉnh phải xem xét ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong các năm qua, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, TP.HCM quyết định giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn liên tục từ năm 2020 đến năm 2022, tương ứng hệ số từ 1,5 - 2,5 so với bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực.

Trong khi, giá đất trên thị trường liên tục biến động theo chiều hướng tăng trong suốt thời gian qua. Đến nay, tình hình kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn nên UBND TP dự kiến tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023.

Theo UBND TP, theo dữ liệu thu thập, mức giá áp theo hệ số quy định năm 2022 đang ở mức khoảng từ 10,5 - 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nếu hệ số điều chỉnh giá đất tăng thêm 1.0, mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18 - 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Về mức độ ảnh hưởng, UBND TP nhận định việc dự kiến tăng hệ số giá đất năm 2023 có ảnh hưởng nhất định đối với người dân và doanh nghiệp nhưng không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức.

Việc này cũng ảnh hưởng gián tiếp nhưng không đáng kể đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản cũng như không ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Do vậy, việc tăng hệ số giá đất năm 2023 là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với quy định và tình hình thực tiễn trên địa bàn.

Việc này cũng là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn.