Xu hướng thị trường bất động sản 2023?

Thị trường bất động sản 2022 đã khép lại với cả nốt thăng và nốt trầm. Sau giai đoạn mở màn giao dịch sôi động của quý I, thị trường dần giảm tốc trong các quý còn lại, đặc biệt vào thời điểm cuối năm. Sau đây là 5 điểm nhấn đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2022:

Dự án Luật Đất đai sửa đổi

Được coi là "xương sống" của lĩnh vực bất động sản, việc Sửa Luật Đất đai thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân, doanh nghiệp và cả các địa phương. Dự thảo Luật có nhiều thay đổi quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới nhiều đối tượng như thay đổi về khung giá đất, chính sách bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất…

Sau thời gian lấy ý kiến, Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (dự kiến vào tháng 5/2023).

Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được thông qua vào cuối năm 2023

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Rất nhiều ý kiến đã được đưa ra từ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng. Theo đề xuất này, thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình và chỉ áp dụng đối với các chung cư xây mới.

Lượng giao dịch giảm dần

Đầu năm 2022, giao dịch BĐS vẫn diễn ra nhộn nhịp trên tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, từ đầu tháng 4, khi một số ngân hàng báo hết hạn mức room tín dụng cho vay với bất động sản, lượng giao dịch trên thị trường đã giảm dần. Càng về cuối năm, thị trường càng chậm lại. Theo một số đơn vị nghiên cứu, sức mua nhà ở đã xuống thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Đơn cử, 3 tháng cuối năm, cả TP Hồ Chí Minh mới bán được khoảng 100 căn hộ (bắn chữ)…

Lác đác trên thị trường, một số chủ đầu tư đã phải chiết khấu, giảm giá 40-50% (bắn chữ). Tuy nhiên, lượng giao dịch chưa được cải thiện nhiều. Giao dịch thành công chỉ tập trung ở phân khúc nhà có thể ở ngay, có mức giá vừa phải.

Thiếu nhà giá rẻ

Lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản đang ngày càng nới rộng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm tới nay: Phân khúc cao cấp chiếm 78,3%; Phân khúc trung cấp: 21,7%; Phân khúc bình dân: 0%

Lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản

Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Các doanh nghiệp kỳ vọng, thủ tục pháp lý - vướng mắc lớn nhất hiện nay sẽ tìm được các giải pháp "phá băng" cho thị trường.

"Bắt mạch" thị trường

Khi "bắt mạch" thị trường địa ốc, phía Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đều chung nhận định, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp vừa rồi cũng cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng.

Phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp nghĩ tới, bàn tới trong những ngày đầu năm mới này. Tại buổi Họp báo Chính phủ vừa diễn ra đầu tuần, nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã được các cơ quan chức năng đưa ra.

Thời gian quan, nhiều địa phương và doanh nghiệp gặp khó khi triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội, khi vướng mắc với những thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do không được cấp phép hoặc phải chờ đợi rất lâu. Về vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để thúc đẩy đầu tư các dự án nhà ở nói chung, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, qua đó nhiều giải pháp đã được đưa ra.

Giải quyết các vấn đề pháp lý được xem là điểm quan trọng giúp khơi thông thị trường bất động sản (Ảnh minh hoạ)

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thời gian qua, Chính phủ đã sửa đổi một số điều tại Nghị định 100 về đầu tư phát triển nhà ở xã hội; Nghị định 49 cũng đã sửa đổi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, làm rõ các quy định theo hướng dễ thực hiện.

Về vấn đề tài chính, Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, có hai nguồn lực cho nhà ở xã hội. Nguồn đầu tiên từ ngân sách nhà nước. Đến nay, ngân sách đã cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng 3.100 tỷ đồng. Nguồn thứ hai được xác định theo chương trình phục hồi kinh tế - xã hội, huy động bằng nguồn trái phiếu Chính phủ, với con số 15.000 tỷ đồng. Từ hai nguồn này, đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay gần 10.000 tỷ đồng, với gần 27.900 khách hàng vay để mua nhà ở xã hội.

"Với nguồn vốn của các ngân hàng thương mại cho vay nhưng có cơ chế ưu đãi của Nhà nước. Phần này, các bộ ngành chức năng đang xem xét việc cấp bù phần ưu đãi cho các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, một là chưa có tiền, thứ hai là chưa hoàn thiện cơ chế nhưng các ngân hàng thương mại đang rất sẵn sàng", ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước thông tin.

Bên cạnh đó, thời gian qua, Chính phủ cũng tổ chức hội nghị trực tuyến toàn quốc để thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Thông báo Kết luận số 242 của Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu rõ các nhiệm vụ của các bộ, ngành, đặc biệt là các địa phương phải tích cực triển khai thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cú hích từ nhà ở xã hội?

Thực tế, từ giữa năm ngoái, một loạt doanh nghiệp bất động sản tên tuổi đã đăng ký, tuyên bố triển khai xây dựng nhà ở xã hội, với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại một số địa phương. Nhưng theo ghi nhận, không ít dự án gặp phải vướng mắc về thủ tục, chưa tiếp cận được vốn, quỹ đất hoặc còn băn khoăn về cách tính lợi nhuận...

Bởi vậy, các giải pháp đưa ra từ phía các cơ quan chức năng liên quan được kỳ vọng sẽ nhanh chóng áp dụng vào thực tế, nhiều ý kiến chuyên gia đã đưa ra các nhận định khá lạc quan cho thị trường 2023.

Dự báo phân khúc nhà ở hướng tới người mua thực sẽ dẫn dắt thị trường 2023

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, trong khoảng quý I năm nay, một số dự án án phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ được kích hoạt trở lại. Sang quý 2, quý 3, thị trường sẽ có những giao dịch thực.

"Chính phủ và tổ công tác đang rất ráo riết chuẩn bị để đưa ra các giải pháp tốt nhất có thể, để xử lý, bao gồm cả vấn đề pháp lý, quy trình… để nguồn cung có thể gia tăng. Rồi thì giải quyết các vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Những câu chuyện về vốn, huy động vốn, hay tạo dựng những quỹ để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Và một điểm nữa rất quan trọng đó là tái cấu trúc lại thị trường bất động sản cả theo nghĩa vĩ mô chính sách, và cả ở khía cạnh các tập đoàn bất động sản lớn", ông Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết.

Còn theo ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính- tiền tệ Quốc gia, trong năm 2023 còn hai điểm tích cực nữa hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Một là những khó khăn về pháp lý sẽ được tháo gỡ một cách căn bản. Thứ hai là đầu tư công trong năm nay sẽ tiếp tục được thúc đẩy.

Các chuyên gia cũng nhận định, trong bối cảnh thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở hướng tới người mua thực sẽ dẫn dắt thị trường 2023. Đó là nhà đất thổ cư giá hợp lý và các căn hộ giá bình dân hoặc tầm trung. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội với giá 1-2 tỷ đồng/1 căn đang đặc biệt được mong chờ và dự báo sẽ tạo thành cú hích cho thị trường chung.