6 điều cần cân nhắc trước khi vay mua nhà

ThS. Ngô Thành Huấn

Giám đốc Điều hành FIDT

22 bài viết

Anh Vũ Quốc Hoàng (30 tuổi) và chị Hoàng Thị Thu (28 tuổi) là một cặp vợ chồng ở TP.HCM. Anh Hoàng đang làm quản lý của một công ty xuất nhập khẩu và chị Thu làm kế toán tổng hợp tại một doanh nghiệp dược phẩm. Tổng thu nhập thực lãnh khoảng 45 triệu/tháng. Chi tiêu hằng tháng của gia đình vào tầm 30 triệu. Tổng tài sản của 2 vợ chồng tiết kiệm được đến nay khoảng 1,5 tỷ (trong đó anh gửi tiết kiệm 1 tỷ đồng và dành 500 triệu để đầu tư chứng khoán).

Do sắp tới sẽ đón thêm một thành viên mới nên anh chị cũng muốn "an cư lạc nghiệp", hai vợ chồng anh Hoàng và chị Thu - với sự hỗ trợ của bố mẹ là mảnh đất được thừa kế khoảng 800 triệu - mong muốn sở hữu một ngôi nhà với giá trị khoảng 2,5 tỷ.

Anh Hoàng cũng chia sẻ là hai anh chị chưa đi vay bao giờ và cũng chưa biết phải cân đối tình hình tài chính sắp tới như thế nào.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc khối Tài chính Cá nhân FIDT, trường hợp của anh Hoàng và chị Thu là tương đối phổ biến của các gia đình trẻ dưới 35 tuổi. Thông thường, các cặp vợ chồng trẻ có thu nhập khá tốt song phần lớn là người làm chuyên môn, nên ít quan tâm đến câu chuyện tài chính và thường hay gặp khó khăn trước những ngưỡng cửa quyết định lớn của cuộc đời.

6 yếu tố cần cân nhắc trước khi vay mua nhà

Ở trường hợp anh chị Hoàng - Thu nói riêng và các gia đình trẻ dưới 35 nói chung, chuyên gia khuyến nghị có 6 yếu tố mà các gia đình phải cân nhắc trước khi tính toán đến việc đi vay để mua nhà.

Thứ nhất là vị thế tài chính của người đi vay. Tại bước này, người trẻ sẽ tự đánh giá về tính ổn định của dòng thu nhập chính. Nếu thu nhập đến từ lương thì xem xét khả năng kiếm được một việc tương tự trên thị trường, tuổi nghề của công việc đang làm, khả năng chuyển đổi công việc và mức thu nhập mới.

Chuyên gia đánh giá, 2 vợ chồng anh Hoàng và chị Thu đều đang có nguồn thu nhập từ lương ở vị trí quản lý và khá ổn định.

Kế đến là xem xét các yếu tố về tính thanh khoản trong danh mục tài sản hiện tại. Ví dụ như mất bao lâu để có thể thanh lý một phần tài sản nhằm tạo ra dòng tiền hỗ trợ trả nợ vay khi mất đi thu nhập chính tạm thời.

"Nếu anh Hoàng và chị Thu chọn căn hộ hoặc bất động sản khu dân sinh hiện hữu thì thanh khoản trong lớp tài sản là khá ổn vì bên cạnh còn có ít tiền mặt và khoản đầu tư nhỏ vào chứng khoán", ông Huấn đánh giá.

Trong bước này cũng không thể không xét đến tình hình tài chính của nguồn thừa kế. Cụ thể là bạn sẽ xem xét việc bố mẹ, người thân có thể hỗ trợ bạn đến mức độ nào, liệu có thể sử dụng nguồn thừa kế sớm hơn khi khẩn cấp hay không,…

"Thông thường, khi đề cập đến yếu tố thừa kế, người Việt Nam sẽ xem đây là một vấn đề nhạy cảm. Tuy nhiên, nếu xét ở khía cạnh lý và tình, đây thực sự là một mảng màu không thể để ngoài bức tranh tài chính cá nhân. Ở phương diện thực tiễn, ngành dịch vụ hoạch định tài chính cá nhân trên toàn cầu từ rất lâu đều đã rất quan tâm đến câu chuyện thừa kế. Thậm chí, nó còn là một phần của chương trình đào tạo nên một Chuyên gia hoạch định - Financial Planner" – ông Huấn chia sẻ.

Ở trường hợp trên, mảnh đất vườn trị giá 800 triệu từ bố mẹ sẽ là sự hỗ trợ rất cần thiết khi chẳng may bị gián đoạn thu nhập trong quá trình vay.

Thứ hai là xác định loại hình tài sản đang định dùng vốn vay. Đây là bước trọng yếu và cần được xem xét trên nhiều khía cạnh.

Ở bước này, trước tiên người đi vay nên xem xét thật kỹ tính thanh khoản của tài sản. Cần đảm bảo tài sản có thể bán được trong vòng 1-3 tháng.

Bên cạnh đó cũng cần lưu ý, hạn chế vay để mua các bất động sản chưa đảm bảo điều kiện pháp lý hoặc đất nông nghiệp ít thanh khoản.

Nếu muốn vay để mua các dự án bất động sản hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, cần lưu ý đến chủ đầu tư và tiềm năng của dự án cũng như các khu vực dân sinh xung quanh. Vì tính thanh khoản của loại hình này sẽ không cao và phụ thuộc rất nhiều vào năng lực triển khai của chủ đầu tư và thời điểm phát triển về hạ tầng và dân sinh của vùng lân cận.

Việc tiếp theo cần xem xét đó là chu kỳ tăng giá của tài sản để lựa chọn khoản vay và thời gian vay cho phù hợp.

"Xét trên yếu tố rủi ro về pháp lý, vùng giá và thanh khoản, cũng như tình hình tài chính của 2 vợ chồng, phân khúc căn hộ và bất động sản khu dân sinh sẽ được ưu tiên để vay tỷ trọng lớn 50 – 70% giá trị. Riêng phân khúc bất động sản vùng ven thì tùy pháp lý đã có sổ hay dự án chưa ra sổ mà có thể cân nhắc với mức giải ngân thấp hơn khoảng 30 – 50%. Vì chu kỳ sinh lợi kỳ vọng có thể kéo dài hơn nên áp lực về dòng tiền cũng sẽ nặng hơn", ông Huấn khuyến nghị.

Thứ ba khẩu vị rủi ro của bản thân. Theo đó, người đi vay cần xem xét liệu mình sẽ dùng nợ vay ở tỉ trọng bao nhiêu là hợp lý; cân nhắc liệu mức độ chấp nhận biến động dòng tiền đến đâu

"Thường người ngại nợ nần và không thích rủi ro biến động dòng tiền trong ngắn hạn sẽ không chấp nhận gói vay dài hạn 15 – 25 năm. Họ vẫn muốn vay ít và vay ngắn hạn. Thậm chí, khi có nguồn tiền nhàn rỗi, sẽ thích trả nợ trước hạn (dù mất phí từ 1 – 2%), cho dù tài sản có tăng trưởng tốt đi nữa" - Ông Huấn chia sẻ về một mẫu hình người đi vay.

Yếu tố thứ tư cần xem xét đó là độ tuổi và sức khỏe cần của người đi vay. Theo đó, nhân tố này sẽ tác động đến giá trị khoản vay cũng như loại hình tài sản mà nhà đầu tư muốn mua.

"Ví dụ như ở độ tuổi 30 - 40 nhà đầu tư có thể cân nhắc các sản phẩm đất nền vùng ven hoặc đất nông nghiệp. Song ở độ tuổi 40-50 chỉ nên xem xét vay để mua các bất động sản nhà phố tại khu dân cư đông đúc, ít biến động giá, có thanh khoản" - Chuyên gia chia sẻ.

Thứ năm là xem xét cấu trúc của gói vay. Điều này sẽ bao gồm cân nhắc giá trị vay, tỷ trọng trên tổng tài sản, cơ cấu lãi vay, ân hạn nợ gốc, khoản phí trả nợ trước hạn và các điều kiện khác trong hợp đồng tín dụng.

Chuyên gia chia sẻ, các chỉ tiêu này thường sẽ được so sánh với các ngân hàng khác nhau. Thường thì ngân hàng nước ngoài sẽ có lãi vay tốt hơn khối nội địa nhưng đi kèm điều kiện cấp tín dụng khó khăn và chặt chẽ hơn.

"Nếu mua căn hộ ở khu vực TP.HCM thì có thể dễ dàng tiếp cận các gói vay lãi suất rất tốt từ các ngân hàng nước ngoài và quyền lựa chọn cũng được mở rộng. Điều này cũng áp dụng tương tự cho phân khúc bất động sản tại khu vực dân sinh lân cận thành phố. Nếu là các khu vực tỉnh xa thì lãi suất sẽ cao hơn vì các ngân hàng nước ngoài rất hạn chế cho vay. Một số nơi còn không cho vay đối với đất nền. Còn các dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có các ngân hàng tài trợ dự án mới cho vay"- Ông Huấn đánh giá về hoạt động cấp tín dụng cho người đi vay mua nhà của các ngân hàng.

Về thời gian gói vay, gia đình nên lên kế hoạch dòng tiền từ bước này cho 5 – 10 năm tới. Nhờ đó có thể thấy được sự thiếu hụt hoặc dư dả trong các phương án vay 5 – 10 năm hoặc 20 năm. Từ các kịch bản về dòng tiền này, chúng ta sẽ xem xét và chọn lựa các kịch bản phù hợp. Lưu ý phí trả nợ trước hạn để cân nhắc các kịch bản về trả nợ trước hạn và tính toán các chi phí cơ hội về đầu tư khác trong tương lai, chuyên gia khuyến nghị.

Và cuối cùng là xem xét các phương án dự phòng rủi ro trong thời gian vay. Vì cuộc sống là không thể đoán trước được những biến cố có thể xảy ra, nên cần phải chuẩn bị cho mình những phương án dự phòng.

Có 4 kịch bản mà chuyên gia khuyến nghị người đi vay nên xây dựng để ứng phó khi rủi ro xảy ra đó là 1) dùng các quỹ dự phòng, 2) nhờ đến sự hỗ trợ từ gia đình và người thân 3) tìm cách tái cơ cấu các khoản nợ 4) bán các tài sản để có thể đảm bảo khoản vay.

Trường hợp của anh Hoàng và chị Thu, có thể chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng ít nhất là 6 tháng chi phí bao gồm cả phần trả nợ vay. Trước khi vay, có thể trao đổi với Gia đình 2 bên để chuẩn bị các phương án hỗ trợ tài chính. Nếu phù hợp và khả thi thì tăng thêm cơ hội cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, yếu tố bảo hiểm nhân thọ cũng đóng vai trò quan trọng. Gia đình rất nên xem xét có bảo hiểm cho 2 nguồn thu nhập chính trong tình huống này. Vì nó sẽ tăng tính bảo vệ lên mức rất cao và hỗ trợ xử lý khoản vay nếu chẳng may có việc bất trắc cho 2 lao động chính.

Về phần đất thừa kế thì nên xem xét đã có di chúc hợp pháp hay chưa. Nếu đã có thì cũng chưa cần sang tên vội vì mất đi lợi thế miễn thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng BĐS duy nhất sở hữu trên 183 ngày.