Áp lực đáo hạn 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản: Phân hóa gay gắt và bài toán rủi ro cho ngân hàng

Trái phiếu chào bán cho cá nhân chuyên nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm

Hồi đầu tháng 6/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 200/2026/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (thay thế Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP và Nghị định số 08/2023/NĐ-CP).

Dưới góc nhìn đơn vị tư vấn, ông Đỗ Mạnh Hùng – Quyền Giám đốc Khối Tư vấn và Ngân hàng Đầu tư chứng khoán Maybank cho biết, Nghị định này thực chất là sự kế thừa tinh thần của các luật và nghị định cũ nhằm hướng tới sự minh bạch hơn.

Theo ông Đỗ Mạnh Hùng, một số điểm doanh nghiệp cần lưu ý như: Hiện chỉ còn hai mục đích là thực hiện dự án đầu tư và tái cơ cấu nợ của chính tổ chức phát hành. Doanh nghiệp phải nêu chi tiết phương án dòng tiền trả nợ.

Trái phiếu chào bán cho cá nhân chuyên nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm, có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán. Ngoài các tổ chức tín dụng, các tổ chức khác không được phát hành nhiều đợt mà mỗi lần phải là một hồ sơ mới hoàn toàn…

Còn bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh – Trưởng nhóm phân tích VIS Raring cho rằng, Nghị định 200 đã hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, giúp xếp hạng tín nhiệm phổ biến hơn và hồ sơ phát hành đầy đủ hơn. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần tập trung vào ba ưu tiên:

Thứ nhất, xây dựng cơ chế định giá theo rủi ro và đường cong lãi suất tin cậy. Hiện tại, lãi suất phát hành vẫn dựa trên thương lượng hơn là mức độ rủi ro tín nhiệm.

Thứ hai, mở rộng cơ sở nhà đầu tư tổ chức dài hạn như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm. Hiện các công ty bảo hiểm vẫn bị giới hạn đầu tư vào trái phiếu phát hành để cơ cấu nợ.

Thứ ba, nâng cao năng lực thực thi của các tổ chức trung gian (đại diện chủ sở hữu trái phiếu, đơn vị quản lý tài sản đảm bảo) để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi có rủi ro.

Rủi ro lớn nhất nằm ở phân khúc đầu cơ

Ông Phan Quốc Bửu – Giám đốc Trung tâm phân tích Nghiên cứu, Công ty cổ phần chứng khoán BIDV cho biết, môi trường lãi suất cao đang ảnh hưởng đến sức mua, đặc biệt là mảng bán lẻ và bất động sản. Nhu cầu mua nhà giảm mạnh do lãi suất vay cao, ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Nhóm xuất khẩu (dệt may, thủy sản) chịu "áp lực kép" từ chi phí đầu vào tăng (giá dầu, vận chuyển) và rủi ro thuế quan. Trong khi đó, các ngành thâm dụng lao động cũng chịu áp lực tăng lương tối thiểu và cạnh tranh nhân công.

“Chúng tôi khá thận trọng với ngành bất động sản và lo ngại nợ xấu bán lẻ có thể tăng cao nếu lãi suất duy trì ở vùng này”, ông Phan Quốc Bửu nói.

Liên quan đến bất động sản, áp lực đáo hạn trái phiếu cuối năm, bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh - Trưởng nhóm phân tích VIS Raring cho biết, áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản nửa cuối năm 2026 ước khoảng 60.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, rủi ro sẽ có sự phân hóa. Khoảng 40% trái phiếu đáo hạn đến từ các doanh nghiệp từng chậm trả hoặc gia hạn nợ; nhóm này vẫn phải phụ thuộc vào tiến độ xử lý tài sản và tiếp cận vốn mới.

Lãi suất phát hành bất động sản hiện đã tăng lên mức 11,5–12%, thậm chí lãi suất thả nổi lên đến 13–15%. Doanh nghiệp đang chịu áp lực từ cả hai phía: chi phí tài chính tăng và dòng tiền kinh doanh suy giảm. Sự phân hóa sẽ rõ nét: doanh nghiệp có dự án đang bàn giao và đòn bẩy vừa phải sẽ ít khó khăn hơn; ngược lại, nhóm chậm trả hoặc phụ thuộc vào dự án đơn lẻ sẽ gặp áp lực lớn.

Trường hợp nếu có rủi ro của nhóm bất động sản, theo ông Nguyễn Đức Huy, CFA – Trưởng nhóm phân tích VIS Rating, rủi ro chất lượng tài sản tập trung vào ba nhóm: cho vay bất động sản (gồm cả người mua nhà và chủ đầu tư), khách hàng bán lẻ kinh doanh và các doanh nghiệp xuất khẩu quy mô nhỏ. Lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng hiện quanh mức 14%.

Rủi ro lớn nhất nằm ở phân khúc đầu cơ (đất nền, nghỉ dưỡng) hoặc dự án vướng pháp lý. Ngoài ra, tỷ lệ đòn bẩy hộ gia đình tăng cao trong khi thu nhập bị ảnh hưởng bởi thuế và lạm phát sẽ làm tăng nợ quá hạn. Các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ sẽ chịu tác động mạnh hơn do mức độ tập trung vào các tài sản rủi ro này cao hơn.

Còn ông Phan Duy Hưng – Giám đốc Cấp cao, Ban Định chế Tài chính VIS Rating đánh giá, trong 163.000 tỷ đồng phát hành 6 tháng qua, ngân hàng chiếm 46% và bất động sản chiếm 45%. Với mặt bằng lãi suất cao, chỉ những doanh nghiệp có bảo lãnh từ các tổ chức quốc tế hoặc các ngân hàng lớn mới dễ dàng ra hàng.

VIS Rating kỳ vọng quý 3 và quý 4 sẽ có thêm các tổ chức phát hành mới ngoài ngành bất động sản nhờ sự bảo lãnh của quốc tế. Tuy nhiên, với trái phiếu thông thường, lãi suất khó có thể dưới 10%, thường neo ở mức 11-12%, nên phân khúc này vẫn sẽ chủ yếu là các doanh nghiệp bất động sản,.