Bảng giá đất mới: Sẵn sàng trước "giờ G"

Một trong những tác động tích cực của bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM là giá bồi thường giải phóng mặt bằng cao, giá đất tái định cư minh bạch, dễ tiếp cận...

Nhiều lợi ích

Bảng giá đất điều chỉnh này được áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Sau đó TP HCM và các địa phương ban hành bảng giá đất lần đầu từ ngày 1-1-2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Bảng giá đất là căn cứ áp dụng cho 12 trường hợp được quy định tại khoản 3 điều 111 và khoản 1 điều 159 của luật trên và hàng loạt lợi ích có thể nhìn thấy. Trong đó, lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân được công khai minh bạch và công bằng.

Đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá đất tái định cư nhanh, bảo đảm công bằng trong giá thu hồi và giá bán nền tái định cư. Cụ thể, tất cả giá đất tái định cư được cập nhật đầy đủ vào bảng giá đất điều chỉnh lần này và giá bồi thường là giá được thẩm định, phê duyệt theo giá đất cụ thể.

Việc công khai, minh bạch giá tái định cư bảo đảm người dân được tiếp cận sớm, biết giá đất tái định cư khu vực mình được bố trí, góp phần bảo đảm tổ chức thực hiện các dự án trên địa bàn nhanh hơn. Trên 155 tuyến đường có dự án tái định cư được cập nhật đầy đủ và như vậy các dự án thu hồi đất có bố trí tái định cư gần như xử lý được liền. Người dân đủ điều kiện tái định cư sẽ tiếp cận đất nền thuận lợi, đáp ứng hiệu quả công tác bàn giao mặt bằng. Điều này cũng giúp tiến độ thi công, giải ngân đầu tư công chuyển biến tốt.

Hoàn thiện pháp luật

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, thông tin bên cạnh nhiều lợi ích, việc điều chỉnh bảng giá đất có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân. Để giải quyết những tác động ấy, dựa trên quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất tại khoản 2 điều 157 Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban hành nghị định liên quan. Nghị định này quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 1 điều 157 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Từ công tác trên, TP HCM sẽ góp ý, đề xuất khung miễn, giảm cho người dân chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có phạm vi khu quy hoạch được giải tỏa, để người dân thực hiện quyền của mình phù hợp với tình hình thực tế.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, các sở, ngành, địa phương cũng xem xét vị trí đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch mà người dân có khả năng chuyển mục đích để điều chỉnh khoảng cách chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp không lớn.

"Chính phủ đang xây dựng nghị định để miễn, giảm tiền sử dụng đất. Chắc chắc thành phố sẽ góp ý tiền chuyển mục đích để khoảng chênh lệch không nhiều giữa đất ở và đất nông nghiệp. Đó là chế độ chính sách để giải quyết nhu cầu, quyền lợi của bà con khi chuyển mục đích ở các khu đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch" - ông Thắng nói.

Áp dụng công nghệ để tốt hơn

Liên quan đến công tác triển khai Quyết định 79/2024, Cục Thuế TP HCM vừa có văn bản gửi nhiều đơn vị. Văn bản lưu ý một số điểm mới có thay đổi để thống nhất thực hiện khi áp dụng bảng giá đất tính nghĩa vụ tài chính đất đai, thuế, phí.

Theo đó, giá đất được xác định theo bảng giá đất ban hành kèm Quyết định 79/2024; thời hạn sử dụng đất được tính từ 50 năm thành 70 năm. Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì được tính theo công thức tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích.

Đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất thì tỉ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất khác nhau theo từng tình huống cụ thể tùy thuộc thời gian sử dụng đất, loại đất thực tế sử dụng, có vi phạm pháp luật về đất đai hay không.

Về thời điểm tính tiền sử dụng đất, nếu chuyển mục đích sử dụng đất thì thời điểm được tính khi nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, thời điểm là khi hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Về quy trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, Cục Thuế đang thực hiện quy trình liên thông điện tử. Trường hợp chưa đủ cơ sở tính tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác thì trong 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo cho cơ quan tiếp nhận để bổ sung. Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì cơ quan thuế phải ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, quyết định giảm tiền sử dụng đất, chậm nhất sau 5 ngày làm việc. 

Người dân hưởng lợi

TP Thủ Đức vừa tổ chức hội nghị thông tin về niêm yết dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đầu tư xây dựng đường Vành đai 2 (đoạn 1 từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp dài 3,6 km; đoạn 2 từ đường Võ Nguyên Giáp dài 2,5 km).

Dự án có quy mô lớn với trên 1.160 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị ảnh hưởng, tổng diện tích thu hồi khoảng 61,15 ha, tổng số vốn bồi thường, hỗ trợ khoảng 7.600 tỉ đồng. Đáng chú ý, giá đất ở được bồi thường cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất theo Quyết định 79/2024. Đơn cử, theo dự thảo, tuyến đường có giá bồi thường cao như đất ở mặt tiền đường Phạm Văn Đồng là 111,5 triệu đồng/m2 (giá theo Quyết định 79/2024 là 89,1 triệu đồng/m2).

Đánh giá về phương án bồi thường trong dự thảo, ông Lê Văn Vinh (phường Trường Thọ) nói giá gần sát với thị trường, chắc chắn người dân sẽ đồng thuận hơn để dự án qua TP Thủ Đức sớm thi công.

Ông Mai Hữu Quyết, Phó Chủ tịch UBND TP Thủ Đức, nhận xét vấn đề người dân quan tâm là giá đất và tái định cư. Giá đất thì TP Thủ Đức thuê đơn vị tư vấn, tiệm cận với giá thị trường. Giá đất đưa ra cũng cao hơn rất nhiều so với bảng giá TP HCM ban hành, bình quân là cao hơn 50%. "Đặc biệt, người dân rất có lợi là khi tái định cư thì mua đất tái định cư theo đúng bảng giá đất TP HCM công bố. Các khu tái định cư cũng đã cố gắng tìm khu tiệm cận dự án để người dân ổn định cuộc sống" - ông Quyết nói.