Bất chấp ngập sâu, vì sao giá nhà khu vực Nam An Khánh, Geleximco, Vinhomes Smart City vẫn tăng mạnh đến khó tin?

Khu vực Nam An Khánh, Geleximco, Vinhomes Smart City...được xem là vùng trũng của bất động sản phía Tây Hà Nội bởi năm nào cũng bị ngập lụt sau các cơn mưa lớn, nhiều khu vực biến thành "ốc đảo".

Điển hình nhất, ngày 23/7 do ảnh hưởng của hoàn lưu bão số 2, chỉ sau 1 ngày mưa nặng hạt, các tuyến đường rẽ vào Khu đô thị Nam An Khánh, Khu đô thị Geleximco, gần đại đô thị Vinhomes Smart City đã bị ngập sâu và chìm trong “biển nước” suốt cả ngày hôm sau.

Ngập nặng nhất ghi nhận tại nhiều căn nhà phố liền kề thuộc Khu đô thị Geleximco A và góc ngã tư An Khánh và Lê Trọng Tấn. Nước ngập mênh mông biến tầng hầm các căn liền kề này cũng nhanh chóng biến thành "bể" chứa nước. Không ít các cửa hàng kinh doanh, chi nhánh ngân hàng thuê tại đây phải tạm đóng cửa, giao thông ùn tắc kéo dài do đường ngập.

Theo người dân sống ở đây, họ đã quá quen thuộc mỗi khi ngập mặc dù đang được sống trong những căn biệt thự, liền kề khang trang. "Mang tiếng ở nhà liền kề, biệt thự triệu đô nhưng cứ mưa lớn là khu đô thị mới Lê Trọng Tấn – Geleximco ngập trong biển nước. Thậm chí cư dân chèo xuồng như "sông nước miền Tây", Chị Nga một cư dân sống tại Khu đô thị Nam An Khánh cho biết.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, các khu chung cư, khu đô thị mới càng xây về phía Tây; Tây Nam; Tây Bắc Hà Nội thì càng ngập nhiều, đặc biệt là phía Hà Đông, Hoài Đức. Bởi hầu hết các khu đô thị mới ở khu vực trên đều xây dựng trên cơ sở các hồ ao, ruộng lúa chứ không phải đất đô thị. Trong khi hệ thống thoát nước không được quan tâm. Các khu đô thị không có sự liên kết với nhau. Khi thực hiện quy hoạch trong khu vực này không có hệ thống thoát nước đấu nối chung với hệ thống của thành phố. 

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư khi làm đô thị chỉ chăm chăm lo xây nhà, chia lô để bán. Thậm chí, ăn bớt mà không ai giám sát cả, cho nên hệ thống đấu nối của các chủ khu đô thị này nối thẳng vào đường ống, bất kể khả năng đường ống đó chịu được bao nhiêu. Cho nên, việc cứ mưa to mưa kéo dài bị ngập lụt nặng ở khu vực này là tất yếu.

Nhìn lại cơn sốt đất năm 2009 – 2010, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn Geleximco từng trở thành tâm điểm của thị trường địa ốc khi mức giá của những căn biệt thự và liền kề ở được đẩy lên tới 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2011, thị trường bất động sản lao dốc, không ít nhà đầu tư bị chôn vốn. Khu đô thị mới Geleximco bỗng trở thành "vùng đất chết" khi hàng loạt căn biệt thự bỏ hoang, rêu mốc.

Đến năm 2017, trước thông tin Hoài Đức lên quận cùng với sự hồi phục của thị trường, giá bất động sản tại khu đô thị mới Lê Trọng Tấn Geleximco "dậy sóng" trở lại. Bước sang đầu năm 2021, một số căn biệt thự nằm ở vị trí đẹp, giáp khu đô thị Vinhomes Smart City đã được đẩy lên với mức giá gần 100 triệu đồng/m2. 

Sau nhiều năm trầm lắng, đến nay dù thường xuyên xảy ra ngập úng nhưng giá bán bất động sản tại khu đô thị Geleximco vẫn tăng mạnh. Hiện các căn nhà phố mặt đường đôi Lê Trọng Tấn đang rao bán với giá khoảng 330-350 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với mức hơn 100 triệu/m2 hồi năm 2021. Các căn biệt thự trong khu Nam An Khánh hay Thiên Đường Bảo Sơn giá cũng tăng từ mức 45 triệu đồng/m2 năm 2021 lên mức 140 - 160 triệu đồng/m2. 

Một ví dụ điển hình cho thấy, dù liên tiếp ngập lụt nhưng giá bất động sản khu vực Nam An Khánh đã tăng gấp 4,5 lần trong 10 năm và tăng gấp 3 lần chỉ trong vòng 4 năm. Soi lại mức giá của 1 căn biệt thự song lập 200m2 dãy 2 mặt tiền FB nằm trong khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn có thể thấy mức giá tăng đột biến đại diện cho mức tăng của toàn khu vực này.

Cụ thể, năm 2014 giá căn biệt thự này chỉ ở mức 5 tỷ đồng nhưng hầu như không có giao dịch. Đến năm 2016-2017 khi đại đô thị Vinhomes Smart City được xây dựng và bắt đầu đi vào hoạt động đã đẩy giá căn biệt thự lên gấp, rưỡi đạt mức 7,5 tỷ đồng. Đến cuối năm 2020 giá đã lên khoảng 8,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ năm 2021 đến nay, giá nhảy vọt lên 27 tỷ đồng và hiện số lượng hàng bán ra rất hiếm.

Không chỉ riêng nhà thấp tầng, giá chung cư phía Tây Hà Nội cũng đang chứng kiến mức tăng được xem là cao nhất so với các khu vực khác tại Hà Nội khi tăng gấp đôi trong vòng 2-3 năm vừa qua. Mặt bằng giá chung cư mới mở bán khu vực này như Lumi Hanoi, Masterise Lumière Riverside, The Solar Park đã lên tới 80-100 triệu đồng/m2. Trong khi đó ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng các căn chung cư cũ như Gemek I-II, Thăng Long Victory cũng tăng gần gấp đôi từ mức 15-18 triệu đồng/m2 lên mức 30-35 triệu đồng/m2.

Lý giải về tình trạng sốt nóng trở lại, một môi giới tại đây cho biết, thực tế lượng biệt thự của khu đô thị chủ yếu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Mức giá tăng mạnh là do vị trí đắc địa của khu đô thị Geleximco nằm sát Vinhomes Smart City, hưởng lợi từ hệ thống hàng loạt tiện ích như bệnh viện, trường học, vui chơi giải trí...

Đặc biệt, con đường "huyết mạch" kết nối trực tiếp Khu đô thị Geleximco A với đại đô thị Vinhomes Smart City - quy mô gần 60 tòa nhà chung cư với hơn 200.000 người dân đang sinh sống vừa mới hoàn thiện và chính thức thông xe từ đầu năm 2024. Đây chính là động lực tăng trưởng mới khiến giá các căn biệt thự tại Geleximco tăng "đột biến" như vậy.  

Quan sát thực tế, các năm trở lại đây, khu vực phía Tây đã và đang được tập trung ưu tiên đầu tư mạnh mẽ với hệ thống hạ tầng linh hoạt và đồng bộ. Cùng với các tuyến đường giao thông lớn đã hình thành như Đại Lộ Thăng Long, đường 32, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, trục đường hướng tâm Tố Hữu - Lê Văn Lương...hiện các dự án phía Tây Hà Nội còn "đón sóng" đầu tư khi tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài (đoạn từ đại lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, đến vị trí ranh giới Khu ĐTM Dương Nội, quận Hà Đông) đã được thông xe kỹ thuật vào ngày 01/4 vừa qua và dự kiến đưa vào sử dụng tháng 10/2024.

Hơn nữa, dự án đường Vành đai 3,5 và Đại lộ Thăng Long có tổng đầu tư hơn 2.400 tỷ đồng đã được khởi công trong quý 2/2023. Đường vành đai 4 đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến đi vào hoạt động năm 2027. Đây là 2 dự án trọng điểm của thành phố Hà Nội góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây và kết nối các tuyến đường Bắc - Nam.

Không chỉ có hệ thống giao thông thuận tiện, hạ tầng xã hội tại khu vực phía Tây cũng phát triển mạnh mẽ với hàng loạt điểm trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa - thể thao, công viên hiện đại… mọc lên nhanh chóng chỉ trong thời gian ngắn. Đồng thời là sự phát triển về các dịch vụ đa tiện ích hiện đại, các thương hiệu kinh doanh lớn cũng đổ về nơi đây.

Một yếu tố quan trọng nữa là theo định hướng đến năm 2050, Thủ đô sẽ có 2 thành phố trực thuộc là thành phố Khoa học & Đào tạo Hòa Lạc và thành phố phía Bắc (bao gồm địa giới hành chính huyện Sóc Sơn, Mê Linh và một phần Đông Anh). Ngoài ra, Hà Nội đề xuất nghiên cứu hình thành thêm 2 thành phố: thành phố Du lịch ở khu vực Sơn Tây - Ba Vì và thành phố sân bay phía Nam ở Phú Xuyên - Ứng Hòa khi có sân bay thứ hai vùng Thủ đô.

Như vậy, riêng khu vực phía Tây có đến 2 thành phố mới, đây sẽ là lực đẩy rất mạnh cho thị trường bất động sản khu vực này trong tương lai.

Bên cạnh đó, sự dịch chuyển các sở ban ngành về khu vực phía Tây đã tạo nên địa điểm tập trung của hàng nghìn doạnh nghiệp lớn nhỏ trong và ngoài nước, từ đó hình thành làn sóng dịch chuyển an cư về phía Tây thành phố của lượng lớn cán bộ công chức nhà nước, chuyên gia nước ngoài, lao động chất lượng cao… Do đó, làn sóng "Tây tiến" càng làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại khu vực góp phần giúp thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội ngày càng trở nên sôi động.

Minh chứng cho sức hút của thị trường bất động sản tại phía Tây, giai đoạn 2022- 2023, nhiều quý liên tiếp căn hộ phía Tây Hà Nội áp đảo về nguồn cung và giao dịch. Trong đó, các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy luôn dẫn đầu thị trường về thị phần với khoảng 30% toàn thị trường. Đồng thời, đây là khu vực có nguồn cung văn phòng lớn nhất thủ đô, với 50% thị phần, tương đương 873.700 m2, số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Từ cuối năm 2023, cửa ngõ phía Tây đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ với sự xuất hiện hàng loạt dự án lớn từ các "đại gia" bất động sản, thu hút sự quan tâm của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư. Một số dự án nổi bật có thể kể đến như: Lumiere Evergreen của Masterise Homes, The Sola Park, The Canopy Residences, Keppel Land hay dự án Lumi Hanoi... 

Nhận xét về tốc độ phát triển phía Tây, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE cho biết, trong khoảng thời gian từ 10 đến 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Tây đã có sự chuyển mình mạnh mẽ. Từ một khu vực hoang vu, hạ tầng thiếu kết nối, trở thành trung tâm mới rất sầm uất, đông đúc với sự xuất hiện của hàng loạt tòa nhà cao tầng đến từ các chủ đầu tư bất động sản uy tín. Ngoài các tòa nhà văn phòng và các tòa nhà chung cư hỗn hợp, khu nhà ở thấp tầng hiện hữu, diện mạo bất động sản phía Tây vẫn đang tiếp tục hình thành ở các quỹ đất còn lại.

Với sức hấp dẫn về giá, cùng với mạng lướt hạ tầng ngày càng được đẩy mạnh và hoàn thiện, đây sẽ là khu vực còn nhiều tiềm năng phát triển và gia tăng về giá trong 3-5 năm tới, Giám đốc CBRE nhấn mạnh.