Bất động sản hiện là nhóm “khất nợ” trái phiếu đến hạn nhiều nhất

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và Fiin Ratings cho biết theo thống kê cho thấy, hiện nay nhóm doanh nghiệp bất động sản là nhóm “khất nợ” nhiều nhất trong thời điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Thuân cho rằng, nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là bởi chu kỳ lĩnh vực địa ốc đi xuống cùng với bối cảnh vĩ mô, cũng như những thay đổi chính sách pháp lý. Điều này gây ảnh hưởng đến hoạt động cấp phép dự án và quá trình mở bán bị trì trệ. Từ đó làm giảm lợi nhợi cũng như dòng tiền các doanh nghiệp sụt giảm.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, trên chuyên trang về trái phiếu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), mật độ các thông tin công bố chậm trả, thay đổi thời hạn trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã liên tục “chiếm sóng”.

Có thể kể đến doanh nghiệp khất nợ trái phiếu như Công ty Cổ phần Đầu tư Ngôi sao Gia Định (TP.HCM) đã thông báo về việc chậm thanh toán lãi trái phiếu có mã GDSCH2123001. Lô trái phiếu này có khối lượng phát hành theo mệnh giá là 400 tỷ đồng, thời hạn kéo dài 36 tháng.

Doanh nghiệp này đã lý giải rằng việc thanh toán lãi trái phiếu bị chậm do tình hình tín dụng bị siết chặt, trong khi diễn biến thị trường giao dịch bất động sản không thuận lợi. Điều này đã dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư không cân đối dòng tiền và không thu xếp kịp nguồn thanh toán đúng hạn cho trái chủ.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã và chưa niêm yết trên sàn chứng khoán cũng đang phải chọn phương án xin chậm thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn do chưa chuẩn bị được tài chính.

Đơn cử, Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food đã đưa ra lý do chưa thể sắp xếp kịp nguồn thanh toán, và xin "hoãn" khoản lãi trái phiếu FNFCH2124001 trị giá 720 tỷ đồng. Lô trái phiếu này đã được phát hành vào ngày 18/3/2021 với kỳ hạn 3 năm và lãi suất thực tế 11,5% mỗi năm cho kỳ tính lãi đầu tiên.

Trước đó, Fuji Nutri Food đã phát hành lô trái phiếu này nhằm góp vốn cho việc hợp tác kinh doanh theo hợp đồng với Công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp, liên quan đến việc đầu tư Dự án Khu du lịch Ngân Hiệp 2 – Hồ Tràm.

Công bố mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán VnDirect cho thấy giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 7 năm nay lên đến hơn 21,3 nghìn tỷ đồng. Trong đó, tháng 8/2023 được coi là tháng cao điểm thứ hai trong năm về lượng giá trị trái phiếu đạo hạn (sau tháng 6).

Theo ước tính, trong tháng 8/2023 có khoảng trên 27,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn, tăng khoảng 31% so với tháng trước (số liệu đã loại trừ các trái phiếu được mua lại trước hạn đến 26/7).

Tính chung trong Qúy III/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên toàn thị trường đạt hơn 75,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14,9% so với Q2. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 43,6% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý. Tiếp theo đó, ngành tài chính - ngân hàng cũng chiếm 30% tổng giá trị đáo hạn.

Cần tổ chức thẩm định giá độc lập tài sản khi tái cơ cấu nợ trái phiếu

Trong bối cảnh mất cân đối dòng tiền dẫn đến không thể thanh toán các gói trái phiếu đến hạn thì giải pháp hoán đổi nợ trái phiếu được xem là một trong những “cứu cánh” cho các doanh nghiệp bất động sản.

Tại Nghị định 08/2023 về trái phiếu phát hành riêng lẻ, cơ quan Nhà nước đã mở ra cơ hội pháp lý cho việc hoãn nợ trái phiếu hiện tại trong khoảng thời gian đến hai năm hoặc chuyển đổi trái phiếu thành tài sản khác. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia thì vô hình chung Nghị định này cũng tạo ra tâm lý trì hoãn việc thanh toán trái phiếu trong thời gian dài hơn từ phía nhà phát hành.

Bên cạnh đó, dù việc hoán đổi nợ trái phiếu được coi là giải pháp khả thi nhưng trong thực tiễn thực hiện vẫn có một số vướng mắc dẫn đến việc trái chủ và doanh nghiệp phát hành trái phiếu chưa tìm được “tiếng nói chung” khi tái cơ cấu nợ trái phiếu.

Thứ nhất , doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu định giá tài sản hoán đổi (thường là bất động sản) quá cao so với mức giá mà các trái chủ chấp nhận dẫn đến việc hai bên không tìm được tiếng nói chung.

Thứ hai , doanh nghiệp bất động sản dùng các tài sản là các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa rõ ràng về pháp lý để hoán đổi nợ trái phiếu dẫn đến việc các trái chủ không chấp nhận phương án hoán đổi.

Thứ ba , trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, một số trái chủ chỉ muốn được thanh toán nợ trái phiếu bằng tiền thay vì nhận tài sản là bất động sản dẫn đến việc các bên không thể đạt được thỏa thuận hoán đổi nợ.

Nhận định về bối cảnh của hoạt động tái cơ cấu nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, các chuyên gia pháp lý cho rằng, về cơ bản, khi mua trái phiếu doanh nghiệp là nhà đầu tư đã chấp nhận các điều khoản theo hợp đồng đã ký giữa hai bên trên nguyên tắc bình đằng, do đó, khi xảy ra việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán trái phiếu, mọi tranh chấp đều phải dựa trên điều khoản hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thời gian qua, không ít nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân (chuyên nghiệp) mua trái phiếu doanh nghiệp qua các kênh liên kết (ngân hàng, công ty chứng khoán,…) chưa thật chú trọng đến việc xem xét những điều khoản trong hợp đồng mua trái phiếu.

Do đó, theo các chuyên gia, trong trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán nợ trái phiếu đúng hạn thì tối ưu nhất là hai bên, doanh nghiệp và các trái chủ cần ngồi lại với nhau để thỏa thuận phương án khả thi nhất.

Đối với khó khăn liên quan đến việc định giá tài sản khi hoán đổi nợ trái phiếu, các chuyên gia cho rằng, các cơ quan chức năng có thể xem xét việc bổ sung quy định yêu cầu sử dụng kết quả thẩm định giá độc lập để làm căn cứ thỏa thuận hoán đổi nợ trái phiếu nhằm đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.