Bất động sản Trung Quốc chìm trong khó khăn, 8 triệu người dính nợ xấu thế chấp

Bất động sản tại Trung Quốc tiếp tục đà lao dốc trong năm nay, trong bối cảnh nhà giá rẻ tràn ngập thị trường với mức chiết khấu cực sâu. Điều này làm trầm trọng thêm tâm lý e ngại của người mua, đồng thời dập tắt mọi dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc (China Index Academy) cho thấy mặt bằng giá đã giảm 9% so với cùng kỳ, giữa lúc tòa án và đơn vị quản lý tài sản ráo riết xả hàng tịch thu từ những bên vay vỡ nợ. Chỉ có khoảng 1/3 số nhà tìm được người mua, với giá bán thấp hơn khoảng 30% so với các bất động sản tương đương trên thị trường thứ cấp nói chung. Mức chiết khấu còn sâu hơn nhiều tại các thành phố cấp hai và cấp ba, phủ bóng đen tâm lý lên toàn bộ thị trường rộng lớn.

Đứng trước quá nhiều nguồn hàng để lựa chọn, người mua giờ đây kén chọn rất kỹ những bất động sản mà họ tin là có thể dễ dàng bán lại. Cầu thị trường tập trung vào các căn hộ có vị trí đẹp tại các thành phố lớn, kết nối giao thông tốt và sở hữu trường học chất lượng, bỏ mặc các bất động sản ở xa, xuống cấp hoặc ở khu vực nông thôn.

Jiang Xiaorong, một cây bút bình luận tại Thiểm Tây, nhận định. "Điều này giống việc bên bán cắt lỗ để giải phóng lượng hàng tồn đọng ngày càng tăng hơn là việc người mua đột nhiên lạc quan trở lại với thị trường nhà ở."

"Đối với những chủ sở hữu nhà ở thứ cấp thông thường, nỗi đau thực sự thường không nằm ở việc thống kê cho thấy giá giảm vài phần trăm," bà phân tích. "Nỗi đau nằm ở việc họ muốn bán nhưng đơn giản là không thể, đặc biệt là đối với các gia đình đang cố gắng bán nhà cũ để nâng cấp sang chỗ ở tốt hơn."

Bà nói thêm rằng một số gia đình phải tìm đến các khoản vay tiêu dùng hoặc trích từ tiền tiết kiệm dưỡng già, học hành của con cái, trong khi những người khác tiếp tục hạ giá để ép bán bằng được. Đối với những gia đình này, tính thanh khoản quan trọng hơn giá trị trên giấy tờ.

"Tính đến tháng 4/2026, 8 triệu người trên toàn quốc đã chính thức bị đưa vào danh sách nợ xấu sau khi không thể thanh toán các khoản thế chấp mua nhà," một cây bút với bút danh Property Observer chia sẻ. "Khoảng 60% những người vỡ nợ thế chấp này ở độ tuổi dưới 35."

Sự phân hóa trên thị trường thứ cấp

Giá nhà trên thị trường thứ cấp tại các thành phố cấp một của Trung Quốc đã giảm 3,7% so với cùng kỳ vào tháng 7, theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS). Quảng Châu ghi nhận mức giảm sâu nhất trong số 4 thành phố siêu lớn ở mốc 4,7%, tiếp theo là Bắc Kinh giảm 4,5% và Thâm Quyến giảm 3,6%, trong khi Thượng Hải khả quan nhất với mức giảm 2%.

Các thành phố cấp hai diễn biến tồi tệ hơn, với giá nhà trên thị trường chuyển nhượng giảm 5,1% so với cùng kỳ, trong khi các thành phố cấp ba ghi nhận mức giảm sâu nhất 5,8%.

Giới bình luận Trung Quốc nhận định sự chênh lệch này giải thích vì sao tính thanh khoản, chứ không riêng gì giá cả, mới là yếu tố định hình thị trường nhà ở thứ cấp tại Trung Quốc. Họ cho rằng các thành phố lớn đang hạ nhiệt chậm hơn do người mua vẫn nhận thấy đủ độ khan hiếm và lực cầu để xuống tiền, trong khi các thành phố nhỏ phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu kéo dài nhiều năm, khiến người bán có rất ít dư địa để thương lượng.

"Thị trường thứ cấp đang thiếu hụt các nguồn hàng chất lượng tốt. Một số căn nhà mới hơn ở các khu vực có trường học giỏi hoặc vị trí đắc địa vẫn có thể giữ giá," Yan Yuejin, Phó Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản E-house Thượng Hải, phân tích. "Tuy nhiên, nhìn chung người bán ở hầu hết các thành phố vẫn đang phải hạ giá chỉ để giữ cho giao dịch được lưu thông, và thị trường cần thêm các đợt điều chỉnh giá nữa để kéo người mua quay trở lại."

Trên toàn quốc, 245.000 bất động sản nhà ở đã được niêm yết đấu giá qua tòa án trong 7 tháng đầu năm 2026. 89.000 căn trong số đó tìm được người mua, đạt tỷ lệ giải phóng 36,2%. Các căn nhà đấu giá trên toàn quốc được bán với giá trung bình khoảng 73% giá trị thẩm định trong năm 2026, tương ứng mức chiết khấu khoảng 27%. Nếu một căn nhà không thể bán được trong lần đấu giá đầu tiên, giá khởi điểm cho vòng tiếp theo có thể bị cắt giảm tới 20%.

Nhà báo Yang Po mô tả tình hình đặc biệt nghiêm trọng tại Thạch Gia Trang - một thành phố cấp hai gần Bắc Kinh, nơi nhiều chủ sở hữu nhà đã mất việc làm, mất nhà và toàn bộ tiền tiết kiệm tích góp cả đời trong đợt suy thoái bất động sản những năm gần đây.

Bà trích dẫn trường hợp của một người đàn ông địa phương họ Trương, người đã mua một căn hộ nhỏ 3 phòng ngủ vào năm 2019 với giá 1,1 triệu Nhân dân tệ, bao gồm 350.000 Nhân dân tệ tiền trả trước, khoản thế chấp 750.000 Nhân dân tệ với số tiền trả góp hằng tháng là 4.200 Nhân dân tệ. Trương mất việc vào mùa đông năm 2024 và chuyển sang làm shipper giao đồ ăn nhưng vẫn không thể trang trải cuộc sống.

Căn nhà của anh sau đó bị đấu giá qua tòa án với giá khởi điểm 660.000 Nhân dân tệ (khoảng 70% giá trị thẩm định). Không có ai trả giá. Trong vòng đấu giá thứ hai, căn nhà may mắn được bán với giá 560.000 Nhân dân tệ, đồng nghĩa với việc anh Trương vẫn còn nợ ngân hàng khoảng 190.000 Nhân dân tệ.

Theo: Asia Times, CNN