Giao dịch chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai khi Luật Nhà ở sửa đổi chưa có hiệu lực có hợp pháp?

Từ trước đến nay, các giao dịch chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai đã hình thành ngay cả khi Luật KDBĐS và Luật Nhà ở sủa đổi chưa có hiệu lực, vậy các giao dịch đó có hợp pháp không?

Đối với Bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này có quy định, khi chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên mua, thì bên mua có thể chuyển nhượng lại cho bên thứ 3, thứ 4…, và Giấy chứng nhận sẽ được cơ quan Nhà nước cấp cho bên nhận chuyển nhượng cuối cùng.

Thế nhưng, trên thực tế, không phải đến bây giờ các giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai mới được nhắc tới. Trên thị trường BĐS, các giao dịch về nhà ở, căn hộ chưa hoàn thiện của các dự án hay thậm chí có dự án mới bắt đầu xong phần móng nền đã có từ rất lâu

Theo khảo sát, với nhiều người mua nhà, hầu hết trong số họ người chưa nghĩ đến khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ yếu sẽ xem đó là hình thức ứng vốn, hay là hình thức thanh toán theo tiến độ. Tháng 11 vừa rồi, khi Luật KDBĐS (sửa đổi) và luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” được nhắc đến nhiều, nhiều người mua nhà trong thời gian qua bỗng giật mình. Thị trường BĐS đã xuất hiện hình thức bán nhà theo hình thức góp vốn theo tiến độ xây dựng đã lâu, thế nhưng, khi Luật Nhà ở sửa đổi được ban hành, nhiều người mua nhà còn phân vân, lo lắng.

Chị H., người vừa nhận chuyển nhượng một căn hộ chung cư của một dự án chưa hoàn thiện, chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, những ngày gần đây rất lo lắng. Được biết, toàn bộ hồ sơ giấy tờ chị đã làm theo hướng dẫn của chủ đầu tư, nhưng điều chị quan tâm là thời điểm chị mua nhà, Luật nhà ở sửa đổi chưa có hiệu lực, vậy từ trước đến nay có quy định nào về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với các BĐS hình thành trong tương lai mà được bên mua của chủ đầu tư chuyển nhượng khi chưa nhận được Giấy chứng nhận QSD đất không? Các giao dịch chuyển nhượng đó có hợp pháp không?

Chúng tôi đã có trao đổi với công ty luật PLF về vấn đề này và được biết: Theo các quy định tại Nghị định 71/2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Luật KDBĐS 2006, thì hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai này phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng (Điểm a K1 Điều 20 TT 16/2010 ). Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối khi đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận. (Điểm đ, Khoản 1 Điều 20 Thông Tư 16).

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận là hợp pháp nếu có đầy đủ các giấy tờ luật định.

>>Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi : Bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Thanh Mai