Trên 41% dự án bất động sản tại TPHCM đang “chết lâm sàng”

Tóm tắt

Lý giải về nguyên nhân các dự án đang bị ngưng triển khai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhiều dự án nhà ở không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được.

Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, trong 9 tháng qua, đơn vị này không tiếp nhận hồ sơ mới xin chuyển đổi nhà ở thương mại diện tích lớn thành diện tích nhỏ.

Theo đơn vị này, nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41,18% toàn thị trường Tp.HCM.

Còn theo TS. Phạm Thái Sơn – Đại học Việt – Đức,  hiện toàn thành phố có trên 41% trong số 1.219 dự án đã được hoàn thành, 33% đang được thực hiện thủ tục đầu tư, 19% đang thị công và 8% dự án đang ngưng thi công. Tuy nhiên, 40% dự án đã hoàn thành có quy mô nhỏ hơn, chỉ đóng góp 25% tổng số căn hộ và 16% diện tích sàn được dự kiến được phát triển từ các dự án nhà ở, ông Sơn cho hay.

Lý giải về nguyên nhân các dự án đang bị ngưng triển khai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhiều dự án nhà ở không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được.

“Do vậy, thành phố cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội”, ông Châu khuyến nghị.

Đồng tình với nhận định trên, TS. Phạm Thái Sơn – Đại học Việt – Đức, cho rằng tồn tại đầu tiên trong công tác phát triển dự án nhà ở tại Tp.HCM là thời gian phát triển dự án kéo dài. Trước khi có thể khởi công công trình phải tiến hành đăng ký đầu tư; tiếp nhận thông tin và chỉ tiêu quy hoạch; thủ tục công nhận chủ đầu tư; lập quy hoạch 1/500; thủ tục chấp thuận đầu tư; thẩm định và phê duyệt dự án; nhận quyết định giao, cho thuê đất...

Theo TS. Sơn, với quy trình này, một dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách nhà nước, có quy mô nhỏ hơn 20 ha, thời gian làm thủ tục hành chính theo quy định sẽ mất khoảng 464 ngày làm việc. Dự án quy mô từ 20 - 100 ha sẽ mất 486 ngày. Các dự án thực hiện thông qua hình thức đấu thầu với quy mô từ 20 - 100 ha sẽ cần khoảng 605 ngày làm việc.

“Tuy nhiên, thực tế thời gian kéo dài hơn rất nhiều do thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý không rõ ràng. Ngoài ra, công đoạn giải phóng mặt bằng rất phức tạp trước khi có được đất để thực hiện dự án”, TS. Sơn nói tại một hội thảo về thị trường BĐS Tp.HCM mới đây.

Do thời gian thực hiện các thủ tục hành chính của một dự án kéo dài nên thời gian qua số lượng dự án bị thu hồi do tiến độ chậm trễ tăng vọt. Nếu như vào cuối năm 2013 chỉ có 85 dự án bị thu hồi thì đến tháng 7/2014 con số này là 162 dự án và đến tháng 8/2018 con số này lên đến 189 dự án. Một hạn chế nữa của thị trường BĐS là công tác phát triển nhà ở của thành phố chưa được kết nối với định hướng quy hoạch. Cụ thể, trong số 1.219 dự án nhà ở được xây dựng chỉ có 207 dự án được đầu tư xây dựng dọc các tuyến metro, một tỷ lệ rất thấp có thể dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao của hệ thống metro.

Khi đánh giá về lượng hàng tồn kho BĐS đang có xu hướng gia tăng, ông Châu nói rằng: “Tồn kho BĐS trên địa bàn thành phố hiện nay được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Trong đó, đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của những dự án ngưng triển khai, “đắp chiếu”, chứ không phải là tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai”.

Cũng theo ông Châu, vấn nạn lớn nhất cho thị trường BĐS Tp.HCM là: sản phẩm dở dang; công trình dở dang; dự án dở dang. Hiện nay, trên thị trường vẫn còn rất nhiều sản phẩm nhà ở không bán được, nhất là những dự án có diện tích căn hộ lớn, còn căn hộ có diện tích nhỏ đều bán rất tốt. Các dự án BĐS tại Tp.HCM nhìn chung đều có tính khả thi cao, nhưng do chính sách về điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ vẫn còn cứng nhắc nên không giúp doanh nghiệp giải quyết được đầu ra.

Bởi, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, trong 9 tháng qua, đơn vị này không tiếp nhận hồ sơ mới xin chuyển đổi nhà ở thương mại diện tích lớn thành diện tích nhỏ. Lũy kế đến nay, thành phố đã cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 11 dự án, với quy mô 6.184 căn, tăng lên 1.626 căn thành 7.810 căn.

“Nếu thành phố ngưng chủ trương này, không khác gì đang “bịt” đầu ra của các doanh nghiệp BĐS. Thị trường có phục hồi và nhà ở diện tích nhỏ đang có nhu cầu lớn, nhiều dự án trùm mền nhiều năm trước đây giờ có cơ hội “sống lại”, nhưng thành phố lại không chấp thuận cho điều chỉnh thiết kế diện tích căn hộ thì làm sao doanh nghiệp giải quyết được “cục nợ” này”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, nói.