Vì sao quỹ tín thác đầu tư bất động sản chưa hiện diện ở Việt Nam?

Tóm tắt

Còn nhớ từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển thị trường BĐS”. Đây là Đề án rất quan trọng nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới. Trong đó, có nói tới mô hình Quỹ tín thác bất động sản (REITs).

Trong 7-8 năm nay, dòng vốn đổ trực tiếp vào thị trường BĐS đếu từ các doanh nghiệp nội địa. Các quỹ đầu tư nước ngoài chỉ quay trở lại trong một vài năm trở lại đây khi thị trường có nhiều dấu hiệu phục hồi tốt.

Theo các chuyên gia kinh tế, REITs là mô hình công ty quản lý quỹ đầu tư, nhằm đưa lại nguồn thu nhập thường xuyên ổn định cho nhà đầu tư, thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại bất động sản, sản sinh thu nhập định kỳ. Trong điều kiện nguồn tín dụng cho BĐS khó khăn, mô hình quỹ này được xem là hướng đi khả thi cho vấn đề vốn của thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, còn nhớ từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển thị trường BĐS”. Đây là Đề án rất quan trọng nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới.

Trong đó, Bộ này kiến nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở... Nhưng kể từ khi đề án này được phê duyệt thì đến nay quỹ REITs vẫn chưa được chính thức bàn đến.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, thẳng thắn nói rằng nguồn vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay chỉ có hai nguồn chính là huy động từ khách hàng và vay các ngân hàng thương mại. Nhưng với việc hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay quá “vui vẻ” mở hầu bao cho doanh nghiệp và khách hàng vay tiền mua nhà hay đầu tư cũng đã đến hồi phải cảnh báo. Bởi vì, một khi các chủ đầu tư mất tính thanh khoản thì sẽ kéo theo các ngân hàng cùng vào ngõ cụt.

Theo đó, quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là dự án BĐS.

Hiện nay, các chủ đầu tư trong nước đang khai thác nguồn vốn từ một số quỹ đầu tư nước ngoài như Jen Capital, VinaCapital, Dragon Capital và một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore và Hongkong. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải chịu một mức lãi suất không hề thấp, từ 5-7%/năm và hàng loạt yêu cầu khắc khe từ nhà tài trợ tín dụng.

Tại hội thảo “BĐS – Theo dấu dòng tiền” diễn ra ở Tp.HCM hôm qua, ông Don Lam, CEO Quỹ VinaCapital, cho rằng nền kinh tế Việt Nam trước nay vẫn phụ thuộc rất lớn vào các nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong đó, một nửa vốn FDI được đầu tư vào cổ phiếu BĐS, các dự án BĐS. Trong 7-8 năm nay, dòng vốn đổ trực tiếp vào thị trường BĐS đếu từ các doanh nghiệp nội địa. Các quỹ đầu tư nước ngoài chỉ quay trở lại trong một vài năm trở lại đây khi thị trường có nhiều dấu hiệu phục hồi tốt.

“Có những nhà đầu tư trong nước phải đi vay đến 80% vốn cho một dự án nhà ở, như vậy thì quá rủi ro và không đảm bảo được lợi nhuận. Có thể lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đang nóng, nhưng nếu đầu tư với nguồn vốn vay phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng như  vậy thì không phải là hoạt động đầu tư bình thường, thay vào đó các doanh nghiệp phải biết tìm kiếm từ nhiều kênh tài chính khác nhau”, ông Don Lam nói.

Nói về việc hình thành REITs, ông Lam cho rằng hiện tại các quy định, chính sách để hình thành nên quỹ này tại Việt Nam chỉ mới là định hướng, không rõ ràng nên chưa có thị trường, mặc dù có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân và quỹ đầu tư riêng rẻ muốn tham gia.

Còn theo ông Võ Sỹ Nhân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc công ty Tiến Phước, do đặc thù về cơ chế của Việt Nam nên đến nay vẫn thiếu hẳn một lộ trình tương đối cụ thể cho các định chế tài chính tham gia hình thành nên quỹ này. Doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều kênh huy động vốn hấp dẫn hơn nên vẫn chưa quan tâm đến REITs.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng Việt Nam nên sớm thành lập REITs để đứng ra gom tiền của nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư. Chứng chỉ này giống như cổ phiếu và có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Mô hình này hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được vì điều kiện không phải là không có.