Các chuyên gia hiến kế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản

Theo thống kê từ Hiệp hội BĐS TPHCM, 6 tháng đầu năm 2019, mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (~ 82,2% so với cùng kỳ năm trước). Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (~29,4%).

Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TPHCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014. Chính quyền TP đã tổ chức nhiều Hội nghị gặp gỡ Doanh nghiệp, ghi nhận,lắng nghe các khó khăn và nỗ lực để gỡ khó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, đưa thị trường ngày càng phát triển minh bạch, ổn định. Tuy nhiên, đến hiện tại vẫn còn nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc, khó khăn, còn nhiều bất cập giữa quy định và thực tiễn.

Thực tế, các chuyên gia nhìn nhận để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư 3 năm, thi công 2 năm tổng cộng tất cả là 10 năm. "Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn sẽ là khó khăn cho doanh nghiệp thực thi dự án cũng như gây ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường. Chính vì vậy chính sách nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp", ông Châu nói.

Mới đây, VCCI cũng đã chỉ ra 20 điểm chồng chéo trong luật trong các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.

Ông Nguyễn Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng, cho biết hiện Bộ Xây dựng đang tiến hành sửa đổi, cải cách Luật Xây dựng theo 3 nhóm chính sách: Thứ nhất là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; thứ hai là đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; thứ ba là phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác.

Theo ông Hải, pháp luật đã cởi mở và tiệm cận dần với các quy định của quốc tế, tích hợp các thủ tục thẩm định thiết kế, cấp phép thủ tục xây dựng đối với các công trình sử dụng vốn khác.

Việc tích hợp việc thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng, tiến tới có thể là có thể bỏ cấp phép xây dựng. Việc kiểm soát không có nghĩa là bỏ bước đấy, mà là thông qua các thủ tục khác, có nghĩa là đơn giản hóa các thủ tục cấp phép.

Về phía Bộ Tài nguyên Môi trường, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, cho biết kế hoạch xây dựng luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Cụ thể, Quốc hội đã đưa dự án luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020. Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Đất đai vào kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa 14 dự kiến khai mạc vào 21/10 tới.

Lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai lần này, một trong những mục tiêu đầu tiên mà Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ cố gắng giải quyết những nội dung chưa đồng bộ thống nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan. Bên cạnh đó, Bộ sẽ giải quyết các nội dung mà các đơn vị đã nói là những khoảng trống mà pháp luật chưa có điều chỉnh, hoặc những quy định có bất cập, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn.

"Về hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, Bộ đã có sửa đổi liên quan đặc biệt đất công sẽ chi tiết hơn để địa phương rộng đường, tự tin quyết định", bà Vân Anh khẳng định.

Để có thể gỡ rối trong vấn đề chồng chéo, xung đột giữa các luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo một thị trường minh bạch, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, đề xuất các cơ quan liên quan cần rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề.

"Có lẽ cũng cần cơ chế 1 luật sửa nhiều luật. Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn. Cùng với đó là chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy", ông Đậu Anh Tuấn khẳng định.

GS. Đặng Hùng Võ đề xuất 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột để gỡ vướng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Đó là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản trước. Văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Áp dụng 3 nguyên tắc này có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.

Đối với các khoảng trống trong luật, ông Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành nghị định này.

Riêng tại TPHCM, ông Châu thông tin UBND TPHCM đã có văn bản chỉ đạo giải quyết các vướng mắc khó khăn của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Theo đó, Phó chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến được giao chủ trì họp giao ban hằng quý để tháo gỡ ngay các vướng mắc phát sinh của DN. Đối với các vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của T.Ư, UBND TPHCM sẽ kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành T.Ư hướng giải quyết.

Đối với các vướng mắc thuộc thẩm quyền của thành phố, UBND TPHCM đã chỉ đạo các sở ngành giải quyết ngay. Cụ thể, đối với vướng mắc liên quan đến quy định đất ở hợp pháp, công nhận chủ đầu tư dự án DN phải có 100% đất ở hợp pháp, UBND TPHCM sẽ phân ra các loại, nếu dự án đã có 100% đất ở do DN đầu tư ngoài ngân sách nhà nước, Sở Xây dựng sẽ giải quyết hồ sơ xem xét công nhận chủ đầu tư. Các dự án chưa phải là 100% đất ở, Sở Kế hoạch - Đầu tư sẽ thụ lý xem xét, nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước sẽ thực hiện theo quy định đầu tư công.

Đối với vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã được UBND TPHCM cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1/7/2014, nhưng chủ đầu tư mới đền bù được 80% diện tích, UBND TPHCM sẽ tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất, trình HĐND thông qua, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư...