Cách thức đầu tư bất động sản tại Mỹ khác gì so với Việt Nam?

Thông thường ở Việt Nam, các nhà đầu tư (NĐT) sở hữu một bất động sản cụ thể như một căn nhà/ miếng đất...tự khai thác cho thuê hoặc chờ giá tăng rồi bán. Tuy nhiên, ở Mỹ khi đầu tư vào bất động sản các NĐT không sở hữu một căn nhà cụ thể mà sở hữu cổ phần dự án, không phải quản lý cho thuê mà có các công ty đứng ra đảm nhiệm, bán sản phẩm, ngân hàng tái cấp vốn...

Do đó, việc hoàn vốn sẽ nhanh, đa số NĐT tái đầu tư vào kênh khác và đây đang được xem là cách đầu tư mang lại hiệu quả cao mà khá nhiều NĐT Việt Nam đang hướng đến BĐS tại Hoa Kỳ.

Đó là thông tin được đưa ra trong hội thảo về cơ hội đầu tư BĐS tại Mỹ do USHOME và Western Wealth Capital tổ chức mới đây tại Tp.HCM.

Đầu tư BĐS tại Mỹ: Nhà đầu tư góp cổ phần

Theo thông tin từ hội thảo, NĐT Việt Nam tham gia thị trường BĐS Mỹ bằng cách góp vốn vào dự án được CĐT tại Mỹ mua lại từ một dự án cũ đã xây dựng trước đó. Chẳng hạn Western Wealth Capital sẽ mua lại những khu căn hộ cũ tại địa điểm đẹp, đang cho thuê với giá thấp hơn thị trường. Sau đó, nâng cấp, sửa chữa lại và nâng giá thuê lên, khai thác thuê một thời gian và cuối cùng là bán lại dự án.

Lợi nhuận của dự án sẽ đến từ 2 nguồn: Giá cho thuê và chênh lệch giá bán sau khi dự án đã được nâng cấp. CĐT tính toán các chi phí và gọi vốn từ các nguồn, trong đó có nguồn là vốn từ các NĐT cá nhân nước ngoài. NĐT khi góp vốn được chia sẻ lợi nhuận từ cả việc cho thuê và bán.

Ở Mỹ, các doanh nghiệp BĐS tìm mua lại các khu căn hộ đã xây dựng từ lâu, nâng cấp, cải tạo và nâng giá thuê, NĐT vào góp vốn. NĐT khi góp vốn được chia sẻ lợi nhuận từ cả việc cho thuê và bán

Một ví dụ cụ thể được đơn vị này đưa ra tại hội thảo, đó là dự án căn hộ Central Park tại Houston, Texas. Đây là dự án đã được xây dựng năm 1976, CĐT mua lại với mức giá 32 triệu USD, sẽ cải tạo nâng cấp và nâng giá thuê toàn khu căn hộ. Số vốn CĐT kêu gọi từ NĐT là 14.9 triệu USD. Sau khi góp vốn, NĐT sẽ được hoàn vốn theo lộ trình từ 2-3-4 năm lần lượt là 50%-75%-100%. Sau khi được hoàn vốn, NĐT vẫn giữ nguyên cổ phần, nhận lợi nhuận cho thuê bình thường. Đến khi dự án được bán thì NĐT nhận nốt lợi nhuận từ việc bán (tức kết thúc vòng đời 1 dự án đầu tư).

Với dự án khu căn hộ này, trang thiết bị nội thất vẫn giữ nguyên ban đầu; dịch vụ còn thấp nên Western Wealth Capital sẽ nâng cấp, cải tạo lại nội thất và lắp đặt một số hạng mục như máy sấy, máy giặt, hàng rào, sân hiên...cho các căn hộ và nâng giá thuê lên khoảng 150 USD/căn.

Theo USHOME, hầu hết các CĐT sẽ đầu tư vào căn hộ hạng D có giá cho thuê dao động từ 900-1.000 USD (chưa sửa chửa), sau khi sửa chữa sẽ nâng giá thuê lên lên 1.100-1.200 USD, phù hợp với đa số khách thuê.

"Nếu ở Việt Nam, NĐT chờ đợi thị trường tăng giá thì ở Mỹ, CĐT sẽ chủ động tăng giá trị BĐS bằng cách cải tạo, nâng giá thuê và NĐT sẽ hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê này sau khi góp vốn", đại diện USHOME cho hay.

Như vậy, hình thức đầu tư góp vốn này khác với cách đầu tư BĐS tại Việt Nam. Nếu NĐT Việt Nam thường sở hữu nguyên một căn nhà/miếng đất… tự khai thác cho thuê hoặc ngồi chờ tăng giá rồi bán. Trong khi ở Mỹ, NĐT không sở hữu một căn nhà cụ thể mà sở hữu cổ phần dự án, không phải quản lý cho thuê mà đã có các tập đoàn lớn đảm nhiệm việc thanh khoản sản phẩm.

Sau 2 năm nâng cấp và khai thác, ngân hàng đánh giá được giá trị khu căn hộ sẽ tiến hành tái cấp vốn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ dùng số tiền này hoàn vốn lại cho NĐT.

Lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê có thể đạt 18-20%/năm

Theo thông tin từ USHOME, trong 2 năm qua đã hỗ trợ cho 200 NĐT với trên 15 kênh đầu tư và lợi nhuận trung bình đạt được từ các kênh là 15-25% (tùy dự án), có dự án lợi nhuận lên đến 28-31%/năm.

Theo đơn vị này, ở phân khúc khách sạn, lợi nhuận trung bình đạt khoảng 17- 18%, trong khi đất nền mức lợi nhuận từ 15-20%; khu căn hộ cho thuê trung bình từ 18-20% (tùy vị trí dự án), với số vốn đầu tư từ 150.000 USD trở lên.

Với đầu tư căn hộ, NĐT sẽ nhận được dòng tiền lợi nhuận cho thuê cũng như dòng tiền hoàn vốn vào năm thứ 2 trở đi. Tùy vào từng vị trí của dự án, mức đầu tư (sửa chữa) của CĐT với khu căn mà mức lợi nhuận thu về của NĐT là khác nhau. Được biết, lợi tức cho thuê căn hộ (sẽ được CĐT trả cho NĐT vào tháng 11 mỗi năm), từ năm thứ nhất đến năm thứ 5, NĐT nhận được 3-6.5% trên vốn đầu tư bên cạnh dòng tiền hoàn vốn và lợi nhuận khi bán căn hộ.

Khi nâng cấp các tiện ích dịch vụ khu căn hộ hoặc lắp đặt máy giặt/máy sấy, nội thất cho căn hộ thì giá thuê có thê tăng lên 150 USD/căn

Khi bán khu căn hộ, nếu tính từ năm thứ 3 thì lợi nhuận NĐT thu về là 18%, năm thứ 5 là 19%.

Theo USHOME, trong vòng 10 năm qua, lợi nhuận thực tế từ cho thuê căn hộ phân bổ về NĐT đạt 6.8%/năm. Còn theo thông tin từ Western Wealth Capital, lợi nhuận trung bình mà NĐT đạt được ở các dự án đã bán là 31%, có những dự án đạt 51% đến khi kết thúc vòng đời dự án. Tuy nhiên, có những khu căn hộ không đạt được như mức kì vọng, chỉ ở mức 11-12%.

"Do đó, khi đầu tư vào BĐS Mỹ nên phân bổ dòng tiền của mình vào nhiều kênh khác nhau từ khách sạn, đến căn hộ, đất nền, thì tổng mức lợi nhuận có thể đạt được ở mức 31%. Việc phân bổ dòng tiền vào các kênh thay vì bỏ tất cả các trứng trong 1 rổ sẽ giúp lợi nhuận của NĐT được ổn định và an toàn", đại diện USHOME cho hay,

Khi được hỏi mức độ quan tâm của NĐT Việt Nam đến thị trường BĐS Hoa Kỳ ở thời điểm hiện tại, đại diện USHOME cho rằng, độ nhận biết của NĐT Việt Nam với thị trường Hoa Kỳ đang ở mức thấp. Vì đây là một kênh tương đối mới vì ở Việt Nam hiện tại đang có ít doanh nghiệp hỗ trợ khách hàng đầu tư. Tuy nhiên, một khi đã có sự tin tưởng thì NĐT Việt Nam sẽ dồn tiền vào đây nhiều vì lợi nhuận ổn định.

“Hiện, số lượng NĐT Việt Nam quan tâm đến đầu tư BĐS ở Mỹ ngày càng tăng cao, nhờ vào kết quả rất khả quan mà các NĐT Việt Nam tiên phong đã đạt được. Ngoài các NĐT cá nhân quan tâm, còn có các công ty cũng như các quỹ đầu tư tại Việt Nam cũng đang dồn sự quan tâm lớn đến BĐS Hoa Kỳ”, bà Amy Dương, Phó Tổng giám đốc USHOME cho biết.

Theo bà Amy Dương, khó khăn lớn nhất của các NĐT Việt Nam khi tiếp cận với BĐS Mỹ là việc đầu tư vào các kênh BĐS thương mại như khách sạn, khu căn hộ thì các NĐT cá nhân không thể tiếp cận trực tiếp được đến các chủ dự án nếu chưa có mức vốn đầu tư từ 10 triệu USD trở lên, phải cần đến các công ty là bên thứ 3.

Yếu tố NĐT Việt Nam quan tâm nhất khi tìm đến BĐS Mỹ đó là an toàn và lợi nhuận. Tuy nhiên, điểm hấp dẫn đối với NĐT Việt Nam thích thú xuống tiền ở kênh đầu tư mới chính là yếu tố hoàn vốn.

Theo USHOME, tâm lý NĐT Việt Nam đầu tư vào BĐS Mỹ vẫn còn khá “đề phòng”, tuy nhiên, trên thực tế việc đầu tư ở Hoa Kỳ là việc rất bình thường, nhiều người làm và thành công, chẳng qua NĐT Việt Nam chưa có nhiều cơ hội tiếp cận. Với việc đầu tư sở hữu cổ phần chứ không phải đầu tư sở hữu sản phẩm nên việc đầu tư vào loại hình sản phẩm nào (căn hộ, khách sạn, đất nền…) không quá quan trọng mà quan trọng là khi quyết định dự án đó phải đảm bảo được 3 yếu tố an toàn - lợi nhuận - hoàn vốn nhanh.