Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà: Cần tính đến quyền lợi người dân

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành nhằm ngăn đầu cơ, thổi giá và bảo vệ người mua nhà.

Theo các chuyên gia, điều đại biểu lo ngại là có cơ sở, nhưng việc này chưa giải quyết được gốc rễ của vấn đề.

Phân biệt đầu cơ với nhu cầu chuyển nhượng nhà ở chính đáng

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, vấn đề hiện nay là cần tăng cường thông tin thị trường, chống lừa đảo, quảng cáo quá mức và các biện pháp giám sát khác, chứ không phải hạn chế việc giao dịch.

“Cấm chuyển nhượng chỉ làm gia tăng rủi ro cho cả người mua lẫn người bán mà không giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Phong nhấn mạnh.

Cũng theo ông, thực tế cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, việc đưa ra đề xuất cấm hoặc thắt chặt chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không khác nào giáng thêm một “cú đòn” nguy hiểm, có nguy cơ khiến thị trường đóng băng hoàn toàn.

Nếu ép doanh nghiệp phải xây dựng xong 100% mới cho bán, chủ đầu tư sẽ bị đẩy vào thế phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay tín dụng ngân hàng, khiến dòng vốn bị chôn chặt thời gian dài, gây lãng phí nghiêm trọng tài nguyên xã hội và trực tiếp bóp nghẹt nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản hiện đang gặp khó khăn lớn do lãi suất vay vốn cao. Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giúp giảm khó khăn về vốn cho doanh nghiệp (giúp tiếp cận nguồn vốn nhanh hơn).

Ngoài ra, theo ông Phong, nếu quy định cấm chuyển nhượng thì thực chất đang hạn chế quyền sở hữu và quyền giao dịch hợp pháp của nhà đầu tư.

Về mặt pháp lý, hệ thống luật hiện hành đã thiết kế sẵn các quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nhà, bao gồm điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xong phần móng mới được mở bán, nghĩa vụ bảo lãnh tài chính bắt buộc từ ngân hàng thương mại, cùng hệ thống chế tài xử lý nghiêm nếu doanh nghiệp vi phạm.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cấm chuyển nhượng không đồng nghĩa với loại bỏ đầu cơ, lướt sóng, nhưng chắc chắn thu hẹp quyền lựa chọn của người mua. Nếu người mua gặp khó khăn tài chính, thay đổi hoàn cảnh gia đình hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng, họ sẽ không biết xử lý tài sản bằng cách nào.

“Một chính sách không thể chỉ nhìn vào mặt trái của thị trường mà bỏ qua những nhu cầu chính đáng đang tồn tại trong chính thị trường ấy”, vị đại diện nhấn mạnh.

Cũng theo ông, cần phân định rõ ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Một người muốn mua nhiều nhà đất làm “của để dành cho con cháu” hay mua đầu tư cho thuê sẽ có bản chất khác. Chính vì vậy, để hạn chế đầu cơ, điều cần làm là kiểm soát là hành vi đầu cơ có tính chất gây méo mó thị trường, thổi giá, tạo khan hiếm giả tạo, thao túng giao dịch hoặc trốn thuế.

Đồng quan điểm, luật sư Phan Kế Hiền - Giám đốc Công ty Luật TNHH Bảo Tín, thay vì cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, Nhà nước nên tăng cường minh bạch thông tin dự án, kiểm soát hoạt động môi giới, giám sát các giao dịch bất thường. Quan trọng nhất là phải xử lý nghiêm các hành vi tạo giao dịch ảo, thổi giá, thao túng giá nhằm trục lợi.

Với những khu vực có dấu hiệu đầu cơ bất thường, có thể áp dụng biện pháp quản lý phù hợp, có thời hạn và được đánh giá tác động đầy đủ. Những công cụ này có khả năng hướng tới đúng đối tượng cần điều tiết, đồng thời giữ lại quyền chuyển nhượng cho người dân có nhu cầu thực tế.

“Mục tiêu của pháp luật không phải là hạn chế quyền giao dịch chính đáng của người dân, mà là xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, hạn chế đầu cơ và bảo vệ những người có nhu cầu mua nhà thực sự”, luật sư Hiền nhấn mạnh.

Xét cho cùng, một chính sách tốt phải kiểm soát được hành vi gây hại mà vẫn bảo vệ quyền lợi của số đông.

Người dân lo ngại

Đầu năm 2025, anh Nguyễn Minh Tuấn, 36 tuổi, nhân viên công nghệ thông tin tại Hà Nội, quyết định mua một căn hộ trị giá 3,2 tỷ đồng tại khu đô thị phía Đông thành phố. Vợ chồng anh dành gần một tỷ đồng tiền tích lũy thanh toán những đợt đầu, phần còn lại vay ngân hàng và trả theo tiến độ xây dựng.

Mọi việc thuận lợi cho đến khi công ty cắt giảm nhân sự, anh Tuấn mất việc, thu nhập gia đình giảm mạnh. Sau nhiều lần cân nhắc, hai vợ chồng quyết định chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ, chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường để thu hồi vốn, ổn định cuộc sống.

May mắn, một gia đình trẻ có nhu cầu ở thực đồng ý nhận chuyển nhượng, tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư. Anh Tuấn thoát khỏi áp lực tài chính, còn người mua mới có cơ hội sở hữu căn hộ phù hợp khả năng chi trả.

“Nếu không cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì gia đình tôi không biết làm sao gồng gánh được trả được tiền nợ ngân hàng mua nhà”, anh Tuấn nói.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phan Kế Hiền, cho rằng, cần phân biệt rõ quyền chuyển nhượng hợp pháp và hành vi đầu cơ, thao túng thị trường.

“Chúng ta cần nhìn nhận rằng pháp luật hiện hành vẫn cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Đây là một quyền tài sản và nhu cầu giao dịch hợp pháp của người mua nhà. Trên thực tế, có những trường hợp người mua thay đổi nhu cầu, khó khăn về tài chính hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư nên phải chuyển nhượng lại hợp đồng. Vì vậy, không thể mặc nhiên coi mọi hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn đều là hành vi đầu cơ tiêu cực”, ông Hiền phân tích.

Đáng lưu ý, quyền chuyển nhượng hợp đồng hiện nay đã đi kèm các điều kiện về tình trạng pháp lý, tranh chấp, nghĩa vụ tài chính và thủ tục xác nhận. Vì vậy, vấn đề cần xem xét là những quy định nào còn thiếu, công cụ nào thực thi chưa hiệu quả, thay vì mặc nhiên coi mọi giao dịch chuyển nhượng đều phục vụ đầu cơ.

Một lệnh cấm diện rộng còn có thể phát sinh nhiều hệ lụy ngoài dự tính. Nếu người mua gặp khó khăn tài chính và không thể chuyển nhượng, họ có thể phải thương lượng chấm dứt hợp đồng, đối mặt khoản phạt hoặc tranh chấp với chủ đầu tư. Trường hợp các bên không tìm được tiếng nói chung, rủi ro cuối cùng có thể chuyển thành kiện tụng.

Nguy hiểm hơn, khi nhu cầu giao dịch vẫn tồn tại, thị trường có thể xuất hiện các thỏa thuận ủy quyền, giấy viết tay hoặc cam kết mua bán không bảo đảm quyền lợi. Giao dịch chính thức bị thu hẹp nhưng giao dịch ngầm có nguy cơ gia tăng, gây khó khăn cho quản lý thuế và kiểm soát dòng tiền. Khi đó, mục tiêu minh bạch hóa thị trường thậm chí sẽ mang tới kết quả ngược lại.