"Cả nước vi phạm Luật đất đai mà chẳng ai sao cả!"

GS. TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT chia sẻ như vậy tại buổi tọa đàm sáng 3/1 về những điểm mới trong Luật đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và chuẩn bị có hiệu lực từ tháng 7/2014.  

Khung giá đất “vàng” chỉ bằng 1/10 giá thị trường

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện chúng ta đang rơi vào tình trạng đất giá thấp thiếu cung thừa cầu, và ngược lại đất giá cao đang thiếu cầu thừa cung. Việt Nam cũng đã trải qua giai đoạn các đại gia xin đất rất dễ. Chính tình trạng xin – cho dễ đó đã dẫn đến hệ quả nguồn cung dành cho nhà đầu cơ là chính chứ không phải cho người có nhu cầu thực về nhà ở.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, Luật đất đai cũ chưa tạo ra được cơ chế công bằng cho nhà đầu tư. Bởi nếu là DN nhỏ thì đừng nghĩ tới chuyện đi xin đất. Đã đi lấy đất ở địa phương, đặc biệt với những tỉnh thuộc diện “điểm nóng” phải là hàng đại gia, DN nhỏ và vừa không thể tiếp cận được. Điều này cũng tạo ra một thị trường BĐS nghịch lý hiện nay. Theo ông, “Luật chơi thì phải công bằng, chứ không thể phụ thuộc vào trọng tài”.

Tuy nhiên đến khi xảy ra tình trạng dự án “treo”, nhà đầu tư vi phạm, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi lại. Nhưng sau khi thu hồi cũng chẳng biết phải làm gì với cái dự án “treo” ấy, mà cứ để “treo” như vậy cũng không ổn.

Một bất cập khác đang tồn tại hiện nay, dù đã có quy định bảng giá đất các tỉnh ban hành phải phù hợp với giá thị trường, nhưng thực tế lại không có tỉnh thành nào làm được vậy.

“Tôi có thể chứng minh bảng giá đất các tỉnh không phù hợp với giá thị trường. Khung giá đất từ trung ương đến các tỉnh ban hành đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tại những khu đất “vàng”, giá đất chỉ bằng 1/10 so với giá thị trường… Cả nước vi phạm Luật đất đai, hầu hết Chủ tịch UBND các tỉnh không thực hiện đúng, nhưng chẳng ai làm sao cả, vẫn đề bạt lên chức bình thường” – ông Võ cho hay.

Luật đất đai sửa đổi khắc phục những bất cập về khung giá đất. (Ảnh: Nguyễn Dũng)

Hạn chế tham nhũng từ giao đất

Theo ông Võ, Luật đất đai sửa đổi lần này đã có một bước chuyển khá mạnh từ hệ thống quản lý đất đai truyền thống sang hệ thống quản trị đất đai. Điều 28 đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch: “công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức cá nhân…”.

Tuy nhiên về minh bạch tài sản đất đai, hiện vẫn còn 2 quan điểm: một quan điểm cho rằng không công khai tên chủ sở hữu mảnh đất đó để đảm bảo nguyên tắc bí mật tài sản, nhưng loại ý kiến khác cho rằng cần phải minh bạch để chống tham nhũng. Theo ông Võ, với cơ chế hiện nay, nghị định tới đây sẽ thiên về hướng…bí mật tài sản.

“Thị trường BĐS nước ta từ lâu nay rất thiếu chuyên nghiệp, vì thông tin không công khai, minh bạch. Bộ Xây dựng đã đưa ra một số chỉ số của thị trường BĐS nhưng cho đến nay chưa thể có được bất kỳ chỉ số nào. Nếu thực thi Luật đất đai sửa đổi nghiêm, người dân sẽ có cơ hội rất lớn để tiếp cận thông tin đất đai, gồm cả các tài sản gắn liền với đất”.

Một điểm tiến bộ khác khi sửa đổi Luật đất đai, theo ông Đặng Hùng Võ, sẽ có hai nhóm dự án trước đây sẽ bị loại bỏ là nhóm dự án có vốn được đầu tư lớn – nhóm A, và nhóm 100% vốn của FDI. Việc loại bỏ hai nhóm này sẽ tạo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các DN lớn nhỏ, cũng như tạo bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Để khắc phục những bất cập trong việc ban hành khung giá đất, Luật đất đai sửa đổi đã đưa ra quy định, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đều phải quyết định giá đất cụ thể. Với quy định như vậy, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh.

Ngoài ra để quy trình định giá đất thực sự độc lập và khách quan, cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất phải được quy định rõ ràng trong Nghị định của Chính phủ.

“Định giá đất trong Luật đất đai sửa đổi đã tiến được một bước đổi mới nhiều hơn nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, hạn chế tham nhũng từ giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được lựa chọn” – ông Võ nói.

GS. TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT chia sẻ như vậy tại buổi tọa đàm sáng 3/1 về những điểm mới trong Luật đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và chuẩn bị có hiệu lực từ tháng 7/2014.  

Khung giá đất “vàng” chỉ bằng 1/10 giá thị trường

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện chúng ta đang rơi vào tình trạng đất giá thấp thiếu cung thừa cầu, và ngược lại đất giá cao đang thiếu cầu thừa cung. Việt Nam cũng đã trải qua giai đoạn các đại gia xin đất rất dễ. Chính tình trạng xin – cho dễ đó đã dẫn đến hệ quả nguồn cung dành cho nhà đầu cơ là chính chứ không phải cho người có nhu cầu thực về nhà ở.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, Luật đất đai cũ chưa tạo ra được cơ chế công bằng cho nhà đầu tư. Bởi nếu là DN nhỏ thì đừng nghĩ tới chuyện đi xin đất. Đã đi lấy đất ở địa phương, đặc biệt với những tỉnh thuộc diện “điểm nóng” phải là hàng đại gia, DN nhỏ và vừa không thể tiếp cận được. Điều này cũng tạo ra một thị trường BĐS nghịch lý hiện nay. Theo ông, “Luật chơi thì phải công bằng, chứ không thể phụ thuộc vào trọng tài”.

Tuy nhiên đến khi xảy ra tình trạng dự án “treo”, nhà đầu tư vi phạm, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi lại. Nhưng sau khi thu hồi cũng chẳng biết phải làm gì với cái dự án “treo” ấy, mà cứ để “treo” như vậy cũng không ổn.

Một bất cập khác đang tồn tại hiện nay, dù đã có quy định bảng giá đất các tỉnh ban hành phải phù hợp với giá thị trường, nhưng thực tế lại không có tỉnh thành nào làm được vậy.

“Tôi có thể chứng minh bảng giá đất các tỉnh không phù hợp với giá thị trường. Khung giá đất từ trung ương đến các tỉnh ban hành đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tại những khu đất “vàng”, giá đất chỉ bằng 1/10 so với giá thị trường… Cả nước vi phạm Luật đất đai, hầu hết Chủ tịch UBND các tỉnh không thực hiện đúng, nhưng chẳng ai làm sao cả, vẫn đề bạt lên chức bình thường” – ông Võ cho hay.

Luật đất đai sửa đổi khắc phục những bất cập về khung giá đất. (Ảnh: Nguyễn Dũng)

Hạn chế tham nhũng từ giao đất

Theo ông Võ, Luật đất đai sửa đổi lần này đã có một bước chuyển khá mạnh từ hệ thống quản lý đất đai truyền thống sang hệ thống quản trị đất đai. Điều 28 đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch: “công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức cá nhân…”.

Tuy nhiên về minh bạch tài sản đất đai, hiện vẫn còn 2 quan điểm: một quan điểm cho rằng không công khai tên chủ sở hữu mảnh đất đó để đảm bảo nguyên tắc bí mật tài sản, nhưng loại ý kiến khác cho rằng cần phải minh bạch để chống tham nhũng. Theo ông Võ, với cơ chế hiện nay, nghị định tới đây sẽ thiên về hướng…bí mật tài sản.

“Thị trường BĐS nước ta từ lâu nay rất thiếu chuyên nghiệp, vì thông tin không công khai, minh bạch. Bộ Xây dựng đã đưa ra một số chỉ số của thị trường BĐS nhưng cho đến nay chưa thể có được bất kỳ chỉ số nào. Nếu thực thi Luật đất đai sửa đổi nghiêm, người dân sẽ có cơ hội rất lớn để tiếp cận thông tin đất đai, gồm cả các tài sản gắn liền với đất”.

Một điểm tiến bộ khác khi sửa đổi Luật đất đai, theo ông Đặng Hùng Võ, sẽ có hai nhóm dự án trước đây sẽ bị loại bỏ là nhóm dự án có vốn được đầu tư lớn – nhóm A, và nhóm 100% vốn của FDI. Việc loại bỏ hai nhóm này sẽ tạo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các DN lớn nhỏ, cũng như tạo bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Để khắc phục những bất cập trong việc ban hành khung giá đất, Luật đất đai sửa đổi đã đưa ra quy định, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đều phải quyết định giá đất cụ thể. Với quy định như vậy, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh.

Ngoài ra để quy trình định giá đất thực sự độc lập và khách quan, cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất phải được quy định rõ ràng trong Nghị định của Chính phủ.

“Định giá đất trong Luật đất đai sửa đổi đã tiến được một bước đổi mới nhiều hơn nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, hạn chế tham nhũng từ giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được lựa chọn” – ông Võ nói.