Chuyên gia đề xuất tính trượt giá thị trường trong đền bù cho cư dân Mường Thanh

Tính toán trượt giá

Những ngày vừa qua, thông tin về việc HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết về “Quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số công trình, dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội”; trong đó, có 12 công trình, dự án của Tập đoàn Mường Thanh, đang thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Trên các nhóm mạng xã hội của "cư dân Mường Thanh", không ít ý kiến bày tỏ sự quan tâm, đồng tình, song cũng có những băn khoăn về tương lai của các gia đình đã sinh sống ổn định nhiều năm tại đây.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, chị Nguyễn Thị L. (cư dân đã sinh sống 11 năm tại Khu đô thị Đại Thanh, xã Đại Thanh) chia sẻ: "Căn hộ mà vợ chồng tôi mua tại Khu đô thị Đại Thanh mang theo cả giấc mơ an cư, cả niềm mong mỏi về một cuộc sống tốt đẹp cho các con. Vì thế, trước chủ trương kiên quyết xử lý vi phạm của thành phố, chúng tôi rất đồng tình, song cũng không khỏi lo lắng về việc đền bù, hỗ trợ như thế nào để bảo đảm cuộc sống cho cả gia đình".

Không chỉ riêng chị L., với nhiều gia đình, căn hộ đã mua không đơn thuần là một tài sản mà còn là nơi gắn bó với cuộc sống, công việc, học tập của con cái và những mối quan hệ cộng đồng được vun đắp qua nhiều năm. Bởi vậy, bên cạnh yêu cầu xử lý nghiêm các vi phạm, phương án giải quyết quyền lợi người mua nhà cần được tính toán thấu đáo, có lộ trình và phù hợp với thực tế.

Về vấn đề này, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ cho rằng, trước hết phải kiên quyết xử lý các vi phạm. Những nội dung trái quy định pháp luật cần được khắc phục, không thể vì đã có người dân sinh sống mà bỏ qua trách nhiệm xử lý sai phạm.

Tuy nhiên, theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, việc xử lý cũng cần đặt quyền lợi của những người đã bỏ tiền mua căn hộ vào đúng vị trí. Người dân không thể phải chịu những thiệt thòi quá lớn từ những vi phạm mà họ không phải là chủ thể trực tiếp gây ra.

Đề cập đến phương án giải quyết, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ cho rằng, có thể xem xét theo hai hướng: Bồi thường bằng tiền hoặc bố trí một căn hộ khác có giá trị tương đương. Với phương án bồi thường bằng tiền, cần tính toán đến yếu tố trượt giá đồng tiền từ thời điểm người dân bỏ tiền mua nhà đến thời điểm thực hiện bồi thường. Trong khi đó, nếu giải quyết bằng căn hộ, cần bảo đảm sự tương đương về giá trị và vị trí tại thời điểm hiện nay.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, đây là vấn đề cần được nhìn nhận trên nguyên tắc tài chính và sự vận hành của thị trường. Một khoản tiền người dân bỏ ra cách đây nhiều năm không thể chỉ được xem xét theo giá trị danh nghĩa tại thời điểm giao dịch, bởi sức mua của đồng tiền và giá trị bất động sản đã có những thay đổi đáng kể.

Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: "Phải kiên quyết xử lý vi phạm. Những cái gì trái pháp luật phải dọn dẹp hết và phải đảm bảo cho người đã bỏ tiền mua căn hộ trước đây một cái gì đó mà theo thỏa thuận hiện nay họ đồng ý".

Ở góc độ an sinh xã hội, ông cho rằng việc xây dựng phương án giải quyết quyền lợi cho người mua nhà cũng chính là một phần của quá trình bảo đảm an sinh. Tuy nhiên, an sinh xã hội không thể tách rời các nguyên tắc pháp luật. Việc hỗ trợ người dân phải được thực hiện trong khuôn khổ quy định, không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa những sai phạm đã xảy ra.

Bảo đảm quyền lợi cư dân

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết là không chỉ đặt ra yêu cầu xử lý vi phạm, mà còn hướng tới giải quyết đồng bộ các vấn đề liên quan đến điều kiện tồn tại, an toàn công trình, trách nhiệm khắc phục của chủ đầu tư và quyền lợi người mua nhà.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, những cơ chế đặc thù được pháp luật cho phép có thể tạo thêm công cụ để Hà Nội giải quyết các tồn đọng phức tạp, nhưng việc áp dụng phải căn cứ đúng phạm vi thẩm quyền, điều kiện và trình tự được quy định.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, cần phân biệt ba vấn đề có liên hệ nhưng không đồng nhất: Điều kiện tồn tại và an toàn của công trình; trách nhiệm khắc phục cùng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; quyền tài sản hợp pháp của người mua nhà. Nếu chỉ xử lý vi phạm xây dựng mà chưa giải quyết những điều kiện pháp lý liên quan đến căn hộ, các vướng mắc vẫn có thể tiếp diễn.

Đối với việc lựa chọn biện pháp xử lý, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, kỷ cương xây dựng phải được bảo đảm, nhưng cần căn cứ tính chất vi phạm, điều kiện an toàn và khả năng khắc phục thực tế. Những hạng mục có thể khắc phục hợp pháp cần được đánh giá đầy đủ về kỹ thuật, an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và hạ tầng liên quan. Trường hợp không đáp ứng điều kiện bắt buộc và không thể khắc phục, cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng biện pháp xử lý theo quy định, kể cả phá dỡ khi có đủ căn cứ.

Đáng chú ý, Điều 10 của Nghị quyết quy định cụ thể cơ chế, chính sách đối với người mua căn hộ, nhà ở và chủ đầu tư, phân biệt trường hợp phải di dời và không phải di dời.

Đối với người mua nhà thuộc diện phải di dời, Nghị quyết quy định thời hạn bàn giao căn hộ cho chủ đầu tư trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận thông báo tiền bồi thường. Giá bồi thường được xác định theo quy định về thẩm định giá và các căn cứ pháp lý liên quan. Người dân còn được xem xét các chính sách ưu tiên mua nhà ở tại dự án do chủ đầu tư thực hiện, mua hoặc thuê nhà ở theo những điều kiện được quy định.

Trong khi đó, người mua căn hộ không thuộc diện phải di dời tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, thỏa thuận với chủ đầu tư. Nghị quyết cũng quy định trách nhiệm liên quan đến các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả và điều kiện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi các nghĩa vụ tài chính được hoàn thành.

Về phía chủ đầu tư, trách nhiệm không chỉ dừng lại ở việc khắc phục vi phạm mà còn phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, lập hồ sơ hiện trạng công trình, dự án để trình cơ quan có thẩm quyền xác nhận, làm cơ sở tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.