Có nên vay vốn mua nhà khi lãi suất đã về dưới 10%?

ThS. Ngô Thành Huấn

Giám đốc Điều hành FIDT

22 bài viết

Theo các khảo sát mới nhất nhất của chúng tôi, đầu tháng 9, lãi suất cho vay mua nhà giảm đáng kể. Hiện mức lãi suất dao động từ 4,99% đến dưới 12%/năm. Trong đó, nhiều ngân hàng thương mại lớn, ngân hàng nước ngoài đang áp dụng mức lãi suất từ 7-9,5%/năm. Với mức lãi suất như trên, một số nhà đầu tư đã có ý định vay mua nhà, song vẫn còn ngập ngừng.

Chị Nguyễn Minh Tú, ngụ tại quận 3, TP.HCM chia sẻ, vừa qua chị đến ngân hàng để hỏi vay mua một căn hộ tại TP.HCM và được chào gói vay kỳ hạn 3 năm có lãi suất 8,5%/năm. Với chị đây là mức lãi suất không quá cao so với với thị trường hiện tại, song về dài hạn vẫn chưa đủ thấp để vay.

“8,5% là mức lãi suất ưu đãi cho năm đầu tiên. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3%. Hiện tại, lãi suất cơ sở của ngân hàng đang ở mức 8%/năm. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, nếu hết thời gian ưu đãi, tôi có thể sẽ phải trả lãi suất khoảng 11%/năm và đây là mức khá cao”, chị Tú chia sẻ.

Anh Trương Gia Huy, ngụ tại quận 4 TP.HCM cũng cho biết, các ngân hàng đang chào mức lãi suất ưu đãi năm đầu khá tốt. Tuy nhiên, anh vẫn ngại vay vì lo áp lực trả lãi sẽ khá lớn nếu hết thời gian ưu đãi.

“Lãi suất ưu đãi năm đầu từ 7-8% mà các ngân hàng đang chào cho tôi là một mức khá tốt ở hiện tại. Tuy nhiên, với tình hình kinh doanh còn khó khăn, tôi lo sẽ khó cân đối được nếu bước vào kỳ thả nổi, nên vẫn chưa quyết định vay”, anh Huy chia sẻ.

Ở góc nhìn của ThS.Ngô Thành Huấn - Giám đốc điều hành công ty tư vấn tài chính và quản lý gia sản FIDT, việc đánh giá mức hợp lý của lãi suất vay nên được xem xét thêm với yếu tố tỷ suất sinh lời dự kiến và hợp lý của tài sản đầu ra nếu đứng trên phương diện đầu tư.

Cụ thể, lãi suất vay là 10%, song tỷ suất lợi tức của tài sản là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang phải gánh lỗ. Ngược lại, nếu vay với lãi suất 9% và lợi tức thu được là 12% thì nhà đầu tư đang có lãi và đó mới đúng là đòn bẩy tài chính.

“Sẽ rất khó để nhà đầu tư biết chắc giá nhà sẽ tăng bao nhiêu trong một khoảng thời gian ngắn vài tháng. Vì điều này sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như phân khúc, thời gian tài sản hình thành, chu kỳ của thị trường… Tuy nhiên, nếu mục tiêu là mua để ở hay nắm giữ dài hạn, nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu thống kê để biết được tỷ suất sinh lời kỳ vọng của một số phân khúc bất động sản, để từ đó cân nhắc mức lãi suất vay hợp lý. Như đối với các căn hộ, một vài năm đầu kể từ khi bàn giao, tỷ suất sinh lời có thể sẽ quanh 10 - 12%, trong đó có 4-6% từ lãi cho thuê và 6-8% từ phần lãi vốn do giá bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, sau 6 – 8 năm kể từ ngày bàn giao, dư địa tăng trưởng về giá chỉ xoay quanh mức 3 – 4%/năm và có thể giảm dần khi căn hộ càng xuống cấp và lỗi thời. Còn nhà phố tại các khu vực trung tâm thường có hiệu suất 8-10%/năm, thấp hơn căn hộ vài thời điểm nhưng sẽ tăng trưởng bền vững trong thời gian dài hơn rất nhiều. Do đó, nếu có ý định vay mua bất động sản, nhà đầu tư nên cân nhắc đảm bảo lãi suất vay phải thấp hơn tỷ suất sinh lời của từng phân khúc tài sản khác nhau”, Ths.Huấn đánh giá.

Chuyên gia từ FIDT nói thêm, nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý đến khả năng hoàn trả trước khi vay vốn. Việc này sẽ được xem xét dựa trên một số yếu tố như tính chắc chắn của dòng thu nhập, độ tuổi và sức khỏe của người đi vay, các phương án dự phòng khi không thể hoàn trả (vay người thân, quỹ dự phòng, thanh lý tài sản khác,...)

Với bối cảnh vĩ mô hiện tại và chủ trương giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, Ths.Huấn cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay nói chung và cho vay lĩnh vực bất động sản nói riêng có thể sẽ tiếp tục giảm, song mức giảm là không nhiều. Mặt khác, báo cáo ‘Tâm lý người tiêu dùng và các xu hướng bất động sản cuối năm 2023’ của batdongsan.com cho thấy, có đến 73% người muốn mua nhà trong 1 năm tới có dự định vay vốn. Trong đó, có khoảng 44% nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất dưới 8%; 33% mong lãi suất trong khoảng 8-10%. Do đó, ông kỳ vọng khi lãi suất ưu đãi và thả nổi xuống sâu hơn mức 8%, người tiêu dùng có thể tích cực hơn trong việc vay mua nhà.

“Từ nay đến hết năm 2024, thị trường bất động sản vẫn còn không ít khó khăn. Nhìn về tương lai, khi sự phục hồi diễn ra, các phân khúc ở khu vực trung tâm và có nhu cầu ở thật sẽ phục hồi trước, sau đó đến nhóm có tính đầu cơ cao. Cuối năm 2023 là thời điểm nhà đầu tư có thể cân nhắc sử dụng khoản vay, nếu có dự định mua nhà để ở, cho thuê dài hạn. Các gói vay nên có lãi suất dưới 9%/năm. Còn đối với các phân khúc dài hạn, cuối năm nay vẫn chưa phải lúc thích hợp để sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nhà đầu tư có thể cân nhắc hành động này ít nhất là sau năm 2024”, ông Huấn dự báo.