Cuộc “lột xác” thú vị của thị trường BĐS Long An: Đất nền giữ nhịp, nhà phố - biệt thự, Villa “thổi làn gió mới”

Nếu trước đây nhắc đến thị trường BĐS Long An, người ta chủ yếu nói đến phân khúc đất nền nhỏ lẻ. Khoảng 2-3 năm trở lại đây, khu vực này "dậy sóng" với loại hình nhà phố, biệt thự. Thậm chí, xuất hiện Villa giá triệu USD mỗi căn, tạo nên làn gió mới cho BĐS phía Tây Sài Gòn.

Hơn 10 năm trước, những dự án đất nền nhỏ lẻ xuất hiện tại Long An như điểm nhấn cho vùng đất này. Nhiều nhà đầu tư đã trở thành chủ nhân của đất phân lô và kiếm lợi nhuận từ loại hình này. Sau này, những khu phân lô được phát triển bài bản, quy mô với số nền tăng lên, trở thành các khu dân cư nhỏ lẻ. Đây vẫn được xem là loại hình BĐS chiếm nguồn cung chủ đạo của thị trường nhà đất Long An. Cần Đước, Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hoà …trở thành những mảnh đất màu mỡ của cả nhà đầu tư nhỏ lẻ lẫn các CĐT địa phương.

Từ những khu đất lẻ, 5 năm trở lại đây, thị trường Long An xuất hiện loạt dự án KDC quy mô tầm trung như: KDC Garden Riverside, KCD An Huy, KDC Phước Đông Garden, Đất nền Long Cang River Park…hầu hết các khu dân cư này được đầu tư chỉn chu hơn, nâng cấp so với dạng đất nền phân lô được chào bán trước đó. Phân khúc này cũng từng thu hút dòng tiền của NĐT đến từ các tỉnh lân cận, nhất là Tp.HCM.

Không chỉ nguồn cung đất nền dự án, đất lẻ trong dân, đất nông nghiệp tại thị trường Long An cũng từng là loại hình kiếm ra tiền cho NĐT cá nhân. Ngay đến thời điểm này, loại hình này vẫn sôi nổi ở một số khu vực. Tuy nhiên, so với cách đây 7-10 năm, nguồn cung đất nền Long An cũng dần trở nên khan hiếm.

Báo cáo tháng 3/2022 của Chợ Tốt Nhà chỉ ra, nguồn cung bán đất tại Long An trong vòng 6 tháng gần nhất (từ tháng 10/2021 đến tháng 03/2022) không có quá nhiều biến động. Số lượng tin đăng bán đất đạt 2 lần cao điểm là cuối năm dương lịch 2021 và gia đoạn tiếp theo là sau Tết Nhâm Dần - theo xu hướng chung của thị trường.

Trong đó, Huyện Đức Hoà là khu vực sở hữu nguồn cung lớn nhất tại đây. Sau khi chững lại vào thời điểm Tết thì số lượng đất được bán tại Đức Hoà đã tăng cao trở lại trong giai đoạn tháng 3/2022 với mức tăng 16% so với trước Tết và đạt mức cao nhất trong vòng 6 tháng gần đây.

Tiếp đến là huyện Cần Đước có tổng số tin đăng đất nền được rao bán trên toàn địa bàn tỉnh này có mức tăng trong tháng 3/2022 cao nhất so với thời điểm đầu năm là 23% và ngang ngửa với nguồn cung vào cuối năm 2021.

Huyện Bến Lức cũng đạt đỉnh nguồn cung trong tháng 12/2021 và duy trì cho đến giai đoạn trước Tết Nhâm Dần. Sau đợt giảm nhẹ do Tết, số lượng đất được bán tại đây nhanh chóng tăng trưởng trở lại để đạt mức bằng với thời điểm tháng 1/2022, nhưng vẫn thấp hơn 14% so với giai đoạn cuối năm trước.

Theo đơn vị này, đất thổ cư Long An có xu hướng tăng giá nhẹ xét từ giai đoạn cuối năm 2021 và đầu năm 2022 với mức tăng trung bình hàng tháng từ 1-2%, dao động ở mức 7,7 - 8 triệu đồng/m2. Đất nền dự án là phân khúc có giá bán cao nhất tại Long An và trong vòng 6 tháng thì biến động giá của loại hình này khá nhẹ nhàng với mức tăng ở mức 0.8 - 1%/tháng, đạt đỉnh vào tháng 3/2022 với giá bán trung bình mỗi mét vuông là khoảng 15 triệu đồng.

Trong khi đó, đất nông nghiệp có giá bán tăng nhẹ đều đặn hàng tháng, với giá bán trung bình còn rất "hời" - dao động ở mức 1,1 - 1,2 triệu đồng/m2. Đất công nghiệp có xu hướng giảm giá nhẹ khoảng 4-5%/tháng kể từ đầu năm 2022, giá bán hiện nay được ghi nhận là từ 1,6 - 1,7 triệu đồng/m2.

Điểm thú vị của thị trường BĐS Long An là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu đô thị quy mô – loại hình mà rất khó tin sẽ phát triển mạnh mẽ tại thị trường phía Tây Nam Sài Gòn.

Khoảng 3-5 năm trở lại đây, BĐS Long An với sự hiện diện của các KĐT quy mô hàng chục đến hàng trăm héc-ta gây chú ý. Đầu tiên phải kể đến dự án KĐT Waterpoint của CĐT Nam Long và các đối tác Nishi Nipon Railroad ( Nhật Bản), TBS Group, Tân Hiệp Invest với quy mô 355 héc-ta đang "dậy sóng" tại thị trường Bến Lức, Long An.

Không có gì đáng nói khi KĐT này vừa phát triển phân khúc từ các sản phẩm chung cư vừa túi tiền EHome, Flora; nhà phố, biệt thự dễ sở hữu Valora đến các sản phẩm biệt thự cao cấp Grand Villa tại các vị trí đắc địa nhất trong khu đô thị, có giá lên đến 23 tỉ đồng/căn. Đây là mức giá chưa từng xuất hiện tại thị trường BĐS Long An trước đó. Điều này đã gây sự chú ý cho thị trường BĐS thời gian qua.

Khảo sát cho thấy, trong KĐT này có loạt tiện ích được đầu tư mạnh tay như hệ thống giáo dục Emasi Waterpoint khoảng 6ha , trường học nội trú liên cấp song ngữ chuẩn quốc tế đầu tiên tại Long An sẽ được doanh nghiệp này công bố trong thời gian tới.

Đã có lúc, loại hình BĐS hạng sang giá triệu đô với diện tích 250-800m2 lần đầu tiên xuất hiện ở một khu vực vệ tinh phía Tây Sài Gòn gây nên những hoài nghi về mức giá đi kèm giá trị. Tuy vậy, theo ghi nhận, dù chỉ mới "manh nha" ra thị trường thời gian ngắn, những căn villa hướng đến giới nhà giàu này đã được quan tâm đáng kể, cho thấy, BĐS hạng sang đang trở thành một "khẩu vị" mới lạ của người dân miền Tây, nhất là toạ lạc ở các KĐT quy mô lớn, hiện hữu tiện ích nội khu.

Các khu đô thị quy mô lớn như Iris Residence, Dragon Pearl, Elite Life…cũng đã và đang khiến bức tranh của thị trường BĐS trở nên đa dạng. Khái niệm về chốn an cư của người mua cũng dần thay đổi khi họ chú trọng nhiều vào tiện ích, cảnh quan, không gian sống thay vì chỉ là một mảnh đất đủ xây một căn nhà "che nắng mưa".

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, GĐ Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, vốn là sân chơi của phân khúc đất nền sôi nổi, những năm nay Long An xuất hiện các KĐT với đa dạng phân khúc từ đất nền, nhà phố đến biệt thự, shophouse, Villa của các chủ đầu tư địa phương và Tp.HCM khiến BĐS nơi đây ngày càng sôi động. Trong đó, những BĐS khu đô thị được đầu tư hạ tầng, tiện ích, không gian sống được người mua chú ý. Theo chuyên gia CBRE, phát triển các KĐT phức hợp sẽ trở thành xu hướng của thị trường BĐS Long An trong thời gian tới.

Đại diện DKRA Vietnam cũng từng nhấn mạnh, BĐS khu đô thị được đầu tư chỉn chu luôn chiếm được sự quan tâm của người mua. Trong quý đầu năm 2022, thị trường BĐS Long An trở nên sôi động với các dự án quy mô lớn từ các CĐT lớn. Nhờ kết nối đồng bộ về hạ tầng và thu hút đầu tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, Long An dẫn dắt nguồn cung thị trường. Một số dự án triển khai giai đoạn mới tại các khu vực trung tâm, tiện ích đa dạng ghi nhận tăng giá mạnh. Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng của loại hình nhà liền thổ thông qua các dự án khu đô thị quy mô lớn.

Có thể thấy, bên cạnh Nam Long Group là ông lớn BĐS Tp.HCM về khai phá, thị trường BĐS Long An từng là sân chơi quen thuộc của các doanh nghiệp địa phương như Trần Anh, Cát Tường, Thắng Lợi…khiến BĐS nơi đây ngày càng đổi thay diện mạo.

Có thể thấy, Trần Anh Goup cũng đang sở hữu nhiều dự án thuộc các vị trí đắc địa như Phú An City, Trần Anh Residence, Bela Vista, Phú Long Villa, La Villa Green City…

Cát Tường Đức Hòa cũng là một trong những doanh nghiệp tiên phong tại thị trường này. Hiên nay doanh nghiệp này đang nắm trong tay quỹ đất lên đến cả trăm héc ta với hàng loạt dự án đã và đang triển khai như: Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Nguyên, Cát Tường Phú Hòa, Cát Tường Phú Thạnh…

Một loạt các dự án khác cũng đang được xây dựng như Young Town Tây Bắc TP.HCM do Công ty TNHH Thanh Long New Town làm chủ đầu tư; dự án Asaka Riverside do Công Ty TNHH công thương nghiệp Thịnh Hưng làm chủ đầu tư...

Đặc biệt, các ông lớn như Vingroup, Novaland, Vạn Thịnh Phát hay Him Lam… cũng đang thăm dò, săn tìm quỹ đất để phát triển các đại dự án tại Long An. Những tín hiệu này được xem là động lực cho sự bùng nổ của thị trường Long An trong thời gian tới.

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, trong các khu vực lân cận Tp.HCM, Long An có tính kết nối chặt chẽ với Tp.HCM. Trong đó, Đức Hoà, Bến Lức đang là những khu vực phát triển BĐS rất tốt. Tại đây xuất hiện các ông lớn BĐS đảm bảo khu vực này hình thành nên các khu đô thị, thu hút người mua.

Theo ông Quang, chính những "ông lớn" BĐS sẽ đảm bảo các khu vực này phát triển, hình thành nên những khu đô thị, thu hút người dân, chuyên gia về sinh sống.

"Trong các khu vực lân cận Tp.HCM, Long An có tính kết nối chặt chẽ với Tp.HCM. Trong đó, Đức Hoà, Bến Lức đang là những khu vực phát triển BĐS rất tốt. Theo đó, đầu tư BĐS Long An là lựa chọn tốt trong thời gian sắp tới", ông Quan nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, tại Bến Lức, Long An đang là khu vực đang có nhiều dự án đô thị lớn, có dòng sông Vàm Cỏ Đông rất đẹp, mặt đất bằng phẳng. Đặc biệt, nơi đây phù hợp với loại hình khu công nghiệp đặc thù 4.0. Theo ông Hiển, trong tương lai gần, với sự kết nối của cao tốc Bến Lức – Long Thành, Bến Lức có thể lên thành phố với hai hướng là khu đô thị dân cư liền kề Tp.HCM và có tiềm năng rất lớn về phát triển BĐS khu công nghiệp nhẹ, công nghiệp 4.0

Không thể phủ nhận, Long An là tỉnh giao thoa với Tp.HCM nên được thừa hưởng sự đầu tư phát triển hạ tầng rất mạnh. Các dự án BĐS tại đây được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, cùng tiếp giáp với TP.HCM, nhưng nếu so sánh với Bình Dương hay Đồng Nai thì Long An còn kém xa về sự phát triển của kinh tế - xã hội. Điều gì khiến Longg Ann không thể theo kịp những "người bạn" Bình Dương và Đồng Nai?

Về tiềm năng, Long An không hề "lép vế" so với hai địa phương trên. Tỉnh này có diện tích tự nhiên 4.492km, với dân số khoảng 1,7 triệu người. Phía đông giáp ranh với TP.HCM gồm các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước và Cần Giuộc.

Long An có thế mạnh về cảng biển và khu công nghiệp. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500ha. Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, Long An hiện nay phát triển mạnh là do được bổ trợ về hạ tầng và sự phát triển mạnh của BĐS công nghiệp kéo theo sự phát triển của BĐS nhà ở. Trong đó, một số khu vực như Bến Lức, Cần Giuộc đang hình thành nên các khu đô thị quy mô, bài bản, tiện ích đầy đủ kéo được cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư về đây. Trong tương lai, đây cũng là những dự án kì vọng sinh lợi ổn định, bền vững cho các NĐT.

Tại Long An, một số tuyến đường lớn đang được chờ đợi như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Bến Lức - Hiệp Phước, mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Tạo… Ngoài ra, sự phát triển KCN của Long An sẽ kéo theo nhu cầu đầu tư dòng vốn lớn vào địa phương này, nhu cầu nhà ở đô thị cao cấp cũng sẽ gia tăng theo. Hiện Long An có 32 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ bổ sung vào quy hoạch với tổng diện tích hơn 11.500 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đã đi vào hoạt động đạt gần 87%.

Theo các chuyên gia, nút thắt chính khiến cho Long An dù tiềm năng nhưng chưa vươn mình mạnh mẽ chính là hạ tầng giao thông.

Hiện nay, nếu di chuyển về Đồng Nai hay Bình Dương sẽ có rất nhiều lựa chọn bởi hệ thống giao thông được đầu tư bài bản từ tỉnh lộ, quốc lộ, đường vành đai cho đến đường sắt metro, đường cao tốc. Nhờ lợi thế này mà Đồng Nai và Bình Dương nhanh chóng lột xác, vươn lên thành những đô thị trẻ, có nền kinh tế - xã hội phát triển năng động.

Long An thì ngược lại, dù có nhiều nỗ lực để xây dựng hạ tầng giao thông nhưng chưa thể đáp ứng được nhu cầu. Ngoài tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương đã đi vào hoạt động thì những dự án khác như đường vành đai, cảng biển, cao tốc Bến Lức – Long Thành… triển khai ì ạch. Một số dự án khác được quy hoạch nhưng đang nằm trên giấy.

Trong khi đó, những tuyến giao thông được xem là huyết mạch như tỉnh lộ 824, 830 hay quốc lộ 1A thường xuyên quá tải dẫn đến tình trạng tắc nghẽn ở các khu vực cửa ngõ tiếp giáp với TP.HCM. Bên cạnh đó, do trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp nên lưu lượng xe tải trọng lớn "cày ải" ngày đêm khiến cho hạ tầng ngày càng xuống cấp.

Theo Phó giám đốc Sở GTVT tỉnh Long An, cho biết để cái thiện hệ thống giao thông, tỉnh đang xây dựng một số tuyến tránh trọng điểm để tránh tắc nghẽn, các trục động lực kết nối TP.HCM – Long An.

Chưa kể, khách quan mà nói, một số khu vực của Long An còn hạn chế trong việc phát triển bất động sản vì nền đất thấp, nhiều sông rạch – yếu tố có thể tạo ra không gian đẹp nhưng trong đầu tư thì phải san lấp nên giá thành cao. Chưa kể, khu vực này địa chất công trình yếu, nguồn nước sinh hoạt bị nhiễm mặn và phèn. Bên cạnh đó, phần lớn đất đai tại Long An đang được dùng trồng lúa nên việc lấy đất để phát triển bất động sản rất khó khăn. Ngoài ra, các huyện ngoại thành TPHCM giáp ranh Long An vẫn còn nhiều vấn đề trong quy hoạch như nằm xa các đầu mối hạ tầng của vùng, các trục giao thông chính, chưa có nhiều dự án hạ tầng phát triển nên việc kết nối chưa thuận lợi.

Tuy vậy, nếu so sánh với Bình Dương hay Đồng Nai, thì Long An có vẻ nhỉnh hơn khi quỹ đất còn nhiều và mức giá còn phù hợp với những người có thu nhập thấp, đặc biệt là đối tượng công nhân trong các xí nghiệp. Các doanh nghiệp cũng có thể thoải mái hơn để lựa chọn quỹ đất phát triển dự án.