“Đánh thuế căn nhà thứ 2 sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt thị trường BĐS ở các địa phương khi chưa phục hồi”

Đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 để hạn chế đầu cơ, theo Bà đề xuất này trong bối cảnh thị trường bất động sản mới nhen nhúm phục hồi liệu có phù hợp?

Biện pháp này không phải bây giờ mà trước đây cũng đã được bàn đến.Việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2, chúng tôi nhận thấy đây là một trong những biện pháp có thể tính đến. Tuy nhiên, chúng ta phải xác định được mục tiêu cũng như tác động, đặc biệt phải tính đến các công cụ và điều kiện để có thể áp dụng hay không.

Về mục tiêu, đánh thuế căn nhà thứ 2 chỉ là 1 trong rất nhiều giải pháp để hạn chế đầu cơ. Về tác động, việc áp một biện pháp hành chính để kiểm soát thị trường đôi khi sẽ gây ra những tác động ngược. Chúng ta phải bao quát toàn diện thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của tất cả các bên và cũng cần phải lưu ý sự phục hồi của thị trường là vô cùng quan trọng.

Đặc biệt, chúng ta phải tính đến điều kiện áp dụng. Biện pháp đánh thuế đối với ngôi nhà thứ 2 cần phải được thực hiện bài bản và cần phải có đủ công cụ bao quát đủ rộng. Nếu chúng ta không bao quát đầy đủ, việc áp dụng đánh thuế sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt thị trường bất động sản ở các địa phương khác khi chưa phục hồi.

Nếu áp dụng đánh thuế ngôi nhà thứ 2 ở thời điểm hiện tại sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phục hồi của thị trường bất động sản thế nào, thưa Bà?

Khi đánh thuế căn nhà thứ hai, ở một khía cạnh nào đó giá bán bất động sản cũng sẽ tăng. Trong điều kiện hiện nay, chúng ta đang kì vọng đưa mặt bằng giá về mức hợp lý. Nếu mặt bằng giá tiếp tục tăng thì sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

Thời gian qua chúng ta đã liên tục nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản như đưa 3 Luật quan trọng (Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) có hiệu lực sớm từ 1/8/2024. Tuy nhiên, tác động của Luật bao giờ cũng có độ trễ, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi hoàn toàn. Nếu trong điều kiện thị trường hiện tại, việc cố chấp đánh thuế sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi thị trường chậm hơn.

Vì vậy, việc đánh thuế ngôi nhà thứ 2 ở thời điểm hiện tại là chưa phù hợp.

Vậy theo Bà, thời điểm nào sẽ phù hợp để áp dụng mức thuế này?

Mặc dù các cơ quan quản lý mong muốn thực hiện ngay nhưng vẫn cần phải có thời gian để chuẩn bị, kế hoạch thực hiện cũng không thể nhanh được và quan trọng nhất phải có đầy đủ các công cụ để đánh giá.

Tôi lấy ví dụ, hiện nay chúng ta vẫn khó trong việc xác định căn nhà thứ 2 cho mục đích đầu tư hay kinh doanh, cho tặng. Khi áp dụng đánh thuế có rất nhiều mục đích cần phải phân loại và chúng ta phải có hệ thống quản lý toàn quốc liên thông giữa các địa phương để kiểm soát vấn đề này. Cùng với đó, cần kết hợp với các biện pháp kỹ thuật khác như bắt buộc giao dịch qua ngân hàng, yêu cầu liên quan đến kê khai…để kiểm soát việc sở hữu căn nhà thứ 2.

Có như vậy, việc đánh thuế ngôi nhà thứ 2 sẽ không mang tính chất cục bộ. Bởi khi một địa phương nào đấy chưa liên thông toàn quốc thì chúng ta cũng không thể làm triệt để được. Vô hình chung, không đáp ứng được mục tiêu là phát triển lành mạnh hóa thị trường, hỗ trợ nền kinh tế.

Vì vậy, trước khi áp dụng, chúng ta cần có lộ trình và các công cụ quản lý của Nhà nước. Thời điểm áp dụng thích hợp là thời điểm đảm bảo thị trường phát triển bền vững, hỗ trợ cho nền kinh tế phát triển bởi các thị trường phát triển đồng đều thì nền kinh tế mới phát triển bền vững.

Theo Bà để kiểm soát tình trạng đầu cơ trên thị trường hiệu quả, ngoài thuế chúng ta cần làm gì?

Thuế chỉ là một công cụ trong rất nhiều công cụ Nhà nước dùng để điều tiết thị trường. Chúng ta phải nhìn nhận vào thực tế, đâu là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá hiện nay. Đó là do thị trường dư cầu, thiếu cung. Việc thiếu nguồn cung hiện nay đến từ những tắc nghẽn về pháp lý khiến dự án không thể ra hàng.

Như vậy, để giải quyết căn cơ vấn đề của tình trạng đầu cơ trên thị trường cần tăng nguồn cung, cân bằng cung – cầu trên thị trường. Đặc biệt, khi thị trường có dấu hiệu đầu cơ ở đâu, các cơ quan quản lý Nhà nước phải vào cuộc để xử lý những cá nhân có hành vi cố tình thao túng giá. Chúng ta phải kết hợp nhiều biện pháp thì mới có thể đưa thị trường phát triển bền vững.

Trung Quốc mới đây đã phải đề xuất nới quy định về đánh thuế, tín dụng với căn nhà thứ 2 cũng như thị trường bất động sản để vực dậy nền kinh tế. Theo Bà, chúng ta có rút ra kinh nghiệm gì từ bài học của nước này?

Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược. Việc sử dụng các biện pháp hành chính áp dụng lên thị trường là hết sức nhạy cảm vì vậy chúng phải đánh giá được hết các tác động.

Các yếu tố thuế, tín dụng rất nhạy cảm với sự phát triển của thị trường. Việc quản lý chặt số lượng sở hữu bao nhiêu ngôi nhà trong một nền kinh tế đang cần sự phát triển về bất động sản để hỗ trợ các ngành kinh tế khác cần phải có sự tính toán kỹ lưỡng.

Bất động sản Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, thị trường hiện tại vẫn cần có sự điều tiết. Tuy nhiên, việc siết tín dụng vào bất động sản tại Việt Nam không cần nhìn từ Trung Quốc mà chúng ta đã nhìn thấy rõ kinh nghiệm từ việc siết tín dụng trong 2-4 chu kỳ vừa qua. Vì vậy, việc chúng ta siết mạnh, siết chặt tín dụng phải tùy thuộc vào điều kiện thị trường phát triển ở mỗi thời điểm khác nhau cần áp dụng mức độ can thiệp, tác động là khác nhau.

Xin cảm ơn Bà!