Đất nền phía Nam đã qua “cơn bĩ cực”?

Thời gian qua, giao dịch trên thị trường bất động sản phía Nam chủ yếu ở phân khúc căn hộ. Thị trường đất nền, nhà phố đa số là các giao dịch hàng “ngộp”. Cả nguồn cung lẫn sức cầu đều suy giảm so với đầu năm 2022 và trước đó.

Vài tháng trở lại đây, đất nền phía Nam đã có những tín hiệu về giao dịch. Tức nguồn hàng ngộp thay vì khó bán thì hiện thanh khoản nhanh hơn. Cùng với đó, mức giá cắt lỗ đã có xu hướng giảm, phổ biến từ 10-15% (đầu năm 2023 giá cắt lỗ phổ biến 20-30%, thậm chí có trường hợp 40%). Các môi giới đất nền đã hoạt động gia tăng hơn thời điểm trước. Một số môi giới lâu năm gần đây đã liên tục chốt giao dịch, tuy vậy phần lớn vẫn là nguồn hàng giảm giá được nhà đầu tư áp lực tài chính gửi bán.

Việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án, lãi suất giảm…được xem là tín hiệu tác động tâm lý nhà đầu tư đất nền. Tuy nhiên, nhìn khách quan, dấu hiệu về giao dịch của phân khúc này vẫn chưa rõ nét.

Trong báo cáo tháng 8/2023 của DKRA Group chỉ ra, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc đất nền nếu so với cùng kì năm 2022 đã sụt giảm đáng kể với tỷ lệ giảm lần lượt là 58% và 94%.

Cụ thể, trong tháng 8, nguồn cung mới của phân khúc đất nền chỉ có 95 sản phẩm, song tiêu thụ mới chỉ đạt 5 nền. Trong đó, Long An là khu vực chủ lực về nguồn cung mở bán mới trong tháng với tỷ lệ đạt 89% trên tổng cung mới toàn thị trường.

Về mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc trong tháng qua. Những vấn đề như khan hiếm quỹ đất sạch, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về vấn đề pháp lý đã tác động rất lớn đến tình hình khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua.

Cũng trong báo cáo về thị trường bất động sản mới đây, Công ty chứng khoán VnDirect cũng nhận định, dù lượng tiêu thụ trong quý 2/2023 đã cải thiện so với quý trước nhưng đà phục hồi của thị trường bất động sản tương đối yếu.

Tâm lý thị trường thận trọng do lãi suất dù hạ nhiệt nhưng chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

“Khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024. Chúng tôi cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan”, VnDirect cho biết.

Chia sẻ về đà phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, để nhận định rằng thị trường bất động sản có hồi phục hay không cần phải xem đà hồi phục của các nền kinh tế lớn. Bởi vì các nền kinh tế lớn hồi phục thì hoạt động xuất khẩu mới đảm bảo, công ăn việc làm của người dân ổn định thì sẽ tác động rất lớn đến việc họ có mua nhà hay không. Làm sao những sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý ổn thì một bộ phận rất lớn người dân có nhu cầu nhà ở sẽ xuống tiền.

Về góc độ tài chính, việc vay vốn của người dân có được mở rộng hay không và lãi suất như thế nào cũng là yếu tố quan trọng tác động đến đà hồi phục của thị trường bất động sản nhà ở.

Riêng ở phân khúc đất nền mặc dù nhu cầu vẫn có nhưng tâm lý của nhà đầu tư khá e dè do các yếu tố bên ngoài tác động. Cùng với đó, trước đến nay phân khúc này đa số là nhà đầu tư mua đi bán lại, ở thực rất ít. Theo đó, dự báo của các chuyên gia trong ngành đà phục hồi của phân khúc đất nền có thể sẽ chậm hơn so với các phân khúc khác.