Datxanh Services (DXS): Sản phẩm tại Tp.HCM và Hà Nội đang bị tắc pháp lý, lợi nhuận dự kiến thấp kỷ lục do phải lập dự phòng

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Datxanh Services, DXS) tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2023, thông qua kế hoạch doanh thu 3.800 tỷ đồng - giảm 8% và lãi ròng 126 tỷ đồng - giảm đến 62% so với năm 2022. Đây cũng là mức lãi thấp nhất của Datxanh Services từ khi thành lập đến nay và ghi nhận 5 năm đi lùi liên tiếp của công ty này.

Với chỉ tiêu trên, Công ty sẽ chia cổ tức cho năm 2023 với tỷ lệ 10% trên vốn điều lệ. Song song, nếu kết quả vượt 10% kế hoạch lợi nhuận đề ra, Công ty đề xuất chương trình thường ESOP cho ban lãnh đạo với tỷ lệ 10%.

2023 sẽ trích lập dự phòng, ảnh hưởng đến lợi nhuận

Giải trình việc mục tiêu lợi nhuận năm 2023 lại có mức giảm nhiều hơn doanh thu, ông Dương Văn Bắc – Thành viên HĐQT kiêm Ủy ban Kiểm toán nội bộ - cho biết, nguyên nhân là do cấu trúc sản phẩm của Công ty.

Cụ thể, mảng môi giới bao tiêu của DXS có biên lợi nhuận lớn, tuy nhiên trong năm 2023 dự báo nguồn thu từ mảng này sẽ giảm do tác động của thị trường. Hiện, DXS chiếm khoảng 33% thị phần mảng môi giới bán mới. Tại thời điểm đầu năm 2023, ước thị phần của DXS tăng thêm khoảng 10%.

Ngoài ra, các công ty con của DXS có thể cũng sẽ phải trích lập dự phòng trong năm nay, khiến lợi nhuận bị kéo giảm nhiều hơn doanh thu. Kế hoạch đề ra theo đó đã tính cả các khoản dự phòng phải thu tới hạn trong năm 2023.

Chưa kể, theo ông Bắc sản phẩm của DXS tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội đang bị tắc pháp lý, ảnh hưởng đến lượng hàng để bán…

Nguồn thu từ chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Masterise Homes … dự kiến ổn định

Ngược lại, nguồn sản phẩm từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Dat Xanh Group, Regal Group, Sun Group, Masterise Homes, MIK, Eurowindow Holding, Xuân Mai Corp, Tecco Group… vẫn tương đối ổn định, đảm bảo nguồn hàng cho hoạt động kinh doanh của hệ thống DXS.

Điểm sáng khác là nhu cầu ở thực của người dân vẫn còn nhiều. Theo ông Phạm Anh Khôi – Thành viên HĐQT DXS đánh giá, thị trường đang gặp nhiều khó khăn và sẽ khó có sự thay đổi trong 12 tháng tới. Các thị trường lớn bị vướng pháp lý nhiều, trong khi ở các thị trường nhỏ hơn, tâm lý người mua đã bị ảnh hưởng dẫn đến không muốn xuống tiền.

Một khó khăn khác là lãi suất, dù lãi suất liên ngân hàng đã được giảm nhiều lần gần đây nhưng lãi suất cho vay đầu ra tại các ngân hàng vẫn ở mức cao so với người mua nhà từ 14 - 16%. Điểm sáng duy nhất của thị trường là nhu cầu ở thực của người dân vẫn còn rất nhiều.

3 kịch bản thị trường bất động sản 2023

3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023, theo ông Khôi:

Thứ nhất, thị trường vẫn tiếp tục khó khăn, tỷ lệ hấp thụ dưới 40%, giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư không những không giảm mà còn tăng, tuy nhiên giá bán thứ cấp có thể sẽ giảm do phải hạ giá để bán được hàng.

Thứ hai sẽ tiêu cực hơn khi lãi suất tiếp tục tăng, tuy xác suất xảy ra thấp nhưng nếu thật sự diễn ra thì thị trường sẽ tiếp tục khó khăn trong thời gian tới.

Cuối cùng sẽ tích cực hơn khi các gói điều hành vĩ mô của Chính phủ có hiệu quả, niềm tin của người mua quay trở lại. Nếu lãi suất có thể xuống dưới 12% thì đây sẽ điểm mà nhà đầu tư có thể quay lại thị trường. Còn nếu xuống dưới 10%, thị trường có thể sẽ hồi phục từ quý 3 hoặc quý 4.

DXS là công ty con của Đất Xanh Group (DXG), được thành lập từ tháng 7/2011, hiện có vốn điều lệ 4.531 tỷ đồng. Ngành nghề kinh doanh chính là tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất với thị phần hiện vào mức 33% thị trường. Trong cơ cấu cổ đông tính đến cuối năm 2022, DXG vẫn là cổ đông lớn nhất tại công ty môi giới bất động sản này với tỷ sở hữu 56,28% vốn điều lệ.

2022 không chia cổ tức, sẽ chia cổ phiếu thưởng và ESOP nhằm tăng vốn thêm 1.260 tỷ đồng

Kết thúc năm 2022, DXS ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 39% xuống còn 535 tỷ; lợi nhuận sau thuế thuộc về công ty mẹ là 319 tỷ đồng. Như vậy, Công ty mới chỉ thực hiện được 25% mục tiêu lợi nhuận.

Đại hội do đó thông nhất DXS sẽ không chia cổ tức năm 2022. Thay thế, DXS sẽ thực hiện chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 26,7%. Ông Bắc lý giải, về mặt tài chính thì việc chia cổ phiếu thưởng là không cần thiết. Tuy nhiên, mục đích của đợt phát hành này xuất phát từ nhu cầu về hoạt động kinh doanh của Công ty. DXS cần đảm bảo quy mô để tăng lợi thế đàm phán với chủ đầu tư, qua đó nhận được dự án để kinh doanh.

Bên cạnh chia cổ phiếu thưởng, DXS lên kế hoạch phát hành ESOP 5 triệu cổ phiếu trong năm 2023. Nếu việc phát hành ESOP và chia cổ phiếu thưởng đều diễn ra thành công, vốn điều lệ của DXS sẽ tăng thêm 1.260 tỷ lên 5.791 tỷ đồng.