“Đầu năm 2026, giá đất nền sẽ tiếp tục tăng thêm một lần nữa trên phạm vi toàn quốc”

Chia sẻ về cơ hội đầu tư đất nền, ông Hoà cho rằng, thị trường đất bất động sản nói chung, phân khúc đất nền nói riêng đang chịu ảnh hưởng nhiều từ các thay đổi trong Luật đất đai mới và bảng giá đất vừa ban hành. Đơn giá đất tại Tp.HCM hiện tại đã tăng gấp 4 - 35 lần đối với đất ở trên toàn thành phố. Tuy nhiên, đây chưa phải là đỉnh điểm, bởi từ 1/1/2026, giá đất sẽ tiếp tục tăng trên phạm vi toàn quốc. Điều này sẽ dẫn đến sự biến động mạnh mẽ trong phân khúc đất nền thổ cư.

Nhà đầu tư kì cựu này khẳng định: thị trường bị ảnh hưởng nhiều nhất là vùng ven, trung tâm ít ảnh hưởng. Với phân khúc đất nền, dù chưa hoàn toàn phục hồi song đã thoát khỏi đáy và đang có những dấu hiệu tích cực. Riêng thị trường khu Đông Tp.HCM, đặc biệt là quận 9, hiện đang ghi nhận giao dịch đất nền sôi động với giá tăng từ 10-20% tùy khu vực so với năm 2023. Thanh khoản tốt và giá tăng, cho thấy thị trường đang có tiềm năng trong ngắn hạn. Về dài hạn, khi các tác động của luật mới tiếp tục lan tỏa, khả năng tăng trưởng vẫn còn nhiều hứa hẹn.

Đánh giá về những thay đổi của Luật sẽ tác động đến thị trường đất nền trong thời gian tới, ông Nguyễn Đức Hoà phân tích.

Thứ nhất, cần giải thích rõ hơn về Quyết định 83, trong đó yêu cầu chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu chưa hoàn thiện việc xây dựng. Các quy trình mới cũng yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng nghĩa vụ tài chính, khiến cho giá sản phẩm tăng cao hơn theo các phương pháp định giá phổ biến.

Hiện tại có ba phương pháp định giá chính: phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh sản phẩm, và phương pháp cuối cùng là định giá theo giá thành sản xuất, đòi hỏi công phu nhất. Nếu tìm được một lô đất có giá dưới giá thành sản xuất, nhà đầu tư không thể thua lỗ. Với chi phí xây dựng và các quy định, thuế mới hiện nay, các sản phẩm từ chung cư, đất nền đến nhà phố do các chủ đầu tư lớn triển khai buộc phải tăng giá để tránh lỗ. Do đó, những lô đất của các dự án cũ từ 2-3 năm trước hay thậm chí 15 năm trước, hiện đang được giao dịch dưới giá thành sản xuất.

Ông Hoà lấy ví dụ về khu HUD ở Nhơn Trạch. Dù khu này đã có quy hoạch 1/500 nhưng giá giao dịch chỉ khoảng 11 triệu/m2, thấp hơn nhiều so với chi phí sản xuất hiện tại, nên khó có thể làm được mức giá đó nữa. Như vậy, trong khi thị trường sơ cấp - tức sản phẩm mới từ các chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tăng giá, thị trường thứ cấp với các sản phẩm cũ cũng sẽ dần dần tăng giá để bắt kịp xu hướng tăng này.

Liên quan đến câu chuyện tách thửa, phân lô theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND tại Tp.HCM, các chuyên gia, nhà đầu tư kì cựu trong ngành cũng có những ý kiến xung quanh vấn đề này.

Luật sư Phan Quang Thắng, CEO trang web GNha cho hay, Quyết định 100 góp phần giúp thị trường ổn định và phát triển bền vững hơn, nhưng có cảm giác ưu tiên các cá nhân hơn là các công ty bất động sản.

Trước đây, với quy định 60, khi muốn tách một thửa đất, trước tiên anh phải xem xét quy hoạch của khu đất đó. Nếu khu đất thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, nghĩa là đất có mục đích sử dụng để ở, thì mới có thể tách thửa. Tuy nhiên, nếu khu đất nằm trong diện quy hoạch không phải là đất ở, hoặc thuộc các loại đất xây dựng mới, đất hỗn hợp, quy hoạch biệt thự liền kề, biệt thự phố thì không được phép tách thửa.

Theo đó, các điều kiện này rất khắt khe và làm hạn chế nhiều trường hợp được tách thửa. Quyết định 100 đã gỡ được nút thắt này, giờ chỉ tập trung vào hai yếu tố: lộ giới, chức năng chi tiết sử dụng đất. Tạo điều kiện cho những người sở hữu đất với mục đích sử dụng đúng đắn có thể tham gia vào thị trường bất động sản.

Luật sư Phan Quang Thắng cũng chỉ ra sự khác biệt giữa Quyết định 100 mới ban hành với Quyết định 60 về quy định tách thửa tại Tp.HCM.

Quyết định 60 yêu cầu chiều ngang, chiều sâu và diện tích đất tối thiểu theo từng khu vực. Tuy nhiên, Quyết định 100 đã không còn yêu cầu về chiều sâu, chỉ yêu cầu diện tích tối thiểu và chiều ngang, làm giảm bớt nhiều quy định so với Quyết định 60, đơn giản hóa thủ tục tách thửa.

Trước đây, khi muốn tách thửa, người ta phải có sẵn con đường, và chưa có đường sẵn phải hiến đất làm đường thì phải được sự chấp thuận của nhà nước. Tuy nhiên, với Quyết định mới, việc tách thửa giờ đây có thể thực hiện mà không cần phải xây dựng con đường mới. Nếu có, người ta có thể bỏ đường làm lối đi chung, và trên sổ đỏ sẽ ghi nhận việc này.

Theo ông Thắng, thị trường từ đó trở nên đa dạng và sôi động hơn, với nhiều cá nhân cùng tham gia thay vì chỉ có các công ty lớn triển khai các dự án phân lô đất nền. Việc các chủ đầu tư có thể chuyển sang làm cá nhân để đẩy mạnh phân lô đất là có, nhưng sẽ không nhiều. Vì quy mô cá nhân không thể lớn như làm dự án được.

Cũng theo vị này, hiện tại, bảng giá đất có tác động quan trọng trong sự thay đổi của thị trường. Khi một vùng đất, đặc biệt là các khu vực xa trung tâm, trước đây chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có mức đóng thuế thấp, nay phải đóng thuế cao hơn, giá trị đất sẽ tăng theo. Việc đóng thuế cao hơn phản ánh giá trị gia tăng của đất đai và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhiều người.

"Về xu hướng thị trường, hiện tại giá đất có xu hướng tăng vì đã có quy định rõ ràng và giá đất có giá trị được nâng cao, bao gồm cả việc tăng thuế. Khi thuế tăng, giá bán đất chắc chắn sẽ tăng, vì người bán sẽ cộng thêm tiền thuế vào giá bán", CEO GNhà nhấn mạnh.

Trả lời cho câu hỏi: Việc tách thửa theo Quyết định 100 mà không yêu cầu quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500 có tạo điều kiện cho việc phân lô bán nền không?, ông Lê Quốc Kiên, tác giả bộ sách “để không mất tiền tỉ trong lần đầu mua nhà, xây nhà, đầu tư bất động sản…”, cũng là nhà đầu tư, cố vấn lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, điều này chỉ mang lại lợi ích cho người có sẵn đất ở, nhưng với những người sở hữu vài nghìn mét vuông đất nông nghiệp, việc tách thửa là không khả thi.

Ông Kiên dẫn chứng, chẳng hạn người dân có miếng đất 3.000m2, nhưng chỉ thường có 500m2 đất ở, còn lại đất nông nghiệp. Nếu họ muốn chuyển hết phần đất này sang đất ở và tách thửa bán, thì chỉ riêng chi phí chuyển đổi đã có thể đạt đến 50% giá trị thị trường hiện tại. Do đó, việc ăn theo Quyết định 100 này để phân lô bán nền (nếu có), chỉ dành cho những người sở hữu diện tích nhỏ, khoảng vài trăm mét vuông đất ở sẵn có, ví dụ những người có sẵn 400m2 đất ở và muốn tách thành 3-4 lô.

“Không ai có sẵn hàng nghìn mét vuông đất ở để giữ suốt nhiều năm mà không phát triển. Do đó, quyết định tách thửa này thực tế mang lại cảm giác thoải mái hơn, nhưng không hẳn là sẽ bị lợi dụng để đẩy mạnh việc phân lô bán nền. Đáng chú ý là khi mọi người cảm thấy thủ tục tách thửa dễ dàng hơn thì cũng là lúc các quy định thuế đất đã được điều chỉnh tăng lên. Nếu không chú ý đến các chi phí thuế, việc tách thửa có thể trở thành gánh nặng lớn. Những thay đổi này có thể giúp thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi hơn, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí trước khi thực hiện”, ông Kiên cho hay.