Đầu tư đất nền thế nào để an toàn, tránh “lướt sóng” theo đám đông rất dễ thua lỗ

Cơn sốt đất lần này đang nhen nhóm giống với cơn sốt đất cách đây 10 năm tại Hà Nội, điểm khác biệt hiện nay là nó đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành phố lớn như Tp.HCM, Nha Trang, Đà Nẵng và đặc biệt là ở 3 địa phương sắp lên đặc khu.

Giá đất nên tăng cục bộ ở nhiều nơi gấp 2,3 lần chỉ trong vài tháng, chủ yếu do sản phẩm được sang tay nhiều lần. Giá đất tăng cao một phần do nhà đầu tư kỳ vọng vào sự khởi sắc của nền kinh tế, nhưng nguyên nhân chính vẫn xuất phát từ tâm lý đam đông, đầu tư "bầy đàn" kiểu như thời kỳ mua bán đất ở Hà Nội cách đây 10 năm khiến thị trường lên cơn sốt, nhiều người đổ xô đi gom đất.

Vậy, trong cơn sốt đất lần này, lựa chọn cách đầu tư thế nào để an toàn là câu hỏi được không ít giới đầu tư quan tâm. Chia sẻ về lựa chọn cách đầu tư loại bất động sản này, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, nhận định các nhà đầu tư ở Phú Quốc chủ yếu là đầu cơ ngắn hạn, trong đầu tư bất động sản bao giờ cũng có nguyên lý High Rich – High Return (lợi nhuận cao thì rủi ro cao).

Do vậy, với số ít người chấp nhận rủi ro cao thì họ "nhảy" vào cơn sốt đất, còn đa số nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm.

"Quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư đất nền là sản phẩm đó phải có quy hoạch. Sau đó mới tính đến tiềm năng của khu đất. Chẳng hạn chuyện nóng sốt ở Phú Quốc hiện nay, dù giữa năm nay Quốc hội có thông qua Dự thảo Luật Hành chính – kinh tế đặc biệt hay không thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển" ông Hiển phân tích.

Ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Savills: "trong đầu tư bất động sản bao giờ cũng có nguyên lý High Rich – High Return (lợi nhuận cao thì rủi ro cao)."

Và cũng theo ông Hiển thì đất Phú Quốc có tiềm năng chỉ ở những khu vực ven biển, gần những khu vui chơi giải trí, dự án nghỉ dưỡng ven biển, khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn.

Một số chuyên gia đều nhận định, cơn sốt đất hiện nay một phần do hoạt động đầu cơ "thổi giá" ở những loại đất chưa có quy hoạch rõ ràng, là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất rừng…do họ đón đầu tâm lý đầu tư theo đám đông, kỳ vọng vào tương lai của nhiều nhà đầu tư.

Nhưng, hiện tượng này chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực, sẽ không ảnh hưởng đến thị trường chung trong dài hạn, bởi khi Phú Quốc, Vân Đồn hay Vân Phong trở thành đặc khu, quy hoạch rõ ràng thì đất đai ở những nơi này sẽ có đúng giá trị thực của nó.

Với những nhà đầu tư theo phong trào, đón quy hoạch hay đầu tư kiểu "lướt sóng", rất dễ thua lỗ hoặc xảy ra tranh chấp trong tương lai một khi quy hoạch ở các khu vực này đã rõ ràng.

Lúc đó, khu vực nào là đất thương mại dịch vụ thì chắc chắc sẽ có giá trị khác hẳn đất cho thuê dài hạn. Những khu đất ở khu vực trung tâm, phát triển du lịch thương mại sẽ có giá trị rất cao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam " đầu tư theo phong trào, đón đầu quy hoạch kiểu "lướt sóng" rất dễ thua lỗ".

Trả lời trên báo Thanh Niên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi BĐS Việt Nam cho biết " khi luật đặc khu nói chung và các quy hoạch của từng đặc khu nói riêng được phê duyệt, cơ hội đầu tư vào các vùng như Phú Quốc, Vân Đồn hay Bắc Văn Phong sẽ gia tăng. Vì vậy, giải pháp đầu tư thông minh và an toàn hiện nay là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cá nhân chỉ nên bỏ tiền vào những khu vực đã có quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tránh đầu tư vào những nơi chưa có quy hoạch."

Một yếu tố khác rất quan trọng với nhà đầu tư đất nền là cần biết cách xác định được giá trị thật của khu đất, để làm điều đó điều đầu tiên theo ông Hiển là nhà đầu tư phải xem giấy tờ sử dụng đất. Thứ hai là xác định rõ tính chất mảnh đất đó là đất thương mại dịch vụ, đất ở, hay đất trồng cây lâu năm. Tiếp đó, nhà đầu tư cần so sánh với những mảnh đất ở các khu vực kế cận, dựa theo khung giá đất của Nhà nước.

Đặc biệt, để xác định giá trị thực của một khu đất còn phải xem xét tiềm năng phát triển của khu đất đó. Đây được gọi là giá trị tiềm ẩn của khu đất trong tương lai bởi đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Ví dụ, một mảnh đất hiện nay có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 nhưng nếu mảnh đất đó có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn thì rất có thể vài năm sau giá của mảnh đất sẽ tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp 3.