Đề xuất quy định về số lần bán bất động sản của cá nhân trong 1 năm

Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa chủ trì cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (nghị định quy định chung).

Cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo nghị định mới nhất đã quy định rõ điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về tổng doanh thu, số lần bán, chuyển nhượng trong 1 năm.

Trước đó, tại cuộc họp giữa tháng, nhiều chuyên gia đã đề xuất quy định rõ về doanh thu bán, cho thuê nhà đất trong một năm. Trước các ý kiến này, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, nghiên cứu kỹ để có tiêu chí cụ thể theo doanh thu với cá nhân kinh doanh bất động sản.

Vào tháng 3, tại dự thảo nghị định lần 1, Bộ Xây dựng từng đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Trong đó có phương án trong một năm, cá nhân chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quá số lượng này, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, tại dự thảo ngay sau đó, Bộ Xây dựng đã bỏ tiêu chí xác định này.

Tại cuộc họp vừa diễn ra, Phó thủ tướng đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông để quy định chặt chẽ với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản điện tử bảo đảm an ninh, an toàn thông tin, trách nhiệm của đơn vị vận hành.

Về nội dung điều tiết thị trường bất động sản, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần tiếp cận bằng công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm; thuế, tín dụng.

Do đó, Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu, đề xuất phương pháp theo dõi, thống kê, đánh giá biến động chỉ số giá bất động sản ở các phân khúc, loại hình cụ thể. Từ đó, có báo cáo, đề xuất cấp thẩm quyền thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.

Đề xuất khiến còn nhiều   băn khoăn

Trước đó, trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được lấy ý kiến góp ý đến hết ngày 27/4, Bộ Xây dựng đề xuất phương án cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp.

Cụ thể, 1 trong 3 phương án được Bộ Xây dựng đề xuất theo hướng “cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3-5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng 1 năm”.

Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Bởi theo khoản 3, điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Sau khi đề xuất trên được đưa ra, các thành viên tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, hoạt động tự do bày tỏ lo ngại sẽ bị ảnh hưởng đến hoạt động.

Anh Đỗ Văn Thành, một nhà đầu tư chuyên mua đi bán lại và cho thuê căn hộ tại khu đô thị Vinhome Smart City (Nam Từ Liêm - Hà Nội) cho rằng nếu áp dụng quy định như đề xuất của Bộ Xây dựng về việc chỉ được cho thuê tối đa 5 căn hộ trong 1 năm thì hàng trăm nhà đầu tư như anh sẽ phải bỏ nghề.

“Chúng tôi hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê đều theo quy định của pháp luật, khi mua bán cũng đều đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, nếu hạn chế như đề xuất của Bộ Xây dựng thì có thể quyền tự do kinh doanh của chúng tôi sẽ bị ảnh hưởng. Nếu mỗi năm chỉ được môi giới 3-5 căn thì chắc chúng tôi lại phải tìm cách lách như nhờ người đứng tên nhưng sẽ rất phiền hà”, anh Thành cho biết.

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý đánh giá về tác động của đề xuất trên đối với các cá nhân sở hữu bất động sản, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc xác định phạm vi kinh doanh bất động sản của cá nhân là quy mô lớn hay nhỏ có thể xem xét kết hợp cả yếu tố nguồn gốc và quy mô bất động sản. Theo đó, cá nhân sử dụng đất, nhà ở có nguồn gốc từ thừa kế, tặng hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được tự do giao dịch dù sở hữu quy mô lớn.

Ở chiều ngược lại, những cá nhân sở hữu quy mô lớn (về số lượng và diện tích) trong thời gian ngắn (có yếu tố đầu cơ, lướt sóng) thì có thể xem xét áp dụng tiêu chí về điều kiện kinh doanh bất động sản (cần thành lập doanh nghiệp).

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là việc không dễ triển khai, để thực hiện cần cơ chế liên thông, kiểm soát giao dịch giữa nhiều cơ quan liên quan, tuy nhiên nếu làm được việc này sẽ là cơ sở quan trọng để ngăn các cá nhân kinh doanh bất động sản núp bóng, nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sở hữu bất động sản.