Đề xuất sửa chính sách thu tiền sử dụng đất

Tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc Bộ Tài chính đề xuất ban hành Luật Thuế tài sản, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định: việc ban hành Luật Thuế tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay đang rất bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh: “Luật Thuế tài sản sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững; phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí. Qua đó, góp phần dịch chuyển dòng tiền thay vì đầu tư vào bất động sản sẽ chuyển sang đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở; và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Ngoài ra, luật thuế này còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay”.

Không sửa đổi là không hợp lý

Tuy nhiên, cũng theo ông Châu, nếu ban hành Luật Thuế tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý.

Ông Châu phân tích: “Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư; khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố; khoảng trên dưới 50% đối với nhà biệt thự. Dù không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng đây thực sự là một khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà và tạo cơ chế “xin - cho”.

"Do đó, cần thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Về lâu dài, cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho lại hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước", ông Châu cho biết.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương. Song, sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án.

Đánh thuế ngôi nhà thứ hai, khó hay dễ?

Cũng bàn về đề xuất thu thuế tài sản, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận xét, trong bối cảnh hiện nay, khó có thể xác định rõ người nào có ngôi nhà thứ hai trở lên để đánh thuế, nhưng không phải khó thì không làm.

Nhà nước đã đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với nhiều sản phẩm, trong đó có ô tô. Xét về giá thì giá trung bình của một ngôi nhà lớn hơn nhiều so với giá một chiếc ô tô. Trong khi đó, ô tô có thể không có chứ nhà thì phải có, do đó không đánh thuế nhà là bất hợp lý. Đánh thuế từ ngôi nhà thứ hai trở lên là đánh vào người giầu, giúp tăng nguồn thu ngân sách và ổn định thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: việc đánh thuế tài sản chắc chắn không dễ. Nếu quyết định của luật không chặt chẽ, rất dễ có kẽ hở tạo thuận lợi để lách luật như: sử dụng các thành viên trong gia đình đứng tên, nhờ người khác đứng tên; có thể dùng ngôi nhà có giá trị thấp để kê khai căn nhà thứ hai, ba..

Do vậy, để quy định này đi vào cuộc sống và có hiệu quả, các nhà làm luật cần phải nghiên cứu chặt chẽ, đặc biệt là về mối quan hệ với các luật khác nhằm tạo sự đồng nhất, tránh mâu thuẫn, chồng chéo.

Trong khi đó, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Jones Lang Le Salle tại Việt Nam nhận định: thách thức lớn nhất khi áp dụng luật này tại Việt Nam là có thể xây dựng một hệ thống để nhận biết và quản lý người mua bất động sản.

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và đang rất hấp dẫn. Có rất nhiều nhà đầu tư mua căn nhà thứ hai trở lên. Việc đánh thuế tài sản có thể làm giảm mức hấp dẫn của thị trường bất động sản thứ hai này và sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch.

Song, nhìn chung, việc đánh thuế vào người mua nhiều bất động sản ở các nước trên thế giới và cả Việt Nam sẽ có tác động tích cực lên thị trường khi có một hệ thống thuế thích hợp được áp dụng.

Đề nghị không thu thuế với nhà xã hội

Liên quan đến vấn đề trên, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiến nghị: cần sớm xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà, đất quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và được cập nhật theo thời gian thực.

Đặc biệt cần phải hoàn thành thật nhanh, thật chuẩn xác việc cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở. Đồng thời, cần hoàn thành nhanh việc cấp “sổ đỏ” cho các bất động sản nhà, đất.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề xuất không thu thuế tài sản đối với nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn. Trước mắt không thu thuế này đối với nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng; không thu thuế này đối với các hộ gia đình nghèo dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (Tp.HCM là dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3 nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này không vượt quá 77m2 (là diện tích tối đa căn hộ nhà ở xã hội).

Trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân; đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi thì áp dụng thuế suất bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản; trong trường hợp xuất hiện nguy cơ thị trường bất động sản sốt “bong bóng”, đề nghị Quốc hội giao cho Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm đầu tiên) để giúp ổn định nhanh thị trường bất động sản...