Đề xuất thí điểm Nhà nước mua lại dự án nhà ở 'mắc kẹt': Giảm áp lực giá nhà?

Hơn 3,3 triệu tỷ đồng “đóng băng” trong các đại dự án

Trong Nghị quyết về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Bộ Xây dựng cho biết, thống kê của Ban Chỉ đạo 751 về rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng cho thấy cả nước hiện có 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với tổng nguồn vốn bị “đóng băng” hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Đến giữa năm 2026, các bộ, ngành và địa phương đã tháo gỡ khó khăn cho hơn 1.000 dự án, qua đó khơi thông khoảng hơn 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Những con số này cho thấy một dư địa tăng trưởng rất lớn vẫn đang nằm trong những dự án chưa thể triển khai. Bởi phía sau một dự án bất động sản không chỉ là vốn của doanh nghiệp, mà còn có tín dụng ngân hàng, tiền của người mua nhà, công nợ nhà thầu, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và quan trọng hơn là nguồn lực đất đai đang chưa được khai thác hiệu quả.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá: Thực tế, một dự án “đắp chiếu” càng lâu thì chi phí xã hội càng lớn. Đất không được đưa vào khai thác, vốn không thể quay vòng, công trình dang dở xuống cấp, ngân hàng khó thu hồi vốn, nhà thầu bị đọng công nợ, còn người mua nhà tiếp tục phải chờ đợi.

Ngược lại, khi một dự án được tái khởi động, hiệu ứng lan tỏa có thể diễn ra trên hàng loạt lĩnh vực. Doanh nghiệp xây dựng có thêm việc làm, nhu cầu thép, xi măng, kính, thiết bị, nội thất và vận tải tăng lên; dòng tín dụng được đưa trở lại nền kinh tế; người lao động có thêm thu nhập. Khi dự án hoàn thành, hoạt động mua sắm, dịch vụ và tiêu dùng tiếp tục được kích hoạt, đồng thời tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.

Theo bà Hằng, xử lý các dự án tồn đọng không nên chỉ được nhìn nhận là giải pháp “cứu” thị trường bất động sản. Đây thực chất là bài toán giải phóng nguồn lực cho nền kinh tế. Đáng chú ý, cách thức tháo gỡ cũng đang được chuyển từ xử lý riêng lẻ từng dự án sang xây dựng cơ sở dữ liệu, phân loại dự án theo nhóm vướng mắc để các bộ, ngành và địa phương phối hợp giải quyết.

Đây là hướng đi cần thiết bởi điểm nghẽn của các dự án rất khác nhau. Có dự án vướng quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư; có dự án mắc nghĩa vụ tài chính, giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục xây dựng. Một số dự án đã hoàn tất phần lớn thủ tục nhưng lại bị đình trệ bởi những vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai.

Biến vốn “đóng băng” thành động lực tăng trưởng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy mô nguồn lực đang mắc kẹt trong các dự án tồn đọng là rất lớn. Trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, việc giải phóng nguồn lực này không còn là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản. “Phía sau” mỗi dự án đình trệ là cả một chuỗi quan hệ kinh tế. Một dự án không thể triển khai đồng nghĩa với vốn không được quay vòng, đất đai không tạo ra giá trị, doanh nghiệp xây dựng thiếu việc làm, ngân hàng khó thu hồi vốn và người dân chưa thể tiếp cận sản phẩm nhà ở.

Theo ông Châu, để tháo gỡ các dự án tồn đọng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 với điểm mới là có hiệu lực thực thi trực tiếp, không cần chờ thêm văn bản hướng dẫn từ Chính phủ. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn một số nội dung cụ thể của nghị quyết, tạo thêm hành lang pháp lý để xử lý các dự án vướng mắc.

Đặc biệt, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đưa ra định hướng thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Theo ông, việc khơi thông các dự án bị ách tắc nhiều năm không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mà còn góp phần ổn định mặt bằng giá.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, việc nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại dự án cho thấy cách tiếp cận đang dần chuyển từ xử lý một doanh nghiệp hay một tài sản sang tái cấu trúc toàn bộ dự án. Một chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án không có nghĩa dự án đó cũng phải “chết” theo doanh nghiệp.

Theo ông Hà, nếu được thể chế hóa chặt chẽ, Nhà nước có thể trở thành “điểm tập trung” để xử lý đồng thời các quan hệ pháp lý và tài chính đang bị phân mảnh. Trên cơ sở kiểm toán, thẩm định độc lập, cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị thực tế của đất đai, công trình, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của các bên. Sau đó, dự án được chuyển sang một cơ chế quản lý mới, với nguồn vốn và đơn vị đủ năng lực để tiếp tục triển khai

Cũng theo luật sư Hoàng Hà, cùng với hoàn thiện pháp luật, cần xây dựng cơ chế phân định trách nhiệm cụ thể giữa các cơ quan, gắn quyền hạn với trách nhiệm và tiến độ xử lý. Một trong những điểm nghẽn hiện nay là tâm lý e ngại trách nhiệm, khiến chính sách dù đã được ban hành nhưng dự án vẫn chưa thể chuyển động.

Đồng thời, phải phân biệt rõ giữa dự án thực sự có khả năng phục hồi và những dự án vi phạm pháp luật cần được xử lý theo quy định. Tháo gỡ không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm. Nếu giải quyết được bài toán này, hàng nghìn dự án đang tồn đọng có thể trở thành một nguồn lực mới cho nền kinh tế.