Đi tìm giải pháp tháo nút thắt cho loại hình căn hộ officetel và condotel

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Huỳnh Quang Đạt thì loại hình căn hộ officetel hay condotel là điểm đặc biệt của thị trường BĐS trong thời hội nhập bởi trong khoảng cả thập niên qua thị trường chỉ ghi nhận một hai dự án có giao dịch sản phẩm này. 

Đây là loại căn hộ ba trong một vừa làm nhà ở, khách sạn và văn phòng. Loại căn hộ này có đầy đủ các tiện ích khép kín của khu dân cư và tính năng thương mại cao mà lại không cứng nhắc như văn phòng thuần túy.

"Căn hộ officetel được các nhà phát triển bất động sản định vị là sản phẩm mới và là khoản đầu tư linh hoạt tại thị trường Việt Nam. Theo đó, các căn hộ có diện tích nhỏ nhất 25m2 và lớn nhất khoảng 200m2, mức giá chào bán dao động 900 triệu đến vài tỉ đồng một căn. Tuy nhiên, chính vấn đề pháp lý về sở hữu đang làm cho thị trường gặp trở ngại lớn", ông Đạt phân tích.

Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết hiện nay loại hình officetel đang đáp ứng một lượng lớn nhu cầu của người tiêu dùng. Hàng ngàn sản phẩm "hai trong một" này đã nằm trong tay người mua nhà. Tuy nhiên, có một điểm khiến người mua lo ngại đó là hiện cam kết của chủ đầu tư về việc cấp sổ chủ quyền lâu dài cho các căn hộ officetel là chưa được nhà nước chấp thuận.

Theo ghi nhận, tính từ năm 2008 khi căn officetel đầu tiên xuất hiện tại dự án The Manor (đường Nguyễn Hữu Cảnh, Bình Thạnh) đến nay thì chưa có bất cứ người sở hữu officetel nào được cấp sổ hồng lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng ở điểm này hiệp hội bất động sản đang đề xuất nhà nước sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở  cho phép cấp sổ chủ quyền lâu dài cho người sở hữu căn hộ officetel và condotel. 

"Đề  xuất này khi được thực thi sẽ xóa bỏ mọi lo ngại của người mua khi tiếp cận các sản phẩm này, bởi xu hướng hiện nay đang phát triển mạnh. Việc cấp sửa đổi này cũng sẽ tạo điều kiện cho nhà nước tăng thu ngân sách so với mức thu hiện nay đối với loại sản phẩm chỉ đạt tầm khoảng 50-70% so với các căn hộ thương mại có sở hữu lâu dài", ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, việc sửa Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở tại điểm này rất cần thiết và cấp bách bởi lượng căn hộ này đã đến tay người tiêu dùng. Mặt khác, nhu cầu của thị trường đối với loại hình căn hộ đa năng này là có thật. Đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang kêu gọi tinh thần khởi nghiệp, lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ với nhu cầu thuê văn phòng diện tích vừa phải, mức giá phù hợp ở vị trí trung tâm rất lớn.

Thực tế hiện nay các căn hộ đang áp dụng thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án là lâu dài, nhưng luật lại đang quy định officetel và condotel chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm nên chủ đầu tư muốn cấp sổ đỏ ổn định lâu dài thì bị vướng ở điểm này. Tuy nhiên theo ông Châu, thời gian tới thị trường sẽ được tháo nút thắt này khi pháp lý cho officetel và condotel được thông qua.

Theo khảo sát thực tế, từ giữa năm 2015 đến nay tại TP.HCM xuất hiện khá nhiều dự án chào bán loại hình căn hộ officetel. Tại TP.HCM loại hình căn hộ này xuất hiện nguồn cung dồi dào nhất ở khu Nam và các khu vực trung tâm thành phố như quận 1, quận 4 hoặc dọc về tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh (thuộc quận Bình Thạnh).

Ghi nhận đến tháng 4/2016, căn hộ officetel đã có mặt dày đặc trên địa bàn TP.HCM. Tại khu Nam xuất hiện căn hộ officetel ở các dự án: Florita, Charmington la Pointe, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, River Gate, The Tresor. Khu Đông Sài Gòn cũng xuất hiện nhiều dòng sản phẩm này.

Với mức vốn đầu tư ban đầu thấp nhưng tính thanh khoản cao nên loại căn hộ kết hợp làm văn phòng officetel đang thu hút khá đông nhà đầu tư. Theo khảo sát, căn hộ officetel một số khu vực tại TP.HCM đang có mức giá cho thuê trung bình từ 10-15 triệu/tháng. Giữa tháng 6/2018, bà Thái Diệu Hương chủ một sàn giao dịch bất động sản đã mua 20 căn officetel tại một dự án căn hộ thương mại tại đường Bến Vân Đồn quận 4, TP.HCM. Bà cho biết số căn hộ dịch vụ trên ngay sau đó đã có đầu ra. 

"Nhắm được nhu cầu về văn phòng ở khu vực này nên tôi mạnh dạn đầu tư. Trong số 20 căn hộ dịch vụ có diện tích từ 25-50m2 này một số có giá tốt thì tôi chuyển nhượng lại (có 12 căn chuyển nhượng lại) số còn lại tôi giữ lại cho thuê tạo dòng tiền đều hàng tháng. Đa phần khách thuê là những công ty vừa và nhỏ mới thành lập", bà Diệu Hương cho hay.

Điều này góp phần lý giải hiện tượng thời gian ngắn qua rất nhiều chủ đầu tư có quỹ đất làm chung cư ở khu vực Bến Vân Đồn hoặc xung quanh khu vực cận kề lõi trung tâm quận 1 đã dành một tỉ lệ lớn từ 15-30% để làm officetel.

Có một khu vực khác lượng căn hộ officetel cũng được chủ đầu tư phát triển mạnh, đó là khu Nam TP.HCM nơi đang có một lượng lớn nhu cầu thuê văn phòng để mở công ty, văn phòng đại diện khá sôi động. Đặc biệt tại khu lõi quận 7 nơi đang dẫn đầu về lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ đến từ nước ngoài.

Chẳng hạn, dự án căn hộ Acsent Lakeside tại 292 Nguyễn Văn Linh, Phường Tân Thuận Tây, Quận 7, TP.HCM. Đây là dự án được phát triển bởi tập đoàn Sanyo Home của Nhật Bản và Công ty BĐS Tiến Phát. Trao đổi với báo chí, một đại diện của Sanyo Home cho rằng thời điểm này tại Việt Nam thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển mạnh do có tiềm năng dồi dào.

"Lượng doanh nghiệp thành lập mới cực lớn ở một đất nước Việt Nam đang chủ trọng khởi nghiệp. Các doanh nghiệp đa phần trẻ và ở loại hình vừa và nhỏ, họ rất năng động và cần một môi trường hiện đại, sáng tạo", vị này nói. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cũng cho rằng việc phát triển các dự án có loại hình căn hộ officetel cần điều quan trọng nhất là vị trí dự án. Đây phải là các địa điểm trung tâm tại các khu vực có nhu cầu thuê văn phòng dồi dào. Thêm vào đó là kinh nghiệm thiết kế, cơ cấu loại hình căn hộ thông minh tích hợp hai nhu cầu để ở và làm văn phòng.

Theo quan sát các chủ đầu tư dành tỉ lệ cho officetel trên mỗi dự án chiếm từ 15-20%, đa số tập trung ở các khu vực trung tâm có hoạt động kinh tế sôi động.