Doanh nghiệp nội địa làm chủ nhiều thương vụ M&A quy mô lớn

Đà phục hồi từ cuối năm 2014 kéo thị trường bất động sản năm 2015 tiếp tục khởi sắc với những tín hiệu tích cực của thị trường và theo nhận định là đang bước vào thời kỳ phát triển mới. Hoạt động M&A tiếp tục duy trì xu hướng từ năm 2015 với số lượng thương vụ giao dịch tăng lên trong những tháng đầu 2016 và có nhiều thương vụ đã giao dịch thành công trong thời gian này.

Tuy nhiên, các thương vụ lớn tập trung chủ yếu vào giai đoạn nửa đầu năm 2016. Từ cuối năm 2016 đến nay, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi chưa có nhiều thương vụ lớn và có chất lượng được công bố. Tổng giá trị M&A tại Việt Nam quý I/2017 theo IMAA mới đạt 1,1 tỷ USD (bằng 75,6% mức bình quân quý của 2016).

Các yếu tố chính thúc đẩy hoạt động M&A tại Việt Nam trong năm qua là làn sóng tiếp cận thị trường của các nước trong khu vực mà điển hình là Thái Lan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore vẫn là những người mua chủ yếu tại thị trường Việt Nam.

Trong khi Nhật bản tham gia đầu tư chiến lược vào các công ty hàng không, xăng dầu, dược phẩm, thì Singapore nổi lên với những thương vụ bất động sản thương mại, và Thái Lan tiếp tục tập trung vào mảng bán lẻ và vật liệu-hóa chất với mục tiêu mở rộng thị trường. Hàn Quốc thực hiện một số thương vụ trong lĩnh vực thực phẩm và tài chính – ngân hàng.

Theo Nhóm Nghiên cứu MAF, thị trường địa ốc trong nước bắt đầu có sự tham gia của nhà đầu tư Trung Quốc. Ngay trong những tháng đầu năm 2017, hai tập đoàn địa ốc Lớn của Trung Quốc đã thâu tóm 100% hai dự án khu đô thị lớn tại tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, nhìn tổng quan trên thị trường M&A trong hơn một năm qua, các doanh nghiệp địa ốc trong nước vẫn chủ động trong nhiều thương vụ lớn.

Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư bất động sản như Bitexco, Sơn Kim, An Gia, Nam Long, Tiến Phước…cũng chuyển hướng bắt tay với nhau để giành lợi thế cạnh tranh.

Thông qua M&A, một loạt doanh nghiệp BĐS đã “lột xác” hoàn toàn. Chẳng hạn như Novaland, với 4 dự án ở năm 2013, đến nay đã phát triển trên 40 dự án ở phân khúc trung và cao cấp. Trong năm 2016, số lượng dự án đã hoàn thành và bàn giao là 7 dự án, và 21 dự án mới đã và đang được phát triển.

Một tên tuổi khác đáng chú ý về lĩnh vực M&A trong năm qua là Công ty CP Địa ốc Đất Xanh. Trong thời gian qua, DXG được thị trường chú ý tới vì thực hiện khá nhiều thương vụ thâu tóm dự án và quỹ đất lớn tại một số quận trung tâm thành phố. Theo đó, với 12 dự án đã M&A trong năm qua, DXG nâng tổng số dự án đang triển khai lên 27 dự án.

Dự án M&A quy mô lớn trong năm 2016 của doanh nghiệp này là tại khu trung tâm Nam Rạch Chiếc (Phường An Phú, Quận 2) - Gem Riverside với tổng vốn 1.071 tỷ đồng, quy mô 6,7ha; Luxgarden (Quận 7, 0.9 ha, 125 tỷ đồng), Lux Star – Vidoland (Quận 7, 1.1 ha, 110 tỷ đồng), Lux Riverview (Quận 7, 0.8 ha, 243 tỷ đồng)... Đất Xanh cũng đã chính thức công bố hợp tác đầu tư với Công ty Địa ốc Sài gòn để cùng phát triển dự án SaigonRes Riverside (P.Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM) với quy mô đất 67.221 m 2, tổng vốn là 950 tỷ đồng, trong đó Đất Xanh góp 75%, tương đương 712,5 tỷ đồng.

Từ năm 2017 DXG sẽ bắt đầu thực hiện dịch chuyển quy mô đầu tư và phát triển những dự án có quy mô từ 5ha-20ha (trước 2017 chỉ thực hiện những dự án có quy mô từ 2-3 ha), từ năm 2022 sẽ bắt đầu thực hiện đầu tư và phát triển những dự án, những khu đô thị có quy mô từ 20ha – 100 ha hoặc lớn hơn.

Để làm được chuyện này, DXG sẽ thực hiện chiến lược đầu tư liên tục bằng việc mua quỹ đất, tạo quỹ đất dài hạn có quy mô lớn trên 100 ha – 200 ha tương đượng 6 triệu m2 – 10 triệu m2 sàn xây dựng tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng; 2.000 ha đất tại các đô thị các tỉnh thành lân cận như Quảng Nam (dự án Opal Ocean View 4.600 tỷ đồng), Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh ....

Không kém cạnh, trong năm 2016 tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng trăm tỷ đồng để thâu tóm 15 dự án trên địa bàn TP.HCM. Theo lãnh đạo tập đoàn này, chỉ bằng việc "đi săn" những "xác chết" thì mới đủ lực cạnh tranh trên thị trường hiện nay. Mục tiêu trong năm 2017, Hưng Thịnh sẽ tiếp tục tìm kiếm và mua lại khoảng 10 dự án để tập trung phát triển mạnh phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Điển hình, trong tháng 3/2017, tập đoàn này cũng đã thâu tóm quỹ đất rộng hơn 6ha tại Bãi Dài - Cam Ranh (Nha Trang) từ công ty CP Phát Đạt. Hiện, doanh nghiệp này đang thương lượng mua lại một số khu đất tại Long Hải (Vũng Tàu) để mở rộng địa bàn hoạt động.

Một gương mặt "mới nổi" khác là vào giữa tháng 3/2017, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7) từ Vạn Phát Hưng (VPH). Sau khi thâu tóm, An Gia đã lập tức thực hiện chiến lược "thay tên đổi họ" toàn bộ để tung ra thị trường các dự án hoàn toàn mới lạ.

Mới đây nhất, Công tyCP Bất động sản An Dương Thảo Điền vừa thông báo đã sở hữu trên 45% vốn điều lệ tại Công ty CP Cơ khí Ngân Hàng. Thương vụ này cũng không khiến nhà đầu tư bất ngờ bởi ông Nguyễn Gia Bảo - tân Chủ tịch HĐQT của HAR, chia sẻ gần đây rằng bước ngoặt lớn nhất của HAR là sẽ tập trung vào hoạt động M&A. Trước đó, HAR cũng đã thành công trong thương vụ sở hữu dự án Nha Trang Coral Beach.

Với việc sở hữu trên 45% Công ty CP Cơ khí Ngân Hàng, rất có thể HAR sẽ đẩy mạnh phát triển lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty do đối tác này đang sở hữu hai khu đất có địa thế đẹp ở quận Phú nhuận và Quận 5 (TP.HCM).

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề trên mới đây, chuyên gia về thị trường BĐS Nguyễn Vĩnh Trân cho biết doanh nghiệp trong nước luôn luôn có được những lợi thế mà khối ngoại không bao giờ có được. Ngoài việc am hiểu thị trường, thì việc hỗ trợ nhanh từ phía các ngân hàng thương mại sẽ là đoàn bẫy giúp các doanh nghiệp này thực hiện nhanh nhiều thương vụ.

"Thời gian trước nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với mong muốn thực hiện nhiều thương vụ M&A, nhưng một mình họ không thể làm nổi bởi vì quan điểm đầu tiên làm BĐS của các quỹ này là phải mua được những khu đất sạch 100%, không còn vướng thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, sau thời gian chờ đợi quá dài, nhiều quỹ đã rút lui và hiện còn lại một vài quỹ đầu tư nhưng họ đều bắt tay với các công ty trong nước để làm dự án", ông Trân nói thêm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2017, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn. Trong đó, bất động sản là một trong hai lĩnh vực có mức độ M&A sôi động nhất hiện nay bên cạnh ngành bán lẻ.

“Năm 2017, mua bán sáp nhập (M&A) doanh nghiệp sẽ mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ M&A rất lớn. TP.HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai sẽ là mảnh đất màu mỡ cho M&A dự án”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Cũng theo đại diện HoREA, dù thị trường M&A phát triển sôi động nhưng cũng sẽ có những khó khăn, bởi những quy định mới trong pháp luật địa ốc, trong đó thay việc quy định định giá quỹ đất trước kia thành đấu giá quỹ đất. Đơn cử như trước kia doanh nghiệp địa ốc thực hiện M&A quỹ đất của các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước thuê của Thành phố bằng cách định giá mua với Sở Tài chính, nhưng việc này tạo ra nguy cơ thất thoát cao.

Còn theo ông Phạm Văn Thinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Deloitte Việt Nam, sắp tới M&A sẽ rất sôi động, trong đó nhiều tập đoàn đầu tư lớn nước ngoài tiếp tục tham gia, trong đó lĩnh vực bất động sản, bán lẻ sẽ là lĩnh vực chủ đạo. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư đang đặc biệt quan tâm đến tiến trình thoái vốn tại Sabeco, Habeco…, nhưng làm thế nào để các công ty trở thành mục tiêu hấp dẫn, nhiều tiềm năng và đạt chuẩn để hoàn thành các thương vụ mới là vấn đề trọng yếu hiện nay.

Bởi lẽ, thời gian qua một thực tế tồn tại ở Việt Nam là có nhiều doanh nghiệp, dự án muốn bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên không thực hiện được do còn một số hạn chế. Cụ thể, chất lượng của doanh nghiệp Việt Nam còn yếu, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến các doanh nghiệp có quy mô lớn, còn tiềm năng phát triển.