'Đôi bạn' Novaland và Phát Đạt trong năm 2023: Cùng nhau báo lãi nhưng còn nhiều nỗi lo, người cổ phiếu đã tăng 120%, kẻ vẫn chưa thể bứt phá

Năm 2023 là một năm khó khăn với ngành bất động sản khi thị trường này đã bắt đầu trở nên nguội lạnh sau nhiều năm tăng trưởng nong. Do đó, các doanh nghiệp trong ngành cũng bị ảnh hưởng bởi thị trường chung khi báo cáo những khoản lợi nhuận giảm mạnh. 

Trong sự đi xuống đó, câu chuyện về CTCP Phát triên Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) và CTCP Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) có thể coi là đại diện của ngành bất động sản khi dù khó khăn nhưng các công ty này vẫn đang có được những giải pháp để có thể vượt qua được năm 2023 "giông bão". Một đặc điểm chung của hai doanh nghiệp này còn phải kể đến là cuối năm 2022 cả Phát Đạt và Novaland đều chứng kiến việc cổ phiếu giảm sàn trong 17 phiên tiếp. 

Dù có lãi nhưng vẫn có nhiều nỗi lo

Trong năm qua dù là một năm khó khăn của ngành bất động sản nhưng cả Novaland và Phát Đạt đều vẫn có lãi. Tuy nhiên, đa số phần lợi nhuận mang về của hai công ty này không đến từ hoạt động kinh doanh thuần túy. 

Về phía Novaland, năm 2023 công ty này ghi nhận gần 4.760 tỷ đồng doanh thu, giảm 57% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm 55,5% còn 4.090 tỷ đồng. Doanh thu từ tư vấn quản lý và phát triển dự án giảm 71,2% còn hơn 507 tỷ đồng. Kết quả, lợi nhuận ròng của Novaland đạt 805 tỷ đồng, lần lượt giảm 63% so với cùng kỳ năm trước. Công ty này đã lỗ hơn 1.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Khoản lãi của Novaland chủ yếu đến nhờ hai yếu tố. Đầu tiên, trong năm qua doanh nghiệp này ghi nhận 5.741 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính. Khoản doanh thu này đến chủ yếu từ lãi các hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con. Ngoài ra, công ty này còn ghi nhận khoản lợi khác hơn 700 tỷ đồng do thu tiền phạt vi phạm hợp đồng. 

Còn với Phát Đạt, doanh nghiệp này báo doanh thu cả năm 2023 giảm gần 60% so với năm trước còn 618 tỷ đồng. Tuy nhiên nhờ 954 tỷ đồng doanh thu tài chính đến từ việc thoái vốn công ty con, Phát Đạt vẫn lãi ròng 684 tỷ đồng, nhưng vẫn giảm gần 40% so với năm 2022. 

Như vậy, có thể thấy việc cả Novaland và Phát Đạt có lãi đều nhờ những khoản lợi nhuận khác hoặc doanh thu tài chính. Trong khi đó, hoạt động buôn bán bất động sản của hai công ty này đều sụt giảm mạnh so với năm 2022. Việc lãi nhờ hoạt động khác thường sẽ chỉ xảy ra một lần nên không có tính lâu dài. 

Một năm loay hoay để trả nợ

Trong năm qua, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn nên các doanh nghiệp trong ngành gặp khó khăn về dòng tiền. Với những công ty bùng nổ nợ vay trong giai đoạn 2020-2022 để thực hiện các dự án như Novaland và Phát Đạt càng gặp nhiều khó khăn hơn. Vì vậy, câu chuyện có trả được nợ hay không lại càng được nhiều nhà đầu tư quan tâm. 

Nhìn lại 2023, Novaland và Phát Đạt đều đã có những nỗ lực để có thể giảm nợ vay của mình nhằm giảm bớt áp lực chi phí lãi vay. Về phía Phát Đạt, tại ngày 31/12/2023, nợ vay tài chính của công ty ở mức 3.105 tỷ đồng, giảm 1.290 tỷ đồng so với số đầu năm. Đặc biệt, công ty đã không còn một đồng nợ vay trái phiếu nào. Vốn chủ ở hữu của Phát Đạt đạt mức 9.579 tỷ đồng, tăng gần 300 tỷ đồng so với đầu năm.

Về phía Novaland, những nỗ lực tái cơ cấu nợ của lãnh đạo doanh nghiệp này trong naqm qua xứng đáng được ghi nhận. Tại thời điểm 31/12/2023, nợ vay tài chính của Novaland ở mức 57.704 tỷ đồng, giảm gần 7.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu là 38.262 tỷ đồng, giảm 5.900 tỷ đồng. Dư nợ ngân hàng là 9.400 tỷ đồng.

Trong năm 2023, những thông tin như Novaland thông báo chậm trả gốc và lãi trái phiếu hay đạt được thỏa thuận gia hạn nợ... diễn ra một cách thường xuyên. Tuy nhiên, công ty này đã dùng nhiều cách khác nhau để có thể trả nợ. Trong đó có thể kể đến những việc như dùng bất động sản để gán nợ, hay các cổ đông lớn đăng ký bán cổ phiếu để lấy tiền giúp Novaland trả nợ cũng đã phần nào gỡ khó cho doanh nghiệp này. 

Cổ phiếu NVL và PDR có những vận động khác nhau

Cùng nhau báo lãi tuy nhiên sự vận động của cổ phiếu này lại hoàn toàn trái ngược. Với cổ phiếu PDR, kết thúc phiên giao dịch ngày 7/2, mã này có mức giá 30.050 đồng/cp, tức tăng 120% so với thời điểm đầu năm 2022. 

Còn với cổ phiếu NVL, thị giá mã này dù lên xuống thất thường trong năm 2023 và đầu năm 2024 những tại ngày cuối cùng vẫn đạt mức giá 17.300 đồng/cp, tức tăng 22% so với đầu năm 2022. Tuy nhiên thị giá của Novaland không có được nhịp "bứt phá" đáng chú ý nào trong năm qua. 

Một trong những nguyên nhân đầu tiên phải kể đến việc PDR hay Phát Đạt đã có một năm ấn tượng hơn là việc hàng trăm triệu cổ phiếu NVL đã "tuột" khỏi tay nhóm cổ đông lớn nhất của ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Novaland. Theo đó, trong năm qua các cổ đông lớn của Novaland vẫn liên tiếp bị bán giải chấp cổ phiếu vì các lãnh đạo đã mang cổ phần của công ty đi thế chấp cho các khoản vay. 

Hiện tại, nhóm cổ đông liên quan đến gia đình Chủ tịch Novaland đang còn nắm giữ khoảng 793,1 triệu cổ phiếu NVL (tỷ lệ 40,6% vốn). Vào hồi tháng 6 năm ngoái, trước khi biến cố cổ phiếu NVL giảm sàn 17 phiên liên tiếp xảy ra, nhóm cổ đông này nắm giữ đến gần 1,19 tỷ cổ phiếu NVL (tỷ lệ 60,85% vốn). Như vậy, chỉ sau hơn một năm, khoảng 393,2 triệu cổ phiếu NVL (hơn 20% vốn) đã tuột khỏi tay ông Bùi Thành Nhơn và các cổ đông liên quan.

Việc ban lãnh đạo liên tục giảm sở hữu trong năm qua và không còn nắm quyền chi phối công ty đã khiến giá cổ phiếu NVL không thể bứt lên trong năm qua vì khối lượng giao dịch một phiên ở mức cao. 

Còn đối với Phát Đạt , cũng cùng với lý do sử dụng cổ phiếu để làm tài sản đảm bảo cho những khoản vay nên mới bị giảm sàn 17 phiên liên tiếp hồi cuối năm 2022, tuy nhiên trong năm qua những thông tin liên quan đến việc các cổ đông của doanh nghiệp này bị bán giải chấp cổ phiếu gần như không xảy ra. Nhóm cổ đông có liên quan đến ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Phát Đạt hiện vẫn đang nắm giữ hơn 50% vốn công ty. 

Ngoài ra, một lý do khác cũng cần kể đến là việc hiện nay Phát Đạt đang tập trung vào bất động sản nhà ở, chung cư và khu công nghiệp - những sản phẩm mà người dân rất muốn sở hữu. Còn về phía Novaland, công ty này hiện lại đang có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, shop house... lại gặp nhiều vấn đề về pháp lý.