Động thái của khách thuê nước ngoài với bất động sản dọc tuyến hạ tầng trọng điểm

Khẩu vị thuê căn hộ của chuyên gia nước ngoài

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê nhà của chuyên gia nước ngoài tại TP. Hồ Chí Minh tăng 25% trong năm 2025 do làn sóng đầu tư FDI mới từ các tập đoàn công nghệ và sản xuất. Sự gia tăng của các doanh nghiệp FDI đã và đang tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia nước ngoài. Điều này dẫn đến việc các bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt gần các tuyến hạ tầng trọng điểm, dễ kết nối đi các khu vực trở thành điểm nóng cho chuyên gia nước ngoài thuê.

Ghi nhận cho thấy, hiện nay hành vi tiêu dùng của người thuê thay đổi, đặc biệt với chuyên gia nước ngoài, kỹ sư, quản lý cấp cao, họ sẵn sàng trả tiền cho một hệ sinh thái sống thay vì chú trọng quá nhiều vào vị trí. Theo đó, người thuê đặc biệt ưu tiên tiện ích “All-in-One” của một dự án. Họ chấp nhận trả tiền thuê nhà cao hơn từ 20% - 50% để được ở trong khu dự án có trung tâm thương mại nội toà, hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi và mảng xanh.

Các khu đô thị All-in-One được vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo an ninh, an toàn lại càng thu hút người thuê. Tâm lý “bỏ tiền mua sự thuận tiện” khiến các chuyên gia nước ngoài tập trung tối đa vào chất lượng cuộc sống thay vì giá cả.

Chia sẻ về hành vi tiêu dùng này, một chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường căn hộ hiện nay đang chuyển từ “cho thuê theo vị trí” sang “cho thuê theo trải nghiệm và khả năng kết nối”. Trong 3 - 5 năm tới, thị trường cho thuê sẽ không tăng đồng đều, mà phân hóa rất rõ. Các dự án nằm dọc tuyến hạ tầng trọng điểm (Metro, mặt tiền đại lộ, vành đai) và phát triển theo mô hình all-in-one sẽ tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá thuê. Ngược lại, các dự án thuần để ở, thiếu tiện ích và xa kết nối sẽ gặp áp lực lớn về giá và tỷ lệ lấp đầy.

Theo vị chuyên gia này, hiện nay nhóm thuê cao cấp tiếp cận các dự án bất động sản theo hướng rất rõ: họ sẵn sàng trả tiền cho một hệ sinh thái sống chất lượng. Những dự án có trung tâm thương mại dưới chân tòa tháp, tiện ích đầy đủ, cộng đồng cư dân quốc tế và khả năng di chuyển thuận tiện (gần Metro, trục đại lộ chính) sẽ luôn có mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung. Giá thuê không tự tăng mà đi theo dòng người đi thuê bất động sản.

Theo đó, những khu vực thu hút chuyên gia, kỹ sư, quản lý cấp cao (gắn với khu công nghệ, tài chính, logistics, Metro…) sẽ hình thành một mặt bằng thuê mới cao hơn. Khi dòng người có thu nhập cao tập trung đủ lớn, họ không chỉ kéo giá thuê lên mà còn nâng chuẩn toàn bộ thị trường xung quanh, từ tiện ích, vận hành cho đến dịch vụ.

Khảo sát tại thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, hiện không nhiều dự án đáp ứng được cả hai yếu tố trải nghiệm và kết nối. Mới đây, Lusso Saigon xuất hiện trên thị trường gây chú ý khi được quản lý vận hành bởi WorldHotels - Thương hiệu sang trọng nhất tập đoàn BWH Hotels 80 năm tuổi và có hệ thống hơn 4.300 khách sạn tại hơn 100 quốc gia trên toàn cầu. Đáng nói, toà tháp được định cao cấp nên “mạnh tay” đầu tư hệ thống tiện ích khác biệt so với các dự án cùng khu vực.

Theo đó, với 3 tầng thương mại Lusso Plaza ngay dưới chân nhà; rạp chiếu phim được quản lý bởi thương hiệu hàng đầu; phòng khám Nhật Bản; 2 trường học nội khu chuẩn quốc tế, hồ bơi Sky Pool ở tầng 20; sân Pickleball trên tầng mái; kèm theo 20.000m2 thương mại toàn dự án quy hoạch phố mua sắm theo phong cách Nhật - Hàn - Việt… thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Bên cạnh đó, Lusso Saigon còn nằm ở yếu tố hạ tầng kết khối khi toà tháp sở hữu quy hoạch trạm Metro ngay trước thềm nhà, mặt tiền đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ rộng 60m. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến hiệu suất khai thác cho thuê, tính thanh khoản và dư địa tăng giá dài hạn của tài sản.

Tăng giá trị bền vững

Chia sẻ về câu chuyện chất lượng dự án - định vị sản phẩm trong bối cảnh thị trường thanh lọc, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang chuyển từ “cao cấp” chung chung sang sự khác biệt hóa về “chất lượng cao” thực tế, tập trung vào các khía cạnh như mật độ xây dựng, mật độ căn hộ, thiết kế, tiện ích, trải nghiệm sống cá nhân hóa.

Đáng nói, giữa bối cảnh nhu cầu của người mua ngày càng chú trọng chất lượng sản phẩm thì chủ đầu tư, nhà phát triển dự án cũng thay đổi rất nhiều trong cách tiếp cận giá trị. Họ không đơn thuần đưa dự án ra thị trường để bán mà cân nhắc đến việc phải đưa ra giá trị thực sự cho người mua nhà. Chủ đầu tư quan tâm đến việc giá trị đem lại từ sản phẩm, tương xứng với mức giá đưa ra thị trường. Đây là xu hướng đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Theo chuyên gia CBRE, trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang. Thay vì bị chi phối bởi giá bán hay các thông điệp tiếp thị, khách hàng ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư khi đưa ra quyết định.

Theo đó, người mua ở thực ngày càng sẵn lòng trả mức giá cao hơn, với điều kiện sản phẩm đáp ứng được các tiêu chuẩn về phong cách sống, chất lượng xây dựng và phù hợp với nhu cầu cá nhân ở mức cao. Với nhà đầu tư, họ đang chuyển từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ (lướt sóng) sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững. Đây sẽ là xu hướng định hình giá trị bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

Nhận định về diễn biến thị trường quý II/2026, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền. Điểm quan trọng là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Theo ông Tuấn, phân khúc căn hộ cao cấp, được quản lý bởi thương hiệu quốc tế tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Đặc biệt, các khu vực gắn với hạ tầng lớn như mặt tiền đại lộ, vành đai, Metro sẽ là tâm điểm thu hút người mua trong bối cảnh thị trường thanh lọc.