Động thái của người mua nhà phía Nam thời điểm cuối năm

Căn hộ tiếp tục dẫn đầu lượt quan tâm nhưng người mua “so đo” về giá

Mặc dù thị trường căn hộ đã “hạ nhiệt” so với đầu năm 2024 nhưng đây vẫn là phân khúc có thanh khoản tốt nhất thị trường địa ốc. Tại Tp.HCM, nhu cầu mua căn hộ ở thực vẫn khá cao.

Riêng trong quý 2/2024, báo cáo DKRA Group chỉ ra, phân khúc căn hộ Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 14.538 căn). Trong đó, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, tình trạng cung thấp hơn cầu sẽ tiếp tục duy trì đến cuối năm nay. Loại hình bất động sản căn hộ tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như Tp.HCM sẽ tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường và lan tỏa ra các khu vực tỉnh giáp ranh lân cận.

Phân khúc này sẽ tiếp tục duy trì vị trí chủ đạo về lượng tiêu thụ toàn thị trường trong thời gian tới. Đặc biệt, loại hình phục vụ nhu cầu thực, nhà ở vừa túi tiền (căn hộ hạng B, C) sẽ hồi phục nhanh nhất. Tuy nhiên, để thị trường bứt phá thì phải vào giữa năm 2025 khi các bộ luật đã có đủ độ ngấm.

Báo cáo quý 3/2024 của Batdongsan.com.vn cũng dẫn chứng, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm có xu hướng tăng. Trong đó, mức độ quan tâm chung cư tăng 24% trong quý 3. Tại Tp.HCM, giá căn hộ trung bình dao động từ 45 đến 130 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30% - 60%) đến mức rất tốt (>80%).

Cùng với đó, giá cho thuê căn hộ cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

Còn dữ liệu của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho thấy, giao dịch căn hộ Tp.HCM trong các tháng vừa qua chủ yếu xoanh quanh các nhóm dự án có giá hợp lý, vừa túi tiền, pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín và đảm bảo được tiến độ xây dựng. Mặc dù tâm lý thị trường cải thiện và giao dịch tăng, song người mua vẫn khá “so đo” về giá. Sự quan tâm của người mua chủ yếu dành cho các dự án có giá bán tốt (trong khoảng từ 45-50 triệu đồng/m2), pháp lý hoàn thiện, nhất là căn hộ hoàn thiện bàn giao vào thời điểm cuối năm. Trong khi các dự án giá cao chậm nhịp. 

Đồng thời, các chương trình bán hàng được chủ đầu tư kéo dài thêm đến cuối năm đang hỗ trợ cho thanh khoản dự án. Đây cũng là yếu tố được người mua đặt lên bàn cân trong bối cảnh giao dịch chưa thực sự khởi sắc.

Ghi nhận cho thấy, hiện nay một số dự án căn hộ hoàn thiện hiếm hoi, có ngưỡng giá bán hợp lý tại thị trường Tp.HCM như Akari City, Flora Panorama thuộc Mizuki Park của Nam Long được người mua quan tâm. Trong đó, dự án Akari City giai đoạn 2 tại khu Tây Tp.HCM sẽ bàn giao vào quý 4 năm nay, đang được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán hấp dẫn. Điều này làm tăng cơ hội cho người mua sở hữu chốn an cư dịp cuối năm. Cụ thể, ngân hàng sẽ cho vay hạn mức 70% với những khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, không lãi suất trong 18 tháng và ân hạn gốc 24 tháng. Với khách mua không sử dụng chính sách vay sẽ được ưu đãi lên đến 700 triệu đồng. 

Theo chia sẻ của một sàn giao dịch bất động sản, người mua đang có nhu cầu về nhà ở khá tốt. Họ đã có tâm lý tranh thủ xuống tiền để tránh giá tăng. Tuy nhiên, sự cân nhắc và giằng co giữa các yếu tố vẫn thể hiện trong tâm lý người mua. Cụ thể, xuống tiền dự án nào, khu vực nào, mức giá ra sao, và chính sách bán hàng như thế nào... là những yếu tố được họ quan tâm. Ngay cả một dự án có vị trí và tiện ích tốt nhưng không đảm bảo được yếu tố giá và chính sách cũng khiến bên mua "so đo", cân nhắc lựa chọn.

Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chủ đầu tư không có lý do để giảm giá

Về phía bên bán, giảm giá bán là điều khó diễn ra. Theo ý kiến của những người trong ngành, các Luật mới có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Trong đó, các bộ luật sẽ tăng cường sự minh bạch cho thị trường, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà và thúc đẩy cho sự phục hồi của thị trường.

Thế nhưng, có một điểm dễ nhận thấy là nguồn cung mới ra thị trường  sẽ tiếp tục khan hiếm. Lý do theo Luật mới, điều kiện kinh doanh với các chủ đầu tư sẽ bị siết chặt chẽ hơn. Do đó, chi phí đầu tư cho một dự án tăng, cùng nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Từ đó cho thấy, không vì thị trường chậm thanh khoản mà chủ đầu tư hạ giá trong bối cảnh nguồn cung không cải thiện, pháp lý kéo dài và các chi phí đầu vào vẫn tăng.

Chưa kể, nhiều chủ đầu tư phải gánh chi phí pháp lý, đặc biệt là tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến giá bán. Nhiều doanh nghiệp đã tạm đóng tiền sử dụng đất nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt dẫn đến nguy cơ lỗ. Còn đối với những dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng hơn nhiều so với phương án dự trù ban đầu của chủ đầu tư, vô hình trung đẩy giá nhà tăng cao. Thời điểm này, các dự án căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện, sắp bàn giao nắm lợi thế sức cầu do đã hoàn thiện pháp lý, giá vì thế được tính toán hợp lý khi đưa ra thị trường. Đây cũng là lý do nhiều người tranh thủ tận dụng giai đoạn này để tìm kiếm chốn an cư trước khi thị trường bước vào ngưỡng tăng giá mạnh. 

Chia sẻ mới đây, ông David Jackson,  Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng, thực tế diễn biến giá căn hộ vài năm trở lại đây luôn tăng theo chiều hướng thiết lập mặt bằng mới. Do tốc độ tăng giá nhanh, định nghĩa các phân khúc căn hộ thay đổi chỉ sau vài năm. Như tại Tp.HCM 5 năm trước, các dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 được phân loại tiệm cận với mức trung-cao cấp; trong khi hiện nay, mức giá khoảng 50 triệu/m2 chỉ được xem là mức cơ bản của trung cấp.

Điều này phản ánh cung – cầu nhà ở chưa cân bằng, nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp trở lên. Ngoài ra, quỹ đất ở tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, trong khi đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, thúc đẩy tốc độ tăng giá bất động sản.

Theo ông David Jackson, các chi phí liên quan đến đất đai, vốn phát triển dự án dự báo tăng hơn nữa khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có thông tư, hướng dẫn áp dụng. Bài toán cân đối nguồn vốn để phát triển dự án cũng sẽ phức tạp hơn khi luật mới quy định mức đặt cọc không quá 5% tổng giá trị bất động sản. Vì vậy, giá bất động sản khó giảm trong ngắn hạn.

"Hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư đang mong sớm có các văn bản quy định chi tiết thi hành, hướng dẫn 3 luật về đất đai để luật sớm đi vào cuộc sống. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để “ngấm” chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay. Thị trường bất động sản kỳ vọng khởi sắc hơn càng về cuối năm. Tuy nhiên, mỗi phân khúc sẽ có độ “ngấm” chính sách khác nhau, do đó tốc độ hồi phục và phát triển sẽ nhanh hoặc chậm tùy từng loại hình", chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.