Triển vọng đầu tư 2026: Bất động sản bước vào chu kỳ mới, thị trường không còn “tăng nóng”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với nền tảng pháp lý vững chắc từ năm 2025. Các chuyên gia đánh giá năm 2026 sẽ tăng trưởng ổn định, bền vững hơn và tập trung vào nhu cầu thực tế, dù vẫn tồn tại một số rủi ro cần theo dõi chặt chẽ.

Đánh giá về thị trường bất động sản 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: "Năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, song vẫn còn những hạn chế như thiếu nhà ở giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa đồng bộ".

Nhìn nhận ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: "Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số".

Về phía các doanh nghiệp và chuyên gia cũng chia sẻ góc nhìn tích cực nhưng thận trọng về triển vọng năm 2026. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá, năm 2026 được kỳ vọng là năm thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ mới ổn định hơn và có tính chọn lọc cao hơn, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua có nhu cầu thực.

Theo bà An, nguồn cung duy trì phong phú và đa dạng ở các phân khúc và vị trí địa lý. Tuy nhiên, nguồn cung cải thiện kéo theo cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút người mua và khách thuê, buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và chiến lược vận hành. Đồng thời, chi phí phát triển dự án cũng gia tăng đáng kể, tạo thêm áp lực lên biên lợi nhuận và hiệu quả đầu tư.

Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, nguồn cung mạnh mẽ không chỉ ở Hà Nội mà còn ở các tỉnh thành lân cận có thể dẫn đến nguy cơ cung vượt cầu nếu sức cầu không tăng tương ứng, dẫn đến rủi ro tồn kho và áp lực giảm giá ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, nguồn cung mới vẫn đang có xu hướng tập trung nhiều hơn ở phân khúc cao cấp trở lên, làm gia tăng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của nhóm người trẻ và nhóm người có thu nhập dưới trung bình.

Trước bối cảnh nguồn cung phong phú và diễn biến kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, tâm lý người mua và nhà đầu tư trở nên vững vàng nhưng cũng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có tiềm năng tăng giá, pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định.

Về phía doanh nghiệp, nỗi lo dư cung và biến động lãi suất là hai mối lo lớn nhất. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc GP.Invest, thị trường bất động sản 2026 sẽ cạnh tranh quyết liệt. Bởi, từ năm 2025, hàng loạt dự án được chuẩn bị triển khai, và đến năm 2026 số lượng sản phẩm tung ra thị trường sẽ rất lớn.

Tiếp đến, thị trường bất động sản năm 2026 có 2 yếu tố rủi ro. Một là giá đất rất mờ ảo, khả năng sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao. Thứ hai, nguy cơ hơn là lãi suất ngân hàng lên quá cao.

"Cả người mua nhà lẫn người bán nhà đều cần đến tín dụng. Lãi suất tăng sẽ đội giá thành giá bán lên, khiến thanh khoản giảm, thị trường trầm lắng. Bởi số người không cần đến tiền ngân hàng để mua nhà rất ít. Còn đại đa số vẫn phải vay ngân hàng. Chỉ trong khoảng 1,5 tháng vừa qua, lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên của doanh nghiệp chúng tôi đã bị tăng 2%. Nếu không có các giải pháp rất có thể đến tháng 2-3/2026, lãi suất vay mua nhà có thể lên đến 10%", ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, nếu Nhà nước không có chính sách điều hành tín dụng phù hợp, rủi ro đối với thị trường bất động sản sẽ rất lớn. Nguồn cung sản phẩm ra thị trường dự kiến tăng mạnh, trong khi sức mua suy giảm do thiếu dòng tiền. Phần lớn người mua phải vay ngân hàng, nhưng với mặt bằng lãi suất cao, khả năng tiếp cận vốn bị hạn chế. Đây chính là rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản trong năm 2026.

Ông Hiệp nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản 2026 diễn biến thế nào sẽ phụ thuộc vào các chính sách điều hành vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là chính sách tín dụng. Đối với chính sách đất đai, nếu Nhà nước chỉ đạo để HĐND cấp tỉnh ban hành hệ số K theo hướng hợp lý hơn, sẽ góp phần hạn chế việc giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nếu chính sách tín dụng được điều hành theo hướng cân bằng, thị trường bất động sản sẽ phát triển".

Đồng quan điểm về thị trường 2026 tăng trưởng, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản được dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định và có chọn lọc hơn. Đây không phải là chu kỳ tăng nóng, mà là giai đoạn dòng tiền quay lại theo hướng thận trọng, ưu tiên an toàn vốn, hiệu quả khai thác và tính bền vững dài hạn.

Những phân khúc có tiềm năng trong năm 2026 chủ yếu là các sản phẩm phục vụ nhu cầu thật và có khả năng tạo dòng tiền. Chung cư tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn nhóm khách hàng tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với các phân khúc mang tính đầu tư, thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác thực thay vì đầu cơ tăng giá. Điều này cho thấy năm 2026 sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Qua dự báo của các chuyên gia, có thể thấy, năm 2026 không phải là năm thị trường bất động sản "bùng nổ" theo kiểu tăng nóng như các chu kỳ trước, mà là giai đoạn tăng trưởng ổn định, chọn lọc và bền vững. Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách và nguồn cung dồi dào, thị trường hứa hẹn nhiều cơ hội cho người mua ở thực, song nhà đầu tư cần thận trọng với rủi ro lãi suất và dư cung cao cấp để tránh rơi vào bẫy "sóng ngắn".