Ê chề đầu tư căn hộ cho thuê

Thời điểm năm 2017-2018, thị trường cho thuê được ví như gà đẻ trứng vàng. Tuy nhiên, đến giai đoạn 2019 mà đỉnh điểm là năm 2020, phân khúc nhà cho thuê khiến nhiều chủ nhà vỡ mộng.

Nhà đầu tư mắc cạn

Chị Đặng Thị Thu Trang (Thảo Điền, quận 2) đầu tư căn hộ cho thuê từ năm 2017. Giai đoạn 2018, hai căn hộ ở khu vực phường Thảo Điền, trên trục Xa Lộ Hà Nội, quận 2 được chị mua với giá gần 4 tỷ đồng/căn, chào thuê gần 3.000 USD/tháng.

Thấy việc cho thuê ổn định, năm 2019 chị vay tiền mua thêm 1 căn hộ ở trung tâm quận 4 với giá gần 4,5 tỷ đồng đầu tư cho thuê và làm của để dành. Tuy nhiên, từ khi nhận nhà vào quý 1/2020 đến nay, chị gần như không cho thuê được cả 3 căn hộ. Không chỉ là lượng khách ngoại tìm thuê giảm mà nhu cầu khách nội cũng bị hạn chế. Đặc biệt từ khi dịch Covid-19 bùng phát khoảng 2 tháng trở lại đây, tình trạng ế ẩm càng trầm trọng, công suất cho thuê giảm 70-80%, tiền thuê cũng giảm đến 40-50% so với vài tháng trước.

Thu nhập từ cho thuê ảnh hưởng nghiêm trọng nên thu không đủ bù chi phí. Áp lực trả ngân hàng mỗi tháng gần trăm triệu cả gốc và lãi khiến chị Trang không còn lựa chọn khác ngoài việc phải bán cắt lỗ. "Tính ra mỗi ngày, tôi lỗ vài chục triệu đồng tiền lãi và gốc trả ngân hàng, nếu tình trạng này còn kéo dài, chắc chắn sẽ bị ngân hàng siết nợ", chị Trang nói.

Không có nhiều BĐS cho thuê mà chỉ mắc cạn 1 căn chung cư tại dự án ở khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7, chị Thanh Thúy - Trưởng phòng tuyển dụng tại một doanh nghiệp BĐS cho biết, chị rao bán và rao thuê từ đầu 2019 đến giờ vẫn không xong. Năm 2018 chị mua căn chung cư 3 phòng ngủ này với giá gần 3,5 tỷ đồng, mục tiêu là để cho khách Hàn thuê lại.

Tuy nhiên do thiết kế không phù hợp với thị hiếu khách thuê, căn hộ của chị Thúy không được chuộng nên giá chào thuê chỉ khoảng 29 triệu/tháng, thấp hơn rất nhiều so với một số dự án bào giao cùng khu vực thời điểm đó. Đến năm 2019, thị trường thuê giảm nhiệt, việc kiếm khách dài hạn ngày càng khó khăn nên chị rao bán lại với giá 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên cho đến hiện tại, căn nhà này vẫn chưa bán được và vẫn để trống vì không tìm được khách thuê.

"Tôi đang rất cần tiền để trang trải những khoản đầu tư khác nên gần đây đã phải giảm giá bán xuống còn 3,5 tỷ, đúng bằng giá mua vào 3 năm trước đó. Không tính khoản chênh lệch giá thị trường trong các năm vừa qua lên đến hơn 30%, chỉ tính chi phí thiết kế lại căn hộ đã tốn hơn 300 triệu đồng. Hai năm sau khi nhận nhà, căn hộ thu về chưa đến 200 triệu tiền cho thuê, vậy nếu tính trượt giá dòng tiền và các khoản trang trí lại căn nhà thì tôi đã thua lỗ một khoản tiền không nhỏ" - Chị Thuý cho biết.

Khó khăn sẽ còn kéo dài

Nếu những nhà đầu tư dư dả tài chính có thể cầm cự chờ dịch bệnh qua đi thì những người đi vay ngân hàng, chịu áp lực rất lớn vì lỗ chồng lỗ, nguy cơ mất cả chì lẫn chài. Ngoài ra, một thực tế cay đắng dành cho những nhà đầu tư căn hộ cho thuê là lợi nhuận và tỷ lệ cho thuê loại hình này đang có xu hướng giảm dần theo thời gian.

Không phải chỉ đến khi Covid-19 xuất hiện, thị trường cho thuê mới ảm đạm. Từ trước đó 1 năm, nhiều nhà đầu tư cho thuê đã nhận thấy sức hút của thị trường này lao dốc không phanh. Ở mức lợi nhuận từ 6-8,5%/năm, căn hộ cho thuê giảm xuống chỉ còn chưa đến 5,5 % trong năm 2019 và hiện tại chỉ từ 3,5-4,5%, thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Ảnh hưởng từ Covid-19 cùng với áp lực nguồn cung cho thuê dồi dào khiến nhiều căn hộ cho thuê rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài. Ảnh minh họa

Đòn giáng từ dịch Covid-19 càng khiến các nhà đầu tư "chán nản" vì căn hộ cho thuê không sinh lời như kỳ vọng. Nhiều người ôm mộng tham gia thị trường để thu về lợi nhuận 6-7%/năm hoặc cao hơn, tuy nhiên do nguồn cung hoàn thiện trên thị trường ngày càng gia tăng khiến giá thuê bị cạnh tranh khốc liệt. Có những căn hộ hoàn thiện hạ 1-2 bậc giá thuê nhưng cũng không có khách trong khoảng thời gian dài. Thời điểm đầu bàn giao nhà còn có khách thuê dài hạn nhưng càng ngày càng khó kiếm.

Bên cạnh đó, thị trường nhà chung cư cho thuê đang cạnh tranh rất khốc liệt do nguồn cung hiện quá nhiều. Từ năm 2017 tới nay, nhiều dự án chung cư bàn giao và lượng khách mua nhà để đầu tư cho thuê luôn chiếm tỷ lệ cao, chưa kể lượng khách hàng đầu tư thứ cấp, mua để bán, khi không bán được thì xoay ra cho thuê căn hộ.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà là phục vụ nhu cầu ở thực, hơn 33% là để đầu tư dài hạn với mục đích cho thuê. Nếu so sánh với các thị trường khu vực, nhu cầu mua đầu tư căn hộ tại Việt Nam cao hơn rất nhiều. Riêng trong năm 2019, tỉ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Trong đó, không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được, phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ.

Một số chuyên gia BĐS nhìn nhận, thị trường căn hộ cho thuê vô cùng khó khăn trong năm 2020 và sẽ còn kéo dài tới năm 2021, bởi nền kinh tế đi xuống, thu nhập giảm, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách ngoại cũng chưa trở lại làm việc tại Việt Nam nhiều.

Việc thiếu vắng khách ngoại cộng với nhu cầu thuê dịch chuyển khiến những nhà đầu tư phân khúc này lao đao. Riêng thị trường TP.HCM dự kiến sẽ tiếp nhận 40.000 căn hộ được bàn giao, trong đó có tới 60-70% thuộc phân khúc cao cấp, trong rổ hàng cao cấp lại có đến 60-70% cho thuê. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến kỳ vọng về lợi tức cho thuê của các nhà đầu tư.