Giá biệt thự và nhà phố chỉ cao hơn căn hộ cao cấp hơn 1 lần, không còn là “giấc mơ” quá xa vời

Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-09 và những bất ổn từ lạm phát, mặt bằng lãi suất cao đã đẩy thị trường bất động sản xuống sâu giai đoạn 2010-12. Quả bóng BĐS đã “xì hơi” khiến giá trị các căn biệt thự, nhà phố và nền đất ở các dự án đô thị mới giảm rất sâu, thậm chí có nơi bốc hơi hơn 50%.

Các chính sách ổn định vĩ mô của Chính phủ những năm gần đây đã vực dậy thị trường BĐS, tuy nhiên, chỉ có phân khúc căn hộ đã khởi sắc mạnh mẽ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, giá trị đang tăng lên rõ rệt từ 10 đến 20% tùy từng khu vực so với trước đây.

Thế nhưng, nhà phố và biệt thự lại đang là “hiện tượng” lạ của thị trường, dù nguồn cung các dự án đang có sự cải thiện đáng kể cả về mức độ hoàn thiện căn nhà cho tới hạ tầng các KĐT mới, nhưng giá bán gần như giữ nguyên so với thời điểm khủng hoảng.

Mua biệt thự không còn quá khó

Nếu như trước đây để mua một căn biệt thự hay nhà phố ở Tp.HCM hay Hà Nội là điều rất khó khăn với nhiều người dân, sản phẩm này chỉ dành cho những gia đình giàu có, khi có giá trị hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, giá đất nền, biệt thự hay nhà phố hiện nay chỉ cao hơn một căn hộ cao cấp một chút.

Có khá nhiều chủ đầu tư tung ra sản phẩm biệt thự và nhà phố chỉ dao động khoảng 3 đến 8 tỷ đồng mỗi căn. Đơn cử như Hải Phát vừa chào bán biệt thự và nhà phố dự án Phú Lương (Hà Đông) chỉ từ 22 triệu đồng/m2, tương đương khoảng từ 2,8 tỷ đồng (tiền đất) một căn nhà phố 90m2, hay khoảng hơn 4 tỷ đồng (tiền đất) một căn biệt thự 200m2; Hay Novaland chào bán biệt thự và nhà phố dự án Lakeview City ở quận 2 có giá chỉ từ khoảng 5,9 tỷ đồng mỗi căn…

Một số dự án đất nền ở quận Hà Đông (Hà Nội) không còn hét giá trên trời hàng trăm triệu đồng mỗi m2 nữa, mà nay giá đã hợp lý hơn rất nhiều, thậm chí như dự án Thanh Hà chỉ còn khoảng 19-20 triệu đồng/m2, khu Dương Nội ( quận Hà Đông, Hà Nội) chỉ khoảng 37-50 triệu đồng/m2…

Theo một nghiên cứu Savills Việt Nam, cho thấy những căn biệt thự, nhà phố được xây dựng với diện tích nhỏ hơn so với 5 năm trước để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Biệt thự với diện tích dưới 200m2 và nhà liền kề với diện tích đất 50-75m2 gia nhập thị trường và nhanh chóng được đón nhận.

Với diện tích nhỏ hơn trước, biệt thự/nhà phố phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn tầng lớp khá giả và cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cao cấp trong lựa chọn mua nhà của tầng lớp này. Trước đây, nhà phố tại TP HCM trung bình có giá cao hơn căn hộ cao cấp 3 lần nhưng con số này đã giảm chỉ còn 1.7 lần trong nhiều khu vực mới phát triển gần đây. Tương tự, tỉ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện tại là 3.3 lần so với con số 6.6 lần của 5 năm trước.

Xu hướng này cũng có thể thấy được tại thị trường Hà Nội dù ít rõ rệt hơn. Tỉ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp trung bình là 1.1 lần, tương đối thấp hơn so với con số 1.2 lần cách đây 5 năm.

Tỷ lệ biệt thự/nhà phố trong tổng nguồn cung sơ cấp, 2015

Nguồn: Demographia, và Nghiên cứu và tư vấn Savills

Triển vọng thị trường “đánh thức” nhiều dự án bị bỏ quên

Trước năm 2015, phân khúc thị trường biệt thự/nhà phố không nhận được nhiều sự quan tâm từ các chủ đầu tư với số lượng hạn chế các sản phẩm cao cấp tại các khu vực nội thành có hạ tầng hoàn thiện.

Tuy nhiên, theo Savills nguồn cầu mới đã tạo ra sự bùng nổ của thị trường vào năm 2015 với 50 dự án được chào bán, so sánh với con số 58 dự án được phát triển trước đó.

Triển vọng tích cực của thị trường đã đánh thức nhiều dự án bị bỏ quên tại thị trường Hà Nội, sau thời gian dài trầm lắng kể từ năm 2010. Số dự án mới chào bán tăng từ 4 lên 13 trong năm 2015, cùng với hơn 80 dự án trong kế hoạch cho nguồn cung tương lai.

Nguồn cung hạn chế và sự tăng trưởng nguồn cầu đã góp phần củng cố vị thế của Tp.HCM và Hà Nội là những thị trường biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất trong năm 2015, với tỷ lệ tiêu thụ lần lượt đạt 41% và 73%.

Savills ước tính năm 2016 nguồn cung đạt khoảng 3.300 căn tại Tp.HCM và 1.880 căn tại Hà Nội, tương ứng với mức tăng 88% và 103% theo năm.

Nhiều dự án hạ tầng tại TP HCM và Hà Nội, bao gồm hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai đang và sẽ cải thiện nhanh khả năng tiếp cận đến những khu vực vùng ven. Thời gian di chuyển ngắn lại và thuận tiện hơn giúp nguồn cung biệt thự/nhà liền kề trong tương lai phù hợp với khả năng chi trả của bộ phận lớn hơn nữa người mua nhà.