Giá đất “sốt” nóng nhà đầu tư vẫn “xuống tiền” bất kỳ thời điểm nào

Tại tọa đàm do Cafeland tổ chức sáng 22/3, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thời gian qua giá bất động sản đặc biệt là đất nền đang tăng ở nhiều khu vực. Tình trạng này xuất hiện và lan rộng hơn rất nhiều so với sốt đất giai đoạn 2018 - 2019.

Ghi nhận từ cuối 2021, đầu 2022, giá đất tăng và sốt đất xảy ra ở các khu vực lân cận TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai... Sau đó đã lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh và cả khu vực miền tây như Đức Hòa, Bến Lức của Long An.

Hiện nay, khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận đã xảy ra những cơn sốt cục bộ. Vùng Tây Nguyên, cao nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng và bây giờ là Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk cũng xảy ra tình trạng tương tự. Hay tại khu vực miền Trung, miền Bắc cũng đều xuất hiện “sốt đất”.

Chuyên gia CBRE phân tích, có nhiều nguyên nhân để lý giải tình trạng sốt đất lan rộng hiện nay.

Trong hai năm nay, mặc dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19 nhưng nhìn chung kinh tế vẫn giữ ở mức rất ổn. Bên cạnh đó, rất nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án được các địa phương công bố. Các thông tin này khiến nhà đầu tư chú ý và xây dựng chiến lược đầu tư đón đầu. Họ đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin, vì vậy mà giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Thời gian qua, nhiều địa phương mở rộng đầu tư phát triển khu công nghiệp, thu hút nguồn vốn FDI, đầu tư vào phát triển du lịch để phục hồi nhanh chóng ngành này hậu mở cửa. Những kỳ vọng đó tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.

"Sốt đất là yếu tố chủ yếu về mặt tâm lý. Tâm lý nhà đầu tư muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển. Nhưng hầu hết các tiềm năng này là những thông tin bên lề, nhà đầu tư bị lôi kéo vào những khu vực đó dễ bị cuốn vào những cơn sốt đất ảo. Rất nhiều nhà đầu tư đã vướng vào tình trạng "mua đỉnh", "chôn vốn" tại thị trường đóng băng không thể thanh khoản được", ông Kiệt cảnh báo.

Bên cạnh đó, lo ngại lạm phát tăng, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng cũng là lý do sốt đất xuất hiện tại nhiều địa phương thời gian qua.

“Trong bối cảnh chiến tranh Nga - Ukraine gây biến động lớn về tài chính, giá nhiên liệu tăng cao và giá trị đồng tiền bị ảnh hưởng thì giới nhà giàu buộc phải tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản, và bất động sản là sự lựa chọn an toàn mà họ nghĩ đến”, vị chuyên gia đưa ý kiến.

Phân tích kỹ hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nếu như biến động rất lớn về tình hình tài chính, giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi dự báo lạm phát sẽ tăng. Tức là đồng tiền bị mất giá, cầm 100 triệu đồng tiền mặt thời điểm đầu năm nhưng đến cuối năm có thể giá trị này sẽ không còn như trước. 

Do đó, nhà đầu tư phải kiếm một kênh để trú ẩn. Phần lớn nhiều người sẽ chọn đi vàng bởi hiện nay giá vàng đang tăng rất cao so với thời điểm trước. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều người chọn bất động sản.

Song, vị chuyên gia này cũng thừa nhận một điều, bất động sản có những giai đoạn tăng giá đều, có những giai đoạn tăng chậm và thậm chí có những giai đoạn sẽ không tăng. Tuy nhiên, hầu hết nếu nhà đầu tư không mua bất động sản trong thời điểm thị trường "bong bóng" thì giá trị của bất động sản đều được duy trì một cách ổn định và thậm chí còn gia tăng.

Cụ thể, nếu mua bất động sản trong giai đoạn sốt đất hoặc mua không đúng giá trị thực thì việc bị ảnh hưởng về dòng tiền là đương nhiên. Nhưng câu chuyện một người có thể định giá tài sản và đánh giá xem thị trường có an toàn hay không thì lại thuộc về kỹ năng đầu tư.

"Nếu mua được một bất động sản phù hợp thì dĩ nhiên đây là một kênh trú ẩn và nhà đầu tư sẽ chuyển một lượng tiền mặt của mình vào. Bởi để tiền trong ngân hàng hoặc ở nhà sẽ bị mất giá, mua vàng thì biến động nhưng nếu như mua bất động sản thì hầu như giá trị của nó sẽ được duy trì một cách ổn định và thậm chí sẽ còn gia tăng, có thể là tăng chậm,...”, vị chuyên gia nêu ý kiến.

Còn chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, nhìn lại năm 2021 - một năm thăng hoa của thị trường chứng khoán có thể thấy một điều, nguồn lực ở trong dân vẫn còn rất lớn.

Theo vị này, sự tăng trưởng nóng của thị trường chứng khoán cũng phần nào lý giải cho cơn sốt đất trong năm qua. Bởi bất động sản và chứng khoán giống như hai chiếc bình thông nhau. Cứ sau mỗi đợt thị trường chứng khoán có mức tăng ấn tượng ở mốc lịch sử thì ngay lập tức thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi.

Cụ thể, thời điểm đầu năm 2022, rất nhiều nhà đầu tư chứng khoán có xu hướng chuyển lợi nhuận sang bất động sản. Điều này cũng đã xảy ra trong những chu kỳ trước của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, gần đây, câu chuyện xung đột Nga – Ukraina cũng dẫn đến sự thay đổi khẩu vị của các nhà đầu tư trên khắp thế giới. Sự kiện này cũng đẩy giá tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng cao, gây áp lực lên lạm phát.

"Trong bối cảnh địa chính trị như hiện nay hay câu chuyện kinh doanh khó khăn do Covid-19 thì không ít người tìm đến những kênh đầu tư sinh lời bền vững như bất động sản, bên cạnh đó là chứng khoán. Do đó, bất động sản được đón nhận một nguồn tiền rất lớn", ông Chánh nói.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, cơn sốt đất lan rộng một phần cũng là do tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM những năm gần đây đang trong tình trạng thiếu nguồn cung, cụ thể là quỹ đất sạch để phát triển dự án quy mô lớn.Việc thiếu nguồn cung cũng làm cho giá đất tại một số địa phương, đặt biệt là những địa phương mới nổi tăng lên.

Bên cạnh đó, vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa đến giá đất chung tại các địa phương, không chỉ tại TP. HCM.