Giao dịch giảm nhưng mặt bằng giá nhà, đất lại tăng

Thiếu căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2021, căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2): tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án nhà ở thương mại trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 – 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…. Tại TPHCM, chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội dao động từ khoảng 35 – 45 triệu đồng/m2.

Chung cư cao cấp The Matrix One ghi  nhận  trên  thị  trường có mức giá 55-60 triệu đồng/m2.

Căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng) tại Hà Nội, TPHCM có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng. Cụ thể, chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, chung cư The Matrix One có giá 55-60 triệu đồng/m2, Dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu đồng/m2…

Các dự án chung cư cao cấp ở TPHCM còn có giá cao hơn thị trường Hà Nội, dự án chung cư The Tresor – Quận 4 có giá khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, dự án Saigon Royal - Quận 4 có giá khoảng 90 triệu đồng/m2, dự án chung cư Sadora - quận 2 giá khoảng 70 triệu đồng/m2... Thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TPHCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí "vàng" có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 thậm chí có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán ít. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý 4 năm 2020.

Tăng nóng, nguy cơ “bong bóng” nếu không kiểm soát

Giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai là những địa phương có mức giá bình quân tăng khá cao so với mặt bằng chung cả nước. Mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 5-10% so với quý trước đó.

Giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý 1 năm 2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn như: Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…) TPHCM (tại thành phố Thủ Đức) thành phố Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên) tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn) tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn…

Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 triệu đồng/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30%.

Tại TPHCM, giá nhà đất ở khu vực thành phố Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Cụ thể, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu đồng/m2; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%) Ba Vì (45%) một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%) Bắc Ninh (20%) Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa đang tăng...

Tuy mặt bằng giá các phân khu bất động sản đều tăng nhưng giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa  phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống. Nhìn chung, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2021 vẫn còn khó khăn và có một số biến động, đặc biệt là việc tăng giá mạnh, trong thời gian ngắn của đất nền diễn ra cục bộ tại một số khu vực.

Mặc dù hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ, từng khu vực, dự án nhưng cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý. Thị trường bất động sản cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản./.