HoREA: “Chi phí không tên" góp phần đẩy giá nhà tăng cao

Mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người dân hiện nay là nhu cầu tạo lập nhà ở có mức giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng thu nhập. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại đang rất thiếu loại nhà ở phù hợp với thu nhập của đa số người dân, nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội thì rất ít, thậm chí đã vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm qua, HoREA nhận định.

Đối với các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp, đã có một số doanh nghiệp chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để "cố neo giữ giá". Tuy nhiên, mức độ giảm giá chưa đáng kể, bởi lẽ đi kèm theo đó là rất nhiều loại chi phí.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại bao gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại; chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai; chi phí "nộp tiền bảo vệ đất lúa" (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) và chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại).

Riêng đối với chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng (bao gồm chi phí san lấp, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành.

Về chi phí quản lý, nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Đáng chú ý, một loại chi phí khác nữa là chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Các chủ đầu tư dự án đều phải tính đến các chi phí "không tên" này trong khoản "chi phí dự phòng". Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo "tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý" của khoản chi theo quy định của Luật Thuế, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án (lại bị coi là lợi nhuận phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng gây tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại như là tiền sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục hành chính, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở.

Theo đó, HoREA đã kiến nghị đưa ra một số giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà như sau:

Thứ nhất là kiến nghị các giải pháp kéo giảm các chi không lý trong cơ cấu giá nhà như giảm mức thu "tiền sử dụng đất", "tiền bảo vệ đất lúa"; thực hiện hiệu quả "quy trình chuẩn", rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính cũng, giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần cũng là giải pháp rất quan trọng, góp phần quan trọng kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đặc biệt, Hiệp hội đề nghị Nhà nước đẩy mạnh hơn nữa công tác tinh giản bộ máy hành chính, đảm bảo cho công chức, viên chức nhà nước có thu nhập khá so với thu nhập trung bình của xã hội và đấu tranh hiệu quả chống tham nhũng, tiêu cực nhằm giảm dần "chi phí không tên".

Thứ hai, HoREA kiến nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ "vướng mắc pháp lý", giải quyết "điểm nghẽn về thể chế pháp luật" để tăng nguồn cung dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân và tăng tính cạnh tranh để giảm giá nhà theo quy luật thị trường. Cùng với đó là xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, Văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu để có mức giá nhà hợp lý.

Thứ ba, về phía các doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và "dám nói không với tiêu cực"; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.

Đồng thời, đề nghị các doanh nghiệp bất động sản xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền; nhà ở thương mại giá thấp; nhà ở xã hội và tham gia các dự án xây dựng lại các chung cư hư hỏng; các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp.

Bởi lẽ, HoREA cho rằng đây là các lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội và tuy có tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp, góp phần thiết thực để kéo giảm giá nhà ở thương mại.