HoREA đề xuất “nới” điều kiện “bán lúa non” dự án đã trúng đấu giá đất

Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất điều chỉnh các quy định liên quan đến huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở, nhằm tháo gỡ những ách tắc đang cản trở tiến độ triển khai dự án trên thực tế.

Huy động vốn sớm hơn

Theo HoREA, một trong những điểm chưa phù hợp của Nghị định 95 là việc giới hạn điều kiện huy động vốn ở thời điểm “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất”. Quy định này khiến nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất rơi vào tình trạng đã phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn nhưng không được tiếp cận các nguồn vốn hợp pháp để triển khai dự án.

HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất được huy động vốn thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo Hiệp hội, tại thời điểm này, nhà đầu tư đã được công nhận kết quả trúng đấu giá, có quyền và trách nhiệm pháp lý rõ ràng đối với khu đất thực hiện dự án.

Tuy nhiên, HoREA đặc biệt nhấn mạnh: việc được huy động vốn không đồng nghĩa với việc được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất có nhu cầu huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai thì vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo đó, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã đáp ứng các điều kiện bắt buộc như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có), hoàn thành xây dựng phần móng và được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

HoREA cho rằng việc tách bạch rõ giữa “huy động vốn” và “bán nhà ở hình thành trong tương lai” là cần thiết để tránh hiểu sai chính sách, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người mua nhà và an toàn cho thị trường.

Quản lý bằng các “hàng rào kỹ thuật”

Theo Hiệp hội, đề xuất nới điều kiện huy động vốn không nhằm hạ thấp các tiêu chuẩn pháp lý đối với việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngược lại, việc nhấn mạnh tuân thủ đầy đủ Luật Kinh doanh bất động sản giúp duy trì các “hàng rào kỹ thuật” cần thiết để kiểm soát rủi ro, ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép hoặc bán “lúa non” khi dự án chưa đủ điều kiện.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, HoREA nhận định rằng việc cho phép huy động vốn sớm hơn ở các dự án đã trúng đấu giá đất sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng, từ đó sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, sự hỗ trợ này cần đi kèm với kỷ luật pháp lý chặt chẽ, đặc biệt đối với các giao dịch bán nhà hình thành trong tương lai, phân khúc nhạy cảm, tác động trực tiếp đến người mua để ở.

HoREA cho rằng, nếu quy định được thiết kế rõ ràng theo hướng trên, Nghị định 95 sửa đổi sẽ vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, vừa không làm gia tăng rủi ro cho thị trường và xã hội. Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với tinh thần của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.