Khi nào thị trường bất động sản sẽ “đảo chiều” sôi động trở lại?

Thị trường bất động sản đã đi qua 4 tháng đầu năm 2023, song nhịp độ ảm đạm vẫn duy trì. Theo đó tình trạng chờ đợi của người mua vẫn tồn tại đã kéo thanh khoản thị trường đi xuống, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công. Qua số liệu cho thấy, lượng giao dịch đất nền trong quý vừa qua giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Bên cạnh đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như chung cư dù sức cầu vẫn cao nhưng nguồn cung lại đi xuống. Theo thống kê của Savills, nguồn cung sơ cấp tại quý I/2023 giảm 4 điểm phần trăm theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm.

Thực tế, từ tháng 11/2022 tới nay Chính phủ liên tục có những chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đây được cho là những điểm sáng giúp thị trường sớm “phục hồi”.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, gần đây, Chính phủ đã ban hành một số chính sách giúp gỡ khó về nguồn cung cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành đúng thời điểm và rất hữu ích cho thị trường. Nghị quyết đã chỉ rõ các vấn đề cần giải quyết với lộ trình cụ thể, thúc đẩy tất cả các cơ quan, đơn vị liên quan tham gia thực hiện. Điều này giúp củng cố niềm tin, hỗ trợ thị trường theo đúng mục tiêu an toàn, lành mạnh và bền vững.

Động thái này đã tập trung tháo gỡ hai vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản là pháp lý và nguồn vốn. Về pháp lý, Nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành Luật, Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Về nguồn vốn, Nghị quyết 33 đã đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, dự án đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt được tạo điều kiện vay vốn.

Ngoài ra, Nghị Quyết cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để phát triển mô hình này.

Theo đánh giá của bà Hằng, khả năng hồi phục của thị trường phục thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn và sản phẩm phù hợp. Thị trường vẫn đang chờ đợi các vấn đề pháp lý quan trọng được thông qua từ giờ cho tới cuối năm, như Luật Nhà ở (Sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Đất Đai (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi) và Luật Đấu Thầu (sửa đổi).

Dù sẽ mất thời gian để thị trường có thể thẩm thấu, nhưng những động thái này được xem là “liều thuốc” trợ giúp minh bạch hóa nguồn gốc cũng như tăng khả năng tiếp cận vốn, để thị trường có thể kỳ vọng từ năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, các chính sách của Chính phủ dự kiến cần thời gian để thị trường thẩm thấu. Tâm lí nhà đầu tư đã dần tích cực và góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới.

"Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lí tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay", ông Quốc Anh dự báo.

Đối với thị trường nhà ở, phục hồi hay không phụ thuộc rất nhiều mốc liên quan đến việc phê duyệt các dự thảo luật và các nghị định, văn bản hướng dẫn thực hiện. Từ nay đến cuối năm sẽ có các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nguồn cung nhưng cần cải thiện mạnh mẽ hơn, đặc biệt là nguồn cung liên quan đến nhà ở vừa túi tiền.