Kiến nghị sửa đổi Dự thảo Nghị định 44 để định giá đất "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế"

Lo ngại tiền sử dụng đất bị tăng khi thay đổi chỉ tiêu tính tiền sử dụng đất

Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi về giá đất hiện có 4 phương pháp xác định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư được đánh giá sẽ tác động mạnh lên các dự án bất độn sản bởi hiện nay phương pháp này đang được sử dụng phổ biến tại các địa phương, với khoảng trên 80% các dự án bất động sản mới. Tuy nhiên, liên quan đến các yếu tố cấu thành nên cách tính doanh thu và chi phí dự án làm cơ sở để định giá đất trong phương pháp thặng dư đang được dư luận đặc biệt quan tâm.

Cụ thể, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy... và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.

Mục ước tính chi phí có quy định bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Với quy định này, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP chưa tính đến yếu tố: Chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng; chi phí lãi vay. Trong khi đó, các bản thảo trước đây và thực tế hiện nay đều có hai yếu tố này. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc bỏ qua các chi phí này sẽ làm tăng tiền sử dụng đất dẫn đến đội chi phí lên cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người tiêu dùng, từ đó cũng sẽ đi ngược lại với chủ trương của Chính phủ là yêu cầu doanh nghiệp cơ cấu lại, hạ giá thành sản phẩm bất động sản.

Cho ý kiến về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM khẳng định, điểm a khoản 3 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về việc "ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản", quy định "các khoản chi phí phát triển" của dự án, trong đó có "chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn" là hợp lý.

Nhưng, dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không quy định "chi phí vốn" trong "chi phí kinh doanh", mà chỉ quy định "chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương" nên không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh.

"Bởi lẽ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% hoặc 20% tùy theo quy mô sử dụng, nên phần nhu cầu vốn đầu tư còn lại (chiếm 80-85% tổng mức đầu tư) thì chủ đầu tư huy động bằng các nguồn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và Nghị định số 68/2020/NĐ-CP cho phép trần chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN là 30% nên cần bổ sung "chi phí vốn" vào dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP là hợp lý", ông Châu khẳng định.

Kiến nghị sửa đổi để định giá đất "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế"

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu và nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng hiện đang đề nghị sửa đổi khoản 8 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 44" bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP theo hướng bổ sung chi phí vốn, chi phí dự phòng trong cách tính giá đất theo phương pháp thặng dư.

Cụ thể, về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất bao gồm việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh hoặc số liệu của các hợp đồng thuê trên thị trường. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng do Tổng cục Thống kê công bố trong thời gian 3 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu đến trước thời điểm định giá.

Về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất, chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương, chi phí vốn…

Việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau: Suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố. Trường hợp không có suất vốn đầu tư xây dựng của địa phương thì sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố…

Có thể nói, việc xác định giá đất là một trong những vấn đề rất nóng được các tỉnh thành, doanh nghiệp triển khai dự án mong chờ. Vì vậy, Chính phủ khi ban hành Nghị định về định giá đất phải bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả về quản lý, sử dụng đất.

Điều này cũng được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại cuộc họp với một số bộ, ngành, địa phương, hiệp hội…giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất mới đây. "Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất của các phương pháp phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước. Không đẩy việc khó xuống cho địa phương", Phó Thủ tướng yêu cầu.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá. Mặc dù Quốc hội đang xem xét Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, nhưng Dự thảo Nghị định cần tiếp tục hướng dẫn "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế" về định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013; đồng thời thể hiện được quan điểm, tư duy mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

Cho ý kiến về một số vấn đề cụ thể, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ TN&MT bảo đảm tính chính xác, thống nhất của các công thức tính toán; chỉnh sửa điều kiện áp dụng phương pháp so sánh; bổ sung thông tin, dữ liệu, chỉ số sử dụng định giá đất từ các nguồn chính thống; trách nhiệm, quyền hạn, hình thức của đơn vị, tổ chức cung cấp, sử dụng thông tin; lượng hoá chi phí phát triển dự án; trách nhiệm từng cơ quan, đơn vị trong cả quá trình xác định, thẩm định, phê duyệt giá đất…