Morgan Stanley: Bất động sản thương mại của Mỹ mất 40% giá trị, tình cảnh hiện nay còn tệ hơn cả trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008

Theo Lisa Shalett, giám đốc đầu tư của Morgan Stanley Wealth Management, giá bất động sản thương mại Mỹ (CRE) có thể giảm tới 40% so với mức đỉnh - tồi tệ hơn cả cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Nguyên nhân là do một loạt cơn gió ngược đã thổi vào ngành bất động sản thương mại của quốc gia này, bao gồm hoạt động làm việc tại nhà trở thành xu hướng khiến tỷ lệ văn phòng trống tăng, hay lãi suất cao khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó trong việc tái cấp vốn cho 1 núi nợ đang rình rập.

Trong báo cáo hàng tuần của Ủy ban đầu tư toàn cầu (GIC), bà Lisa Shalett còn đưa ra một nhận định “đầy lo ngại”: “Hơn 50% trong số 2.900 tỷ USD cho các khoản thế chấp thương mại sẽ cần được đàm phán lại trong 24 tháng tới khi lãi suất cho vay có thể tăng từ 350 đến 450 điểm cơ bản”.

Bà cũng cho rằng các ngân hàng khu vực có thể sẽ gặp rủi ro lớn khi họ nắm giữ khoảng 70%-80% nợ bất động sản thương mại.

Chi phí đi vay cao, các điều kiện tài chính bị thắt chặt do tình trạng hỗn loạn của ngành ngân hàng vừa qua, tất cả đều gây ra trở ngại cho các nhà đầu tư bất động sản lớn khi họ tìm cách tái cấp vốn cho một loạt khoản vay.

Gần 450 tỷ USD nợ bất động sản thương mại sẽ phải đáo hạn trong năm 2023, theo dữ liệu được JPMorgan trích dẫn từ Trepp.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất lên tới 4,75% từ mức gần như bằng 0 vào 12 tháng trước nhằm hạ nhiệt lạm phát - đây là mức tăng mạnh nhất trong chi phí vay của Mỹ kể từ những năm 1980.

Ngoài ra, xu hướng làm việc từ xa kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát đã làm giảm nhu cầu của người tiêu dùng đối với không gian văn phòng. Điều này đã ảnh hưởng mạnh đến việc định giá bất động sản.

Theo thống kê di IBISWorld cung cấp, tỷ lệ văn phòng trống của Mỹ đã tăng lên 17% vào đầu năm nay từ khoảng 12% vào đầu năm 2022. Con số đó cũng gần như tương đương với tỷ lệ từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 và tăng từ mức dưới 10% vào đầu năm 2020, trước khi xảy ra đại dịch.

Mike Matousek, trưởng bộ phận giao dịch tại US Global Investors cũng nhận định: “Chắc chắn sẽ còn nhiều vấn đề phía trước. Biến động thế nào sẽ phụ thuộc vào việc chúng ta có rơi vào suy thoái và liệu các ngân hàng có phải đối mặt với rủi ro nữa hay không. Bất động sản thương mại là một mối quan tâm".

Ngoài ra, CEO Scott Rechler của công ty bất động sản RXR Realty cũng đánh giá về tình hình hiện nay của CRE tại Mỹ. “Có 1.500 tỷ USD nợ bất động sản thương mại sẽ đáo hạn trong 3 năm tới. Phần lớn trong khoản tiền này được cho vay khi lãi suất cơ bản gần bằng 0. Khoản nợ này cần được tái cấp vốn trong môi trường mà lãi suất cao hơn, giá trị thấp hơn, đặc biệt là trong một thị trường có ít thanh khoản hơn”.

Bà Shalett cũng lưu ý rằng thực trạng khó khăn hiện nay không chỉ có thể gây tổn hại đến nhiều chủ sở hữu tòa nhà, những người cho vay mà còn tác động đến cả cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư và chủ sở hữu chứng khoán cơ sở. Bà cảnh báo thêm những lĩnh vực như công nghệ và tiêu dùng không thiết yếu cũng sẽ không “miễn nhiễm” với làn sóng rủi ro này.

Bên cạnh các chuyên gia hàng đầu, tỷ phủ, CEO Tesla Elon Musk cũng từng cập nhật trên Twitter rằng nợ bất động sản thương mại là vấn đề nghiêm trọng mà nền kinh tế Mỹ đang phải đối mặt.

Tham khảo MI, Americanbanker