Một thành phố của Trung Quốc ‘lâm nguy’ vì tăng trưởng bằng mọi giá: Tốc độ xây nhà mới nhanh hơn tăng dân số, hàng loạt BĐS bỏ hoang

Những dãy tòa nhà cao tầng dọc bờ sông Gan là minh chứng cho sự bùng nổ của lĩnh vực bất động sản. Nam Xương, thủ phủ tỉnh Giang Tây miền đông Trung Quốc, theo đó từ một trung tâm sản xuất thô sơ trở thành đô thị hiện đại.

Giờ đây, những tòa nhà này lại minh chứng cho một điều khác nữa: Thị trường bất động sản Trung Quốc đang lâm nguy, sau nhiều năm xây dựng quá mức.

Sau 2 thập kỷ nền kinh tế phát triển thịnh vượng, Nam Xương cho xây dựng rất nhiều khu chung cư và tòa tháp văn phòng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Nó theo đuổi việc mở rộng đô thị, với phương châm tăng trưởng bằng mọi giá: “Tiến về phía đông, mở rộng về phía nam, phía tây, hội nhập về phía bắc và thịnh vượng về trung tâm”.

Tuy nhiên, khủng hoảng bất động sản kéo dài đã làm lộ ra nhiều “vết nứt”. Một báo cáo cho thấy gần 20% số nhà ở ở Nam Xương đang bị bỏ trống - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa của Trung Quốc.

Giai đoạn suy thoái trước đây, Bắc Kinh tập trung chủ yếu vào bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động nền kinh tế. Thực tế nay đã khác. Các nhà phát triển gánh nợ nần, thành phố tràn ngập những ngôi nhà bỏ không còn chính quyền địa phương thì cạn kiệt tiền mặt sau vài năm gián đoạn vì COVID-19. Nguyên nhân căn hộ trống đến từ nhiều lý do. Một là vì các nhà phát triển không hoàn thành việc xây dựng dang dở, hai là vì chủ nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do bất đồng chính kiến.

Hồi năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra nhiều biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, đồng thời thúc giục các ngân hàng cho vay và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế. Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc khởi sắc trong 4 tháng đầu năm sau đà trượt dốc kéo dài, song đáng tiếc, quá trình phục hồi đang mất dần sức sống và không đồng đều.

Giá tăng mạnh trở lại ở các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải, trong khi các thành phố hạng hai, như Nam Xương, lại kém khả quan. Theo Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng xây dựng quá mức diễn ra phổ biến ở các thành phố nhỏ - những nơi vốn không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở.

“Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Giờ đây, lợi nhuận đang giảm dần”, ông Rogoff nói.

Bùng nổ nhà ở Trung Quốc bắt đầu vào cuối những năm 1990 tại các thành phố lớn, sau đó lan dần sang các khu vực đô thị nhỏ hơn như Nam Xương vào những năm 2000. Năm đó, Trung Quốc xây dựng khoảng 2 triệu căn hộ.

Vào giữa những năm 2010, cả nước xây dựng hơn 7 triệu căn hộ mỗi năm. Bất động sản nhanh chóng trở thành “xương sống” của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm 25% GDP và tạo ra rất nhiều việc làm, hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương. Tuy nhiên, khi nền kinh tế trở nên phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản, chính phủ nước này thẳng tay trừng phạt các nhà phát triển nợ nần chồng chất và tuyên bố rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Hồi giữa năm 2020, chính phủ bắt đầu siết chặt nguồn tài chính mới đối với các nhà phát triển bất động sản, đồng thời yêu cầu ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp.

Cụ thể, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn “3 lằn ranh đỏ”, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước. Tình hình tài chính sau đó sẽ được đánh giá dựa trên 3 tiêu chí, bao gồm tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm các khoản thu trước) phải dưới 70%, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải bằng 1. Nếu các nhà phát triển không đáp ứng được 1, 2 hoặc cả 3 “lằn ranh đỏ”, cơ quan quản lý sẽ đưa ra các giới hạn về tỷ lệ nợ.

Lý giải chính sách này, giới chức đại lục cho biết “3 lằn ranh đỏ’’ sẽ giúp Trung Quốc quản lý tốt thị trường đất đai và phân bổ tín dụng hợp lý cho lĩnh vực bất động sản. Họ lo ngại về lượng vốn mà ngành bất động sản hấp thụ, vì vậy hạn chế hoạt động tín dụng nhà đất đồng nghĩa với việc các lĩnh vực khác cũng sẽ được hưởng lợi.

Ở những nơi như Nam Xương, số lượng công trình xây dựng nhiều hơn cả mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số chỉ tăng 25%.

Kuang Wei, một đại lý bất động sản cho những ngôi nhà hiện có ở Nam Xương, cho biết giá nhà ở khu vực xa thành phố đã lao dốc đều đặn, giảm 25% kể từ năm 2019. Ông dự đoán giá nhà sẽ còn giảm do nhiều người muốn bán trước khi thuế bất động sản được ban hành hoặc để nâng cấp lên những căn hộ mới hơn.

“Thị trường bây giờ không giống như nhiều năm trước”, Kuang Wei nói.

Theo một báo cáo hồi tháng 8 của Viện nghiên cứu Beike, tỷ lệ nhà ở trống 20% của Nam Xương cao hơn mức trung bình 12%. Tuy nhiên, báo cáo này sau đó đã bị xóa vì phía Beike cho rằng họ đã thu thập thông tin “không chính xác”.

Trước đây, nền kinh tế Nam Xương chủ yếu dựa vào sản xuất và xây dựng. Số lượng tòa nhà cao khoảng 60 tầng tại đây tương đương Bắc Kinh vào năm 2022 dù dân số Bắc Kinh đông gấp 3.

Cinderella Fang, 28 tuổi, sinh ra và lớn lên ở Nam Xương. Khu vực gần ngôi nhà thời thơ ấu của cô đã biến thành một chung cư 30 tầng sau khi giới chức cho quy hoạch.

Sau khi tốt nghiệp đại học, Fang trở lại quê hương vào năm 2019 với hy vọng tìm được việc làm và mua một căn nhà giá rẻ. Tuy nhiên, cô gái này đã phải quay ngược trở lại Thượng Hải vì công việc duy nhất tìm được ở Nam Xương chỉ có thù lao bằng ⅓ Bắc Kinh.

“Thị trường việc làm ở Nam Xương không được tốt lắm,” cô Fang nói.

Hơn nữa, thị trường bất động sản tại Nam Xương cũng không ổn định do các nhà phát triển thường xuyên không giao nhà như cam kết. Câu chuyện của Andie Cao là ví dụ điển hình.

Ngày con gái chào đời năm 2019, Andie Cao, sống và làm việc tại Thượng Hải, đã mua một căn hộ chưa hoàn thiện ở Nam Xương. Nó gần quê và bản thân người phụ nữ này cũng muốn chuyển đến đây ở khi dự án hoàn thành vào cuối năm 2021.

Tuy nhiên, do phía chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính và ngừng xây dựng vào tháng 7 năm 2021, cô Cao và rất nhiều các chủ nhà khác đồng loạt từ chối trả các khoản vay thế chấp trước đó.

“Mọi người đều bị lừa. Nếu không, tại sao lại có nhiều người mua nhà ở vùng ngoại ô như vậy?”, cô Cao bức xúc. “Giống như trứng chọi đá vậy. Không ngờ chuyện này lại có thể xảy ra với những dân thường như chúng tôi”.

Theo Zou Shengji, một nhà môi giới bất động sản ở Nam Xương, dư luận tiêu cực về những căn hộ lỡ dở đã khiến nhiều khách mua tiềm năng sợ hãi và lo lắng. Trong kỳ nghỉ Lễ Lao động vào đầu tháng 5, thời điểm vốn bận rộn để mua bán nhà, nhóm của ông Zou chỉ bán được chưa đến 20 căn.

Theo: The New York Times, Bloomberg