Ngăn chặn chủ đầu tư hưởng lợi từ những căn hộ xây dựng sai quy hoạch

Sáng 30/10, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đã đề xuất nhiều ý kiến nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực thị trường bất động sản.

Kiểm soát căn hộ ngay từ khi đưa ra kinh doanh

Góp ý về Điều 4 và Điều 19 dự thảo luật, đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) cho rằng, các quy định về công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh cần được cụ thể hóa hơn để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt.

Theo đại biểu, mỗi dự án đều có hồ sơ xác định rõ số tầng, số lượng căn hộ và diện tích. Vấn đề quan trọng là phải có cơ chế hậu kiểm khi chủ đầu tư đưa từng căn hộ ra bán. Cơ quan có trách nhiệm cần đối chiếu danh mục căn hộ kinh doanh với hồ sơ quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt.

Nếu số lượng căn hộ đưa ra bán vượt quá số được phê duyệt, vi phạm phải được phát hiện và ngăn chặn ngay, thay vì để người dân mua nhà, chuyển vào sinh sống rồi mới tìm cách xử lý.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 của dự thảo theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh. Đồng thời, cần công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

Theo đại biểu, không thể để tình trạng hồ sơ được phê duyệt một đằng nhưng căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi phát sinh vấn đề thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm.

Một nội dung khác được đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh là trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng vẫn được đưa ra kinh doanh, thu tiền của người dân.

Đại biểu cho rằng, những sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu có thể tích tụ thành sai phạm lớn. Khi sự việc kéo dài, hậu quả càng nghiêm trọng và việc xử lý càng phức tạp, đặc biệt khi liên quan đến tài sản có giá trị lớn, là nơi ở và tài sản tích cóp nhiều năm của người dân.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát Điều 5 và Điều 59 của dự thảo, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm. Đồng thời, cần nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.

Đại biểu cũng kiến nghị hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 của dự thảo và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.

Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, việc hoàn thiện các quy định này nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý và hạn chế những vụ việc tương tự, trong đó người mua nhà phải đối mặt với hậu quả từ sai phạm mà họ không trực tiếp gây ra.

Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được thu tiền của khách

Cũng quan tâm quy định bảo vệ quyền lợi của người mua, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) góp ý cần ngăn chặn việc doanh nghiệp đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện đầy đủ về hồ sơ pháp lý.

Ông Huy đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm: "Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

“Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó”, ông Huy nói.

Quy định như vậy, theo ông, sẽ hạn chế việc lách luật bằng cách đổi tên khoản thu, đồng thời là tạo căn cứ rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý trong kiểm tra, xử lý vi phạm và bảo vệ người mua.

Thực tiễn, đại biểu Huy cho rằng việc thiếu một tài liệu mang tính bổ trợ khác với việc chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục xây dựng hoặc là chưa đáp ứng điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Nếu như không phân định rõ, có thể dẫn đến tình trạng vừa giao dịch, vừa hoàn thiện hồ sơ và đẩy rủi ro về phía người mua.

Ông đề nghị bổ sung quy định trước khi thực hiện giao dịch, bên kinh doanh phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý bắt buộc chứng minh bất động sản đủ điều kiện giao dịch, không được lấy cam kết bổ sung hồ sơ sau này để thay thế điều kiện pháp luật phải đáp ứng trước giao dịch. Trường hợp hồ sơ có sai lệch hoặc chưa rõ ràng, theo đại biểu, phải xác minh, làm rõ trước khi tiếp tục giao dịch.

Đặc biệt, đại biểu Huy nhấn mạnh cần công khai tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có, qua đó người mua có căn cứ để kiểm tra, đánh giá rủi ro trước khi quyết định.