Người mua, nhà đầu tư bất động sản đang chuyển hướng thế nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khách hàng đang thay đổi rất nhanh, đặc biệt là về tư duy và tiêu chí lựa chọn bất động sản. Nếu như trước đây yếu tố vị trí gần trung tâm gần như là ưu tiên số một, thì trong giai đoạn tới, người mua nhà sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống tổng thể.

Thực tế, các đô thị lõi như Hà Nội, TP.HCM đang chịu áp lực rất lớn về dân số, hạ tầng quá tải và giá nhà tăng cao. Trong khi đó, chất lượng môi trường sống lại không tương xứng với chi phí mà người dân phải bỏ ra. Đây chính là động lực thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh và các khu vực phát triển mới.

Những địa phương sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối đồng bộ và còn nhiều dư địa phát triển sẽ có nhiều lợi thế. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và hệ thống giao thông liên vùng được hoàn thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn như trước.

“ Tôi cho rằng trong 5 năm tới, khách hàng không còn mua một căn nhà đơn thuần, mà họ sẽ mua cả hệ sinh thái sống. Các yếu tố như môi trường xanh, không gian cộng đồng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, cơ hội việc làm và khả năng kết nối giao thông sẽ trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng ”, ông Đính nhấn mạnh.

Cũng theo ông, thế hệ Gen Z và nhóm khách hàng trẻ đang hình thành những chuẩn mực mới về nơi ở. Họ yêu cầu cao hơn về trải nghiệm sống, tính hiện đại, sự tiện nghi và các giá trị bền vững. Đây sẽ là nhóm khách hàng dẫn dắt xu hướng tiêu dùng bất động sản trong tương lai.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng với dòng vốn FDI và lực lượng chuyên gia quốc tế liên tục gia tăng. Những nhóm khách hàng này có tiêu chuẩn rất cao về hạ tầng đô thị, dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế và môi trường sống.

“ Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, chúng ta sẽ khó giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao cũng như thu hút thêm các dòng vốn đầu tư mới ”, ông Đính cho biết.

Đối với các nhà đầu tư, theo ông, khác với chứng khoán hay nhiều loại tài sản tài chính khác, bất động sản luôn được nhà đầu tư xem là tài sản hữu hình, có giá trị tích lũy dài hạn và gắn liền với quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa cũng như gia tăng giá trị đất đai theo thời gian.

Chính vì vậy, ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn nắm giữ thay vì bán cắt lỗ. Họ tin rằng giá trị bất động sản có thể phục hồi khi thị trường bước sang chu kỳ tăng trưởng mới. Đó cũng là lý do thị trường bất động sản thường có độ trễ điều chỉnh giá lớn hơn nhiều so với thị trường chứng khoán.

“ Tôi cho rằng trong thời gian tới, khi hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện, thị trường minh bạch hơn, nguồn cung dồi dào hơn và cạnh tranh gay gắt hơn, tư duy đầu tư cũng sẽ thay đổi. Nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác, khả năng tạo dòng tiền và giá trị thực của tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc nắm giữ để chờ tăng giá.

Nói cách khác, bất động sản vẫn là thị trường có độ ”lì“ rất cao, nhưng chu kỳ mới sẽ buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hơn, thực chất hơn và tuân theo các quy luật thị trường rõ nét hơn so với trước đây ”, ông Đính bày tỏ.

Người mua chuyên nghiệp hơn

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường đã bước vào chu kỳ hoàn toàn khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng.

Giai đoạn đầu cơ lướt sóng dựa trên đòn bẩy tài chính và thông tin thiếu minh bạch dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, nơi dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định.

Nhìn theo chu kỳ dài hạn, bất động sản Việt Nam thường vận động theo nhịp khoảng 10 năm. Nếu năm 2006 gắn với cơn sốt đất nền sơ khai và 2016 là thời kỳ phục hồi mạnh nhờ FDI và tầng lớp trung lưu, thì năm 2026 được xem là “điểm gãy” mang tính cấu trúc.

Sự phân hóa trở nên rõ nét khi thị trường tách thành hai nhóm: tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng. Đây cũng là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026 - 2031.

Đầu tư công tăng mạnh, dự kiến tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị , làm thay đổi cấu trúc phát triển và giá trị đất đai. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng mục tiêu tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và không gian thương mại chất lượng.

“ Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024-2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Kỷ nguyên của những dòng vốn đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá độ dựa trên sự bất đối xứng thông tin đã vĩnh viễn khép lại.

Thay vào đó, chu kỳ 2026-2031 chứng kiến sự lên ngôi tuyệt đối của chiến lược đầu tư giá trị, trong đó năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đóng vai trò là những thước đo định giá cốt lõi” , ông Lượng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng trước đây người mua thường xuống tiền với kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh. Nhiều quyết định được đưa ra theo tâm lý “cứ mua trước đã, tính sau” vì sợ bỏ lỡ cơ hội.

Tuy nhiên, đến năm 2026, tâm lý này chuyển sang mua dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản. Lúc này, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Đối với cách nhìn nhận về lợi nhuận, nếu như trước đây, nhà đầu tư ưu tiên lướt sóng, chốt lời ngắn hạn và kỳ vọng biên lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thì tâm lý hiện tại là chú trọng tới trung và dài hạn, khả năng cho thuê, giữ giá, tăng giá bền vững và thanh khoản ổn định.

Về tâm lý ra quyết định, trước đây, người mua dễ bị ảnh hưởng bởi xu hướng đám đông, tin đồn quy hoạch và thông tin hạ tầng; chỉ cần có thông tin khu vực này có quy hoạch tốt là nhiều khách hàng, nhà đầu tư có thể xuống tiền ngay.

“ Có thể thấy, sự thay đổi trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay không phản ánh sự bi quan của thị trường mà cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những chuẩn mực mới về pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và minh bạch thông tin, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên giá trị thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác bền vững thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước đây ”, bà Miền nhấn mạnh.